作者 | 曹安潯 編輯 | 周智宇 中國房地產行業正在進入一個關鍵時刻，無論民營房企還是央國資房企，都在加快風險出清，身處其中的人們，與之共沉浮，也在不斷見證、創造着歷史。 一個多月前，遠洋集團兩家大股東派出聯合工作組入駐遠洋，為房地產歷史上罕見；一個多月後，遠洋集團獲得了一次債務豁免違約的機會，亦是業內首次。 8 月 14 日，遠洋集團公告稱，因未按時支付 2023 年 1 月 30 日-7 月 30 日期間的利息（2094 萬美元）導致違約，遠洋 2024 年到期的、票面利率為 6% 的有擔保票據自 8 月 14 日上午 9 時起於香港聯交所停牌。 與之前的出險房企類似，債務違約、停牌、重組已經不是新鮮事，但這次卻有些不同了，遠洋開了 “原地復活” 技能。 公告顯示，遠洋將於 8 月 17 日舉行債券持有人會議，表決有關票據的特別決議案。如果特別決議案予以執行，則上述違約事件將獲得豁免。 8 月 16 日，遠洋於上交所發佈情況説明稱，鑑於當前參會人數及投票贊成數已達到所需通過比例，若同意徵求備忘錄及通告所載的其他條件達成，那麼將於 2023 年 8 月 18 日或前後豁免違約事件，預期將不會構成對公司經營、財務管理、外部融資及償債能力的影響。 按照遠洋之前對該票據的修訂，本期利息將延期至 9 月 30 日支付。遠洋獲得了喘息之機。 對此，58 安居客研究院院長張波指出，公開債券的持有人會議只要達到約定比例，就可形成特別決議案，大部分情況下是對債券進行延期支付，並附帶相關條件。但遠洋這個特別決議案是關於違約豁免的。 IPG 中國首席經濟學家柏文喜表示，發行人與債權人達成違約責任豁免，相當於修改債券章程或者訂立補充協議，當然是可以的。 這也意味着，遠洋集團已重新恢復信用，繼續堅守 “零違約”，也意味着將債務風險控制在了單個債券內，避免發生交叉違約。 這亦是房地產行業風險出清的標誌性事件，開闢出新的債務償還思路，在業內首次釋放出鼓勵房企和相關債權人協商重建信用的新信號。 易居研究院研究總監嚴躍進表示，這是業內第一宗違約豁免的案例，此前都沒有聽説過。對行業來説，違約前後儘快召開債權人會議商討，正在成為更清晰高效的解決方式，提高債務重組效率，遠洋此舉給業內也提供了一個解決模式。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，各方債權人與其共輸，不如給企業緩衝的時間，結果可能要比集中催債好得多。 在過去兩年裏，房企一旦違約，就會觸發交叉違約條款，無法再在公開市場進行融資，企業流動性和信用狀況會急劇惡化，加劇經營的困難，很快只能進入整體債務重組。 尤其從花樣年備受爭議的 “躺平” 開始，市場和投資者對民營房企的實控人出現信任危機，後面陽光城、富力、奧園、佳兆業等紛紛出險，債務重組就成了標準解決方案，再也難有一個 “白衣騎士” 從天而降拯救房企。 截至目前，已有華夏幸福、富力、融創等房企通過了境外或境內外債務重組方案，進行展期或債轉股等，給企業經營爭取了時間。 相比此前漫長而複雜的整體債務重組、信用重建，遠洋這次 “豁免違約” 沒有損傷信用，為房企正常融資、經營爭取到了更多時間，而在這來之不易的時間裏，房企就可能等到 “轉機”。 “債權人願意給遠洋豁免，也説明對企業有一定信心，” 有香港機構人士分析，當前市場政策頻出，銷售回暖，大家都對未來稍稍樂觀了些；當然，遠洋的央企背景也是一個原因。 該人士還認為，遠洋的這單債務處置，也可以給碧桂園的債務重組提供一個參考。 黎明前的夜是最寒冷黑暗的。好在，最近兩個月，行業政策端開始回暖，在 7 月 24 日中央政治局會議為優化樓市政策定調後，新政落地加速，如鄭州 15 條新規、南京多條優化政策、江蘇省發改委意見稿等，都旨在進一步刺激住房需求。 隨着政策春風不斷，銷售端的復甦也有希望了。中信證券預計，2023 年房地產市場基本面是兩頭高，中間低，三季度可能是全年基本面最為低落的時間點。 “當前的基本面下行既是行業面臨長期壓力的有序釋放，也是行業在 2023 年底銷售再次上行之前的必要調整”。 在這之前，房企依然需要為活下來而花式保信用、保經營、保交樓，這考驗着房企的生存意志、財務管控、經營能力。 從恒大到碧桂園到遠洋，房企已走向了不同的命運。
