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作者 | 柴旭晨
編輯 | 周智宇
自問世以來，上海新天地已然成了代表上海城市發展的一張靚麗名片。
其背後的操盤手，港資房企瑞安房地產藉此在城市更新領域深耕，讓自己在一眾房企裏頗具辨識度。
隨着 4 月 29 日位於上海虹橋商務區的蟠龍天地建成開放，這家老牌港資房企在城市更新領域又落下一子。
蟠龍天地所處地塊是上海第一批獲得市政府批覆的城中村改造項目之一，瑞安房地產從 2014 年便啓動規劃，一干就是 9 年。
瑞安新天地行政總裁張斌向華爾街見聞介紹，這是瑞安旗下首個城市微度假作品。藉此，瑞安在城市更新項目上也拓展為複合都心社區、知識創新社區、城市微度假項目三大類。
複合都心社區的代表作就是上海新天地，並在多地實現了異地複製。蟠龍天地對外開放，對瑞安而言猶如再造個 “新天地”，藉此形成向外複製的經驗。
張斌透露，除了蟠龍天地和召稼樓外，城市微度假項目這條產品線還有好幾個儲備。
他表示，當下整個行業部分企業可能還在考慮生存，對瑞安來説卻是個非常好的發展時機，最近幾年還會持續加大投入。
甚至，這家在市場上一度沉寂的房企還當起了 “白武士”。張斌稱，目前接觸一些房企的資產，大概有二三十個項目在跟進，也在武漢、深圳和廣州等城市挖掘項目機會。
這與六年前的情況截然不同。城市更新成就了瑞安，也讓瑞安一度陷入危險境地。在 2015 年時瑞安房地產淨資產負債率達到了 81% 的歷史高位，也是從 2015 年起，瑞安房地產開始通過出售非核心資產、成立投資基金等方式降槓桿，以減輕壓力。
如今的瑞安房地產更偏愛穩健安全，走起了輕資產的模式。只是與其他玩家收取服務費、運營管理費的玩法不同，瑞安在商業業務上選擇與一些長期資金合作，通過股權合作方式降低自己的槓桿，同時又獲得長期、穩定的合作伙伴。
張斌介紹，瑞安的合作方包括險資、國資，目前累計合作規模已達 320 億元。相關項目瑞安持股比例在 20%-51% 不等，操盤則由瑞安負責。
通過多年運作，瑞安房地產的負債水平逐年下降並慢慢走出困境。截至 2022 年末，瑞安房地產的資產負債率保持在 45%，其中商業板塊更低至 11.5%。
隨着公募 REITs 擴容，商業地產 REITs 有望加速落地，對瑞安房地產這樣的城市更新領域的資深玩家來説也是個好消息。就在 4 月底瑞安房地產還以位於上海虹橋的虹橋天地作為底層資產，發行了國內首單交通樞紐配套商業綜合體 CMBS。
張斌也表示，還是會等待合適時機讓瑞安新天地上市。不過他強調，商業和房地產開發是兩個不同的板塊，面對的投資人也是兩類人羣，商業板塊上市不是為了現金流，而是為了實現價值最大化。
與張斌的對話，呈現出當下行業裏少有的樂觀態度。在這個靠手藝吃飯、慢工出細活、打造品質的時代裏，瑞安通過自己的手藝，以及建立起自己的朋友圈，摸索出了一條與過往截然不同的活法。
屬於瑞安等玩家的大時代，已經來了。
以下是華爾街見聞與張斌對話實錄（經編輯）：
問：前一段時間，瑞安又拿下了召稼樓項目，這個項目和蟠龍天地比起來，它不同的開發難點以及將來呈現的亮點是什麼？
張斌：召稼樓項目跟蟠龍天地，都是我們城市微度假項目，都有悠久的歷史。
遺憾的是，中國很多有歷史分量的地方在逐步沒落，傳承是難題。其實蟠龍天地啓動前，我們就開始細緻地調研了。而且除了保留，還要匹配當代人的生活方式，滿足現代人的需求。一定有長期發展視角，不是簡單改造一下就完事。
未來這些不同的微度假產品，我們會組成一個網絡。不只是浦東，也希望上海、長三角的人都能夠把它當做生活方式的一部分。
問：這個項目可能會有很多公司想要去拿，瑞安為何能成功？
張斌：過去 20 年，中國城市發展很快。但就是因為快，有些同行和模式往往停留在表面。
90 年代開始，我們就堅持做擅長的城市更新。十幾年前我們已經去地產化，把公司定位為可持續城市發展方案提供者。對待每一寸土地，還是要誠惶誠恐，因為這不是賣房子賺快錢的方式。
所以為什麼瑞安能與政府很好合作，成為炙手可熱的第一位選擇，通過 20 多年來的案例，已經證明了自己是這樣一個角色。
問：瑞安以前太 “重” 了，今年也再探索一些可持續或者變 “輕” 的辦法，具體是什麼方面？
