作者 | 曹安潯 編輯 | 張曉玲 2017 年斷臂求生的萬達，幸運地活了下來。但王健林還有一道坎未過，那就是萬達商管重啓上市。 一年過去了，萬達商管的招股書已經兩次失效，王健林仍被資本市場拒之門外。10 月 25 日，王健林向港交所第三次遞交招股書。看起來，他還是在做努力。 王健林的運氣真是不太好，趕上了房地產市場的重度低迷；更嚴峻的是，現在是港股十年最差的時候，港股中，屬於商業管理、物業管理股的黃金時代已過，如今即使上市，萬達商管的估值也會大打折扣。 根據 2021 年王健林與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本等基石投資人再次簽下的對賭協議，需在 2023 年底前完成上市，否則萬達將進行回購或補償。 留給王健林的時間不多了。 逆勢 2022 年 10 月 24 日，是王健林的 68 歲生日，但他可能過得並不太開心。因為生日當天，萬達商管向港交所遞交的招股申請失效了。 王健林顯然很着急。一天後，10 月 25 日，萬達商管就再次向港交所遞交主板 IPO 申請。這是一年裏，萬達第三次遞交招股書。 早在 2016 年，王健林將萬達商業私有化，與多位投資者簽訂了對賭協議，需 2018 年 8 月 31 日前在 A 股上市，但未成功；去年 3 月，萬達放棄了 A 股 IPO，同時萬達商管成立，謀求以輕資產方式在港交所重啓上市。同年 10 月 21 日，萬達商管遞交了招股書。 多家機構其實很看好萬達商管的上市。國信證券指出，在雙循環的背景下，消費的繁榮會帶來商業地產的繁榮。相比住宅地產，商業地產具備更強的持續經營屬性，具有抗週期、低風險、高利潤率的特點。 在美國、日本、香港，房企也均經歷過行業下行帶來的經營危機，很多房企謀求轉型，通過提升運營收入平滑了房產銷售收入的波動。 近年，很多中國大型房企已經加大、加快對商業地產的投資佈局，並謀求分拆上市。華潤萬象生活、萬物雲已經上市，保利、大悦城、新城控股、龍湖、寶龍、中糧、招商地產等都有自己的商業運營業務。 今年初，龍湖將物業板塊以龍湖智創生活的名字，在香港聯交所提交招股書，開始分拆上市之路，其中也包括龍湖的商管。 而萬達商管，不僅是頭部的商業經營管理公司，還深耕下沉市場，未來的行業前景是很值得期待的。 招股書顯示，2022 年上半年，珠海萬達商管營收 134.8 億元，同比增加 26.7%，淨利潤為 40.5 億元，同比增長 517.3%。截至 2022 年 6 月 30 日，珠海萬達商管總在管項目 425 個，在管建築面積達 6008.2 萬平方米，是中國最大的商業運營服務提供商。 經歷了 2017 年世紀大甩賣的王健林，這幾年無論是加速擴大規模、轉型輕資產模式，還是引入珠海國資委、重啓香港 IPO，種種跡象都表明，他正在努力迎合資本市場的偏好和提振業績。 去年重啓上市前，市場估計萬達商管將募資 200 億，上市後估值達到 2000 億元。 時移世易。遺憾的是，萬達的上市之路並不順利。在房地產持續低迷、港股市場罕見下跌、投資者信心十分不足的背景下，萬達的這場上市成為了逆勢之旅，步履維艱。 未來 王健林急迫地推進港股上市，與其簽訂的對賭協議有關。 招股書顯示，重啓上市前，王健林再次與基石投資者訂立了對賭協議，萬達商管將保證 2021 年預估實際淨利潤、2022 年及 2023 年扣除非經常性損益的經審計淨利潤分別不低於 51.9 億元、74.3 億元及 94.6 億元，否則以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。 標普認為，萬達能否如期上市存在不確定性，屆時如果所有 IPO 前投資者選擇行使回售權撤出投資，萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力，因此，標普在 8 月將萬達商管及其香港子公司的評級展望自穩定調整至負面。 萬達商管的上市時間和業績對賭，或許是王健林最後一次賭局。畢竟王健林已經 68 歲了，其實已經到了退休的年齡，而房地產市場也不復當年大幹快上、烈火烹油的盛況。 2017 年萬達年會上，新晉亞洲首富的王健林紅光滿面，上台連唱了四首歌，“《朋友》你聽我説，千萬不要《等待》，要抓緊制定 “小目標”，才能《夫妻雙雙把家還》，否則你註定《一無所有》”。 唱到《一無所有》高潮部分 “你何時跟我走……” 之時，王健林激情澎湃，尖頭皮鞋翹起腳尖踩着節拍，左手跟着旋律揮動起來，年會現場氣氛燃到爆點，可謂是一呼百應。 到了 2021 年，鄭裕彤家族、楊國強家族、馬雲、馬化騰等大佬，真選擇跟着王健林走了，推動萬達商業上市。可是，他們也沒料到今日的局面。 進一步來説，即使上市，萬達的估值也不樂觀。近期港股商業管理、物業管理股整體走低，近年上市的巨無霸華潤萬象生活、碧桂園服務都股價大跌，較歷史最高點分別下跌了 41%、83%。 今年 9 月底，年內港股最大 IPO 萬物雲登陸港交所，上市首日即破發，截至 10 月 31 日收盤，股價已較發行價下跌了 39.72%。 這對於萬達商管來説，其實也敲響了警鐘：萬達商管即使上市了，可能也會遠不及去年 Pre-IPO 融資時的估值。 那麼投資人能否接受這個落差？王健林去而復返港交所，折騰這麼些年，難道還是和當年萬達商業一樣的低迷結局？當初他便是嫌棄港股給萬達的估值太低才憤而退市的。 但從逆勢三次衝擊港交所來看，王健林已經顧不了那麼多。上市成了王健林對萬達商管的第一訴求。 作為曾經的中國首富、地產大佬中為數不多現在還活得不錯的人，王健林的動向，仍然備受矚目。 順勢而為，曾是王健林掛在嘴邊的話。當年他投資足球，又進入房地產，是審時度勢之舉，之後又創造了 “以售養租” 模式，開發綜合體，也是中國房地產商中的第一人。這最終將他送上了中國首富的位置。 2017 年，王健林與融創孫宏斌、富力張力李思廉的世紀交易，剛開始被認為是打折拋售、落魄而逃，後來大家又贊他當立斷、壯士斷腕，這也讓萬達在之後幾年房地產的大調整中存活了下來；他重啓港股上市，轉型輕資產，也是迎合了下半場重運營的趨勢。 而今，王健林和萬達又站在了命運的關口。明年之前，好運不知道還會不會再眷顧他。
