作者 | 曹安潯 在深陷流動性危機兩年之後,富力的債務化解有了歷史性突破。 11 月 10 日,富力地產公告稱,8 筆公司債券獲得整體展期,債券總額合計約 135.19 億元,平均到期期限延長至 3 年以上。至此,富力成為國內首家將境內外債券全部展期的房企,展期債務合計約 468 億元。 相比其他出險房企,債權人對富力 “寬容” 很多,不僅展期期限更久,展期規模更大。富力是怎麼做到的? 無論在境外債,還是境內債展期中,富力都拿出了足夠的抵押物,為展期提供了增信保障,境外債時富力增加了兩個海外項目增信,境內債也新增了 “增信保障措施”。 此外,10 月 31 日,富力向每個持有公司停牌境內債券的證券賬户兑付不超過 2000 張債券的本息,並提前還清 “19 富力 01” 債券。 在眼下風險多發的大環境裏,出險房企與投資者的談判空間不大,與其到債務重組 “任人宰割”,不如在談展期時,爭取更多的利益。 而增信措施就是富力拋出來的 “餌”,換來了債權人的展期讓步。 除此之外,富力也在積極自救,補充現金流。近兩年來,富力通過處置資產,回籠資金超過 200 億元。兩位創始人李思廉、張力也給公司提供了 80 億港元的免息借款,展現了拯救公司的決心。 富力多年積累的資產也成了如今債權人信心的來源。截至 2021 年底,富力擁有土地儲備總可售面積約 5000 萬平方米,並擁有不少投資物業及酒店組合。同時,富力在全國多地、尤其是大灣區範圍內還有可觀的城市更新優質項目資源儲備。 曾參與富力境外債展期的摩根大通亞洲(除日本外)房地產投資銀行部主管陳妍妮表示,富力的實控人願意主動解決債務問題,加上專業顧問團隊的規劃協調,投資人看到了企業的生存意志,也會願意支持公司,共渡時艱。 在經歷過恒大、泰禾、融創等流動性危機後,債權人愈加明白化債離不開共同的努力。早萬科介入泰禾集團債務重組之時,總裁祝九勝就曾説:"要麼集體沉船,要麼集體上岸,這個事情由金融機構説了算,想個別沉船、個別上岸,可能是不太好的狀況。" 但與佳兆業七年自救成功不同,眼下市場不一樣了,富力雖然得到了三年喘息空間,但要走出困境,核心還在於銷售、經營性業務的回暖。 據克爾瑞數據,今年 1-10 月,富力地產全口徑銷售額為 288.2 億元,同比下降約 72.3%。 與此同時,富力仍面臨着不小的債務壓力。中報顯示,截至 2022 年上半年末,富力有息債務餘額 1262.45 億元,且短期負債為 749.33 億元,而富力的現金和現金等價物僅 20.24 億元。 富力表示,下一步,富力將充分集中資源,通過繼續開發優質土儲、加大銷售及回款力度、積極推進非核心資產出售、管控資本支出等方式,改善經營狀況,增進長期可持續發展。 不過,富力的債務展期成功,依然是一個積極信號,也給其他出險房企提供了一個自救樣本。 9 月,在富力境外債展期兩個月後,合景泰富 3 筆、合計 16 億美元的美元債交換要約獲接納,債務獲得展期 1-2 年不等。10 月 31 日,綠地控股也發起徵求,擬對旗下 9 只、總髮行規模達 37.2 億美元的美元債進行展期。 對於深陷流動性危機的它們來説,在展期掙來的幾個月、幾年時間裏,也許就會迎來命運的重要轉機。