如果原來是二套房貸，現在 “新政” 下成首套了，能調降利率麼？
這麼繞的問題，怕是一般儲户回答不了。
但這恰恰是本次存量房貸調減方案中特別引人關注的。
房貸之事，茲事體大。
該如何把握其中細節？
該如何明瞭其中的利弊？
對普通房貸客户而言，何時出手，是否要出手申請調降呢？
這許許多多問題的答案，都在各家銀行正陸續發佈的 “問答” 和 “操作指引” 內。
真是，關鍵在 “細節” 啊！
<h2>首套資格有例外！</h2>
近日，工行、農行、建行、郵儲銀行等多家國有大行率先發布存量房貸利率調整常見問答。
這些 “常見問答” 涉及 “申請資質” 與 “調整幅度”，非常重要。
關於申請資格，央行文件的定義為：存量首套住房商業性個人住房貸款。
即指 2023年 8月 31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
但各家銀行針對不同情形，做出了更具體的解釋：
情形一：貸款人在 XX銀行僅有一筆個人住房貸款還未結清，是否可以進行利率調整？
答案，通常是可以的。
因為，它屬於本次調整範圍中指的存量首套住房商業性個人住房貸款。
但需要注意的是，以下情況是例外的：
1 個人住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，不在本次調整範圍內。
2、購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整範圍內。
3、對於組合貸中的商業性個人住房貸款，當前執行利率如低於本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。
<h2>這些貸款也屬於首套房貸！</h2>
情形二：在 XX行有一筆個人住房貸款還未結清，是 2023年 8月以前發放按二套房貸款利率政策辦理的，而按當前借款人所在城市政策初步判斷可按首套房貸款政策執行，是否符合調整條件？
答案，通常來看，也是可以的。
因為，是否首套房，核心取決於借款人當前實際住房情況是否已經符合借款人辦貸款的城市首套住房標準。如已符合，可以認定為首套房貸。
例如，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸” 政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行 “認房不認貸” 政策，本次可以按首套執行。
此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但後期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行 “認房不認貸” 政策的，本次可以按首套執行。
但上述情形下，需要借款人提供相應的證明材料。
<h2>這些首套房貸不能調整！</h2>
情形三：如果首套房貸現在有拖欠（或為不良貸款），能調嗎？
根據工行、建行的詳細問答：
符合調整範圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠後可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，可諮詢貸款經辦機構。
<h2>已辦理提前還款的，是否可以下調？</h2>
根據農行回應，這需要區分兩種情況：
一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩餘本金尚未歸還的凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調。
二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客户可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整範圍。具體請聯繫貸款經辦行。
<h2>房貸利率可以下降多少？</h2>
如果調整後，借款人的房貸利率能降到多低？
綜合各方回應來看，目前，房貸利率是在 LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的。
按照人行通知，本次調整後的貸款利率水平，在 LPR 上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
目前，各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公佈的為準。
舉個例子：
假設借款人現在的貸款利率為 5.1%、LPR 為 4.2%，那借款人的貸款利率就是按 LPR+90 個點確定的，也就是 4.2%+0.9%。
若按有關規則，假設借款人的存量首套住房貸款利率下調後執行的水平下線為 LPR+10 個點，那本次借款人的利率就有機會可以下調 80 個點（即 90 個點-10 個點），
也就是借款人的貸款利率會從現在的 5.1%，調整到 4.3%。
至於具體利率調整幅度及規則以各行後續公告為準。
<h2>兩種利率協商方式區別何在</h2>
根據央行通知，在提出申請後，調整貸款利率的方式有 2 鍾，分別為：
<ol>
<li>、 新發放貸款置換；</li>
<li>、 協商變更合同利率。</li>
</ol>
這兩種方式具體是指什麼？又有什麼區別？
對此工行回應，新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存員首套房貸。
協商商變更合同利率是指由信貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。
工行稱：對於借款人而言，由於已經明確調整後的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。
目前，考慮到借款人操作的便利性，工行主要採取變更合同利率方式，具體以工行後續公告為準。

六大行率先明確具體標準和調整思路

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