作者 | 曹安潯
編輯 | 張曉玲
中國房地產在經歷了兩年的大調整之後，並沒有如預期般企穩，反而在這個最熱的夏季迎來了又一波低迷，連帶着像萬達、碧桂園甚至遠洋這類房企，也出現了危機。
在未能按時支付兩筆美元債利息，預告財報虧損後，碧桂園拋出了債券展期方案，楊國強、楊惠妍父女迎來了與債權人的第一場博弈，走上了市場化自救之路。
8 月 23 日－25 日，碧桂園召開第一次債券持有人會議，對 “16 碧園 05” 債券重組方案進行投票表決。
該債券發行規模 58.3 億元，當前餘額 39.04 億元，票面利率 5.65%，將於 9 月 2 日到期，是碧桂園最近到期的一筆大額境內債。
據此前發佈的債券展期方案，碧桂園擬展期三年，分七期兑付本金，首付 6%（到期後的第 1、2、3 個月分別支付 2% 的本金）；2024 年 9 月的本金兑付比例為 10%，2025 年 9 月為 15%，2026 年 3 月為 25%，最後一期 2026 年 9 月為 44%。
部分債權人認為展期三年有點長，對此接近碧桂園的人士稱，畫餅容易，但回顧過往 1 至 1.5 年展期的房企，最終還是陷入了二次甚至三次展期的局面，還不如一次談清。
為了贏得債權人支持，與過往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園提出利息正常支付，且不打折。
值得一提的是，碧桂園還新增了增信措施，拿出位於福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化等地五個項目公司的股權作為質押。
而且，碧桂園給出的擔保標的都是做過股權穿透的、乾淨的權益。整體方案是為了保證可執行性。
有律師分析，在清算情形下，購房者債權是排在第一位的，而境內公開債僅優先於境外美元債。碧桂園通過增加增信，為原本純信用債券持有人提供了額外償債保障。
IPG 中國區首席經濟學家柏文喜表示，在目前的市況及行業狀態下，碧桂園這份方案相對於其他出險房企的債務重組方案而言，具有優勢。
“展期三年、利息不打折支付還加了增信措施，這意味着，碧桂園為了爭取債權人的配合和支持拿出了較大的誠意，對於市場好轉也有較好的預期。” 他説。
也有業內人士表示，“16 碧園 05” 展期方案中，前三個月支付本金的 6%，這個首付談不上理想，但也是比較符合實際的，對於投資人而言或許是一個更好的選擇，“這説明企業是有較強的償債意願，也在盡力規避二次展期風險” 。
對於當下的碧桂園而言，在沒有政府部門介入下，想順利化解風險，只有走上市場化自救的路，包括債務重組、談判、保交付到後市銷售。
眼下碧桂園的種種動作説明，楊家父女已決心以市場化手段自救，並對後續保交付、銷售面、回款、現金流好轉有一定把握，有信心兑現對債權人的承諾。
他們兑現承諾的底氣，則在於長期的銷售資源和運營能力的沉澱。接近碧桂園的人士稱，目前碧桂園監管賬户資金餘額加上已售待收回樓款，基本可以保障未來保交付任務的完成。
由於項目層面現金基本採用封閉管理，可自由動用的比例極低，隨着未來 2-3 年項目逐步交付，監管賬户資金逐步釋放，碧桂園資源錯配的情況將得到緩解。
有機構人士表示，碧桂園目前的問題主要是短期內債券集中到期產生的流動性困境，並非公司持續經營能力出現重大風險，公司整體資產質量、運營能力仍然都還不錯。
他認為，假如債務展期方案能夠順利通過，將給碧桂園提供 2 至 3 年的喘息時間，促進整體生產經營的改善和資金的釋放。
對於堅挺至今、還在給出更多償債誠意的碧桂園，債權人也有望給出一條生路。
華爾街見聞獲悉，本次債權人會議還有另一份議案，由部分債權人聯合提出，要求碧桂園全額兑付債券本息。
但綜合債權人意向來看，本次碧桂園展期方案通過的概率較大。
易居研究院研究總監嚴躍進也認為，碧桂園這個債券展期方案通過可能性較大，方案比較科學，先易後難分段解決債務兑付問題。而且碧桂園一直堅持償債和做增信，生存意志很強烈，在債權人那裏的信用是民營房企裏比較好的。
在此之前的房企出險潮中，楊家父女一直堅持償債到最後一刻。前述人士稱，自 2023 年 7 月以來，碧桂園的流動資金就已經十分緊張，但堅持完成了 “21 騰越建築 MTN02”、“21 騰越建築 MTN003”、“20 碧地 02” 及 “19 碧地 02” 債券的兑付，合計兑付本息規模 58.9 億元，這幾乎已經耗盡了公司最後可動用的現金資源。
有之前的信任基礎和足夠的展期誠意，楊家父女有望在債權人們的幫助下，重建信用防線，帶領碧桂園重新進入到相對良性的債務清償和經營中。
縱觀房地產行業風險出清的這兩三年，對於出險房企而言，無需談救或不救，而應該尋求市場化解決方案，已經是行業和機構的共識。
今天，債券展期乃至整體債務重組，已經不再讓投資者聞之色變，越來越多債權人願意與房企共同協商出一份方案，以時間換空間，重回經營正軌，最終有望一起 “上岸”，就如同富力、融創等頭部房企一樣，在債務重組過後，目前經營已逐漸平穩。
而作為全國最大的民營房企，如果碧桂園此次展期方案獲得通過，也是一個行業積極信號，説明投資者和債權人依然願意相信房地產市場會逐漸好轉，有望提振整個行業和房企同行們的信心。
柏文喜表示，如果方案得以通過，對行業而言有積極借鑑意義，印證了在債務重組方面的誠懇態度和足夠實力，是獲得債權人支持與配合的重要前提與保證。
一個樂觀的信號是，部分外資正在重回房地產。據聯交所 8 月 18 日權益披露資料，碧桂園 14 日獲摩根大通增持好倉約 1.71 億股，涉資約 1.44 億港元。增持後，摩根大通持股比例由 4.42% 上升至 5.04%。
也許正如國家統計局新聞發言人付凌暉近日所言，雖然一些龍頭房企債務風險有所暴露，但問題是階段性的，隨着市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。
房地產行業信用風暴至今仍未止歇，恒大、融創、碧桂園、萬科等各大頭部房企正走向不同的命運，他們在並肩見證過黃金時代後，有的趨於沉寂，有的越來越穩，一個熟悉又陌生的新時代已拉開序幕。

碧桂園楊家父女拿出了還債的誠意