作者 | 曹安潯
編輯 | 周智宇
中國最大民營房企碧桂園再次走到了命運的十字路口。
8 月 8 日，碧桂園應於 8 月 7 日支付的兩筆美元債利息、合計約 2250 萬美元未支付。碧桂園方面對此表示，利息支付有 30 天付息寬限期，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。
這意味着碧桂園並未發生實質違約，未來一個月裏，仍有機會守住自己的信用。
在去年遭遇空頭襲擊，努力守住自己的信用後，這家頭部民營房企面臨最關鍵的一個月。
碧桂園內部人士則對華爾街見聞表示，對 8 月市場行情回暖表示看好，公司也會在未來一個月有更多行動，努力守住公司的安全底線。
<h2>大勢</h2>
碧桂園目前遇到的問題，有很強的行業背景。
在開年小陽春過後，房企銷售持續轉弱，在 7 月出現二次探底；民營房企融資端在冰封兩個月後，出現破冰跡象，但得到支持的民營房企、金額仍在少數。
克而瑞數據顯示，剛剛過去的 7 月是近年來樓市最冷的一個月，無論民營房企，還是央國企普遍銷量大幅下滑。據克而瑞監測，7 月重點 30 城新房成交面積為 1104 萬平方米，創 5 年來同期新低，環比下降 33%，同比下降 37%，自 3 月放量後，已 “四連跌”。
銷售額和再融資環境的持續低迷，以及資金監管的影響，讓大多數房企流動性承壓。碧桂園也不例外。
碧桂園財報顯示，截至去年底，其可動用現金為 1475.5 億元，其中預售監管資金在 600 億元的水平。在持續守信用，按期甚至提前償付債券後，碧桂園賬面可動用資金持續減少。
過去兩個月銷售業績下滑，加劇了這種情形。今年 7 月，碧桂園權益銷售金額約為 120.7 億元，同比下滑 59.92%。不過以權益銷售額 1387.5 億元，位列房企第 5。
熟悉碧桂園的投融資人士表示，這種情況下，碧桂園一直在設法拓展融資渠道。
在機構支持下，碧桂園於 7 月 20 日得到 35.83 億港元及 3.89 億美元的雙幣定期貸款融資，用以再融資。
隨後，碧桂園把配股融資，納入了清單中。8 月 1 日，有機構接到碧桂園發行文件，碧桂園計劃配售 18 億股份，募資約 23.4 億港元。不過碧桂園隨後公告，尚未就配股交易簽訂最終協議，碧桂園近期也不考慮配股。
接近碧桂園人士表示，碧桂園確實把配股提上日程，並諮詢了多家機構。不過各方在配股時機上未達成一致，該計劃也隨之暫時擱置。
碧桂園也一直努力守住自己的信用。其先是在 7 月 27 日提前匯出資金，以償付在 8 月 1 日到期的人民幣債券、存續規模約為 22 億元人民幣的 “19 碧地 02”； 接着碧桂園在 8 月 7 日，提前兑付未回售的 “20 碧地 02” 本息，該債券剩餘本息原定在 8 月 10 日到期。
也是由此，不少投資者在行業下行、探底的情況下，依舊對碧桂園有信心。近期市場上不斷傳出關於碧桂園的一系列傳聞，碧桂園方面也會及時對相關傳聞闢謠、解釋，以減少這些傳聞的影響。只是最終，碧桂園還是遭遇階段性流動性壓力難題。
<h2>轉機</h2>
今年以來，即便是國企、央企，也在經歷了年初的樂觀後，不得不面對近兩個月的低迷，如中海、華潤等。這輪市場調整之深、幅度之烈，超出了很多房企大佬們的想象。
碧桂園仍在堅持解決問題。在 7 月初的內部會議上，碧桂園管理層強調，堅持就是勝利，聚焦保障企業安全，繼續全力以赴完成 “保交樓” 政治任務，在行業大考中踐行初心使命。
守住企業信用，是保障企業安全的題中應有之義。
也有機構人士認為，當下投資者對於債務展期的態度已不像此前一樣刻板，對還能堅持至今的房企，在給出不錯展期條件的情況下，也願意給予支持。從企業角度，碧桂園已經做得不錯。
IPG 中國首席經濟學家柏文喜認為，碧桂園的資產狀況和財務狀況優於很多房企，是有機會獲得轉機的。
近期，房地產政策已經出現重大利好。自住建部發聲後，北、上、廣、深四座一線城市相關部門都表態，會支持居民住房需求；鄭州也在 8 月 3 日打響優化樓市政策的第一槍推行 “認房不認貸”、暫停限售政策，南京等城市也很快跟上。
市場在經歷了 7 月的寒冷後，逐漸有了暖意。包括克而瑞研究中心在內機構統計數據顯示，上週（7 月 31 日至 8 月 6 日）重點監測城市樓市低位盤整，包括鄭州、南京在內的城市，則在發佈 “穩樓市” 政策後，新房、二手房交易都出現提振。其中，南京和長沙新房環比漲幅均超四成。
並且隨着 “金九銀十” 的到來，華爾街見聞從多家房企處瞭解到，他們接下來幾個月的推盤計劃也比上半年更加積極。在供需兩側，樓市有望逐漸回暖，提振市場信心。
中信建投證券地產竺勁認為，伴隨政策持續落地落實，7 月銷售和融資狀況應視作今年的底部位置，後續都會出現改善。
易居集團 CEO 丁祖昱預計，寬鬆的房地產支持政策，正醖釀待發。更多核心一二線城市將加入鬆綁、調整隊伍中來，併成為鬆綁主力軍。接下來的 8 月供應預期有所回升，將帶動成交止跌。
萬科集團創始人王石也看到了民營企業的悲情與堅持。他在近期表態稱，中國房地產目前處於調整期，會面臨如流動性問題在內的諸多挑戰。但中國有着龐大的市場，同時相關政策的出台，相信可以克服挑戰。
在未來一個月裏，市場信心回暖，融資端獲得更多支持等，這些外部條件，將決定碧桂園這家過去兩年市場調整中，龍頭民營房企的 “倖存者”，能否再次上演奇蹟。
有投資者直言，如果碧桂園度過難關，對於企業、市場來説，無疑是極其提振信心的。而信心，也是讓房企走出低迷，經濟大環境企穩、回暖的關鍵所在。

碧桂園的關鍵一個月