美聯儲加息風暴似乎形成了一個惡性傳導鏈：先是加息引爆幣圈，幣圈和高息引爆區域性銀行，如今區域性銀行的危機正蔓延至商業地產。
受本輪銀行危機重創的瑞信認為，危機可能會從銀行業傳導至商業地產，到時候的場面將相當難看。
瑞信分析師 Tayo Okusanya 在本週公佈的研報中稱，由於利率不斷上升，商業地產的利率上限繼續上升，這意味着商業地產貸款的新估值可能會更低，而這些貸款背後的商業地產抵押品可能已經貶值。
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我們注意到，銀行商業地產貸款在過去幾年利率非常低時大幅增長，因此利率上升可能會對估值產生重大影響。我們看到越來越多的消息稱，由於貸款餘額超過了地產的價值，寫字樓房東交還了鑰匙。
我們還注意到商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）拖欠率在 2023 年 2 月環比躍升 18 個基點，而過去 12 個月中，多户住宅和辦公室的拖欠率增幅最大。
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<h2>償付危機一觸即爆</h2>
美國商業地產 80% 的貸款來自規模較小的區域性銀行，這些銀行為了自救，難免會收縮資產負債表。
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而根據投行 TS Lombard 測算，美國小銀行目前的儲備金水平已經跌至能容忍的最低水平，抵禦壞賬的能力大幅降低。
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如果小銀行危機持續蔓延，在不久的將來，商業地產會爆發償付危機嗎？
<h2>辦公室地產首當其衝</h2>
在瑞信看來，地產領域中風險最大的是辦公室地產，一是因為商業房地產貸款市場對此類資產的敞口過大，另外，居家辦公以及混合工作模式對辦公室地產基本面存在持續的負面影響。
正如瑞信所言，空頭們將最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產和相應的 REIT。
辦公樓地產公司成為週四美國房地產股中跌幅最大的一個類別，徘徊 2009 年 8 月以來最低。標普 1500 寫字樓 REIT 指數週四和週五均跌超 4%，刷新 2009 年以來的近十四年最低，同期的標普綜合 1500 房地產指數跌幅均不足 2%。
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值得一提的是，寫字樓 REIT 的大租户也包括區域性銀行。
比如，SVB 銀行是卡津斯不動產信託的第 9 大租户，同時也是 Paramount Group 房地產信託、亞歷山大房地產信託以及波士頓房地產集團的租户。
Signature 銀行是帝國房產信託、沃那多房產信託的租户，與此同時，第一共和銀行是 PGRE 的最大租户。阿萊恩斯西部銀行和西太平洋合眾銀行也是一些 REIT 的租户。
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SVB 銀行和 Signature 銀行已經倒閉，第一共和銀行搖搖欲墜，阿萊恩斯西部銀行和西太平洋合眾銀行也遭遇重創，如果區域性銀行大面積倒閉，這對他們的房東將產生劇烈衝擊。
<h2>小銀行一旦倒下，下一個會是大銀行嗎？</h2>
商業地產領域的債務違約一旦集中爆發，首當其衝要倒黴的就是這些區域性銀行。
瑞信擔心，商業地產貸款貶值會侵蝕貸款機構的資本比率。
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這種情況對於 REIT 等商業房地產所有者來説將是非常難看的，因為貸款市場將變得更加嚴格，追加資本以及追加保證金將變得更加普遍，並可能導致資產所有者出現流動性問題，並通過甩賣來籌集資金，這將進一步抑制商業房地產定價並對資產淨值和交易活動產生負面影響。
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而小銀行一旦倒下，下一個會是大銀行嗎？
管理資產規模高達 9510 億美元的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業地產業主、私募股權巨頭黑石集團，被爆已違約一隻 5.31 億歐元的芬蘭商業房地產按揭貸款支持證券。
連黑石這樣的資管巨頭旗下 CMBS 都開始違約，有分析擔心：“一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠了。”
這就難怪在硅谷銀行倒閉後的短短一週之內，華爾街對美國經濟的預期從樂觀 “不着陸”突然急轉直下至悲觀 “硬着陸” 了。

瑞信表示，由於利率不斷上升，商業地產的利率上限繼續上升，這意味着商業地產貸款的新估值可能會更低，而這些貸款背後的商業地產抵押品可能已經貶值。

幣圈、區域銀行之後，美國這輪危機下一個傳染點：商業地產？