張斌：我們早年是 100% 自持，當規模上來就有些負債問題，2008 年就碰到了些財務壓力。
2016 年提出降槓桿，因為我們業務模式需要很強的財務運作能力，那時瑞安出讓了部分非核心資產，把負債率從 80% 降到今天的 30、40%，如果只看商業板塊，瑞安新天地的負債率是 11.5%。
然後發現市場有很大合作需求，我們為資產創造價值，保險和政府非常喜歡。保險公司對回報的要求是長期的；國資對一些重要區域有非常強的功能訴求，要打造標杆，蟠龍項目就是這樣。
所以 2016 年，瑞安同步開始輕資產運作，走合作發展模式，跟收費的輕資產不一樣。這種合作項目，瑞安規模已經有 320 億，我們在這些合作的項目裏，大概佔股 20~51% 不等，但項目全部是我們操作。
還有一個創新資本解決方法，現在也跟一些公司有資金池的考量等等。
所以，現在整個行業大部分人還在考慮生存，這是我們一個很好的發展時機。瑞安的腳步沒有停，這一條產品線除了蟠龍天地和召稼樓，後面有好幾個儲備。去年我們還在武漢長江邊拿了 120 萬方的武昌灣，也在上海楊浦拿了平陽路地塊，最近幾年將加大投入。
問：這些項目你們自有資金和外部資本運作的資金分別佔比多少？
張斌：比如蟠龍項目是全自有，只跟青浦的國資平台合作，它佔了一個小股，大部分是我們項目的現金流；武昌灣是 50:50 的合作，最大的合作伙伴是武漢當地的大國企；太平洋新天地，太平洋保險佔 70%，我們佔 25%，黃浦區的合作伙伴佔 5%。
這三個項目，從 25%-100%，每個項目都有不同的運作方法。
還有一類，就是不用進一個新的城市、區域去拿新地，我們所有存量項目的增長都沒停。新天地就是個開發了 20 年的項目，2019 年又有個大型計劃，在旁邊又拿了幾塊地，其中一個是翠湖六期。
因此，即使一個項目都不拿，在鎖定存量物業的發展下，我們目前大概估值 820 個億，未來的 5 年還要漲 50% 到 1000 多億的規模，若再加上新拿的項目增速會更快。
問：前幾天發了 CMBS，應該提升一點你們的負債率，以後還會不會繼續做 CMBS？
張斌：CMBS 對我們資產負債表沒有影響，虹橋天地項目運營非常成熟，這個項目有一點負債，CMBS 發的量是項目估值的 50%，相當於把原來的負債變成 CMBS，成本更低還可以持續持有這個項目，100% 控制。
不只是 CMBS，我們還有人民幣、美元基金，也有多元資本的合作方式。C-REITS 是很火的一個話題，但那條門縫太小，現在國家的慢慢在推。其實整個商業市場需要這樣多元資金的解決方案，但是它優先要放在基建，優先考慮國資企業。
資本多元運作我們都考慮，只關心時間和成本。我們的資產實際上非常適合這類模式，盈利能力遠高過現在市場上的 REITS 產品，一旦陽光普照過來，我們就會考慮的。
問：如果屆時有了重新上市的機會，新天地會怎麼選擇？
張斌：完全不影響。我們跟那些科技公司上市不一樣，不是為現金流上市，而是想加快發展。
瑞安房地產這個公司有兩部分業務板塊，一部分是開發包括拿地、建造，但是不持有商業；商業的投資持有經營是放在瑞安新天地平台。一塊牌子、兩套班子，團隊、管理是分開的，因為商業經營跟做房地產開發、管理的流程都不一樣。
最好的發展，是把商業和地產開發分開。商業和房地產投資人是兩類不同的羣體，如果放在一個上市平台，就沒有價值最大化。
不過現在市場狀況還不如不上，我們也不差錢，發 CMBS 也能收幾十個億，為什麼要去做吃虧不討好的事，新天地是為有品質地上市等待時機。
問：一二線城市的商業表現現在有點分化，包括現在新時代羣體，他的消費習慣也有改變，新天地是如何思考的？
張斌：談到分化，2016 年我們得出的結論就是這個詞，因為市場的規律一定是用節點來帶動區域，重要的節點是龍頭的作用。
其實看到今天城市羣的概念，背後的問題，是不同城市有不同的發展路徑，無論從產經還是人口流動。為什麼我們投資武漢不封頂，跟這些答案都有關係。
另外一個分化就是人羣的分化，背後深層邏輯，就是不要去想過去的標準產品。這裏面還有一個是消費結構的變化，像是衣食住行這些必需品消費，線上分走了 40%，就意味着我們線下要創新、要差異化發展。
所以地產不能快的一個原因，就是因為要創新而不是簡單複製，一個好的服務商應該有的遠見。

舊改玩家迎來了他們的時代