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核心觀點
8 月 31 日，人民銀行和國家金融監管總局聯合發佈了《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確了降低存量首套住房貸款利率的基本條件、適用範圍及調整方式等內容。當天，農業銀行、建設銀行等機構就發佈公告表示，將抓緊制定具體操作細則，市場也展開熱烈的討論，我們認為圍繞這一話題，有三個關鍵問題需要釐清
問題一：存量按揭利率如何調整？按揭利率調整的適用對象包括兩類貸款，配合 “認房不認貸”，將進一步擴大利率調整的適用範圍。調整後的存量房貸利率需符合貸款發放時當地房地產政策，避免借款人將利率風險轉嫁給銀行；考慮到新發個人住房按揭貸款利率自 2011 年後經常高於貸款基準利率，預計至少過半的存量按揭貸款會出現不同程度的調降。借款人降低存量首套房貸利率，存在兩種路徑，借款人可主動申請降低房貸利率，但不排除後續銀行批量辦理。
問題二：存量按揭利率調整對銀行影響幾何？提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，對於銀行而言，下調存量房貸利率有利於緩解提前還貸問題，留存優質客户。但目前銀行淨息差已經處於歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，如果存量按揭貸款平均下調 80bps，商業銀行息差可能下滑 6-9bps。本輪調降存款利率對商業銀行平均存款成本節約幅度大約在 4-6bps，難以完全抵消貸款利率調整的衝擊，因此我們認為本輪存款利率調整並非終點，後續仍可能繼續下調存款利率，推動存款利率市場化。
問題三：存量按揭利率調整對消費的提振效果如何？存量按揭利率調降還有助於降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，從需求端為經濟修復提供進一步的支持。我們測算每户貸款每年減少 5000 元利息支出，將可以帶動 3000-3500 元的消費支出，而全社會消費有望增加 1200-1400 億元，對應 0.10-0.12 個百分點的名義 GDP 增速。
後市展望：近期地產利好政策的頻繁出台對債市形成一定壓力，長債利率回升至 2.6% 的關鍵點位之上，預計短期寬地產預期、股債蹺蹺板等因素對債市擾動仍將持續，但後續若政策出盡而基本面修復難以超預期，疊加貨幣政策維持寬鬆、銀行體系持續控制負債成本、儲蓄資金流向理財等低波穩健的理財產品，中期視角下長債利率可能仍有下行的空間。
風險因素：貨幣政策不及預期；經濟修復不及預期；文中相關測算存在較大誤差等。
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正文
8 月 31 日，人民銀行和國家金融監管總局聯合發佈了《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），明確了降低存量首套住房貸款利率的基本條件、適用範圍及調整方式等內容。當天，農業銀行、建設銀行等機構就發佈公告表示，將抓緊制定具體操作細則，按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務，依法合規做好利率調整工作。事實上，早前許多商業銀行，例如交通銀行、招商銀行、中信銀行等，已經就降低存量房貸利率問題回應市場關切。如今指導政策正式落地，市場展開熱烈的討論，我們認為圍繞這一話題有三個關鍵問題需要釐清。
<h2>問題一：存量按揭利率如何調整</h2>
按揭利率調整的適用對象包括兩類貸款，配合 “認房不認貸”，將進一步擴大利率調整的適用範圍。《通知》指出，“存量首套住房商業性個人住房貸款，是指 2023 年 8 月 31 日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。” 第一類較好理解，對於第二類，我們認為主要適用於借款人所在地城市取消 “認房又認貸” 改而適用 “認房不認貸” 政策的情形，即調整政策後，可以被重新認定為首套住房的按揭貸款，也可以享受這一優惠。
調整後的存量房貸利率需符合貸款發放時當地房地產政策，避免借款人將利率風險轉嫁給銀行；考慮到新發個人住房按揭貸款利率自 2011 年後經常高於貸款基準利率，預計至少過半的存量按揭貸款會出現不同程度的調降。《通知》要求，“在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”，即按揭貸款加點下調幅度與發放時利率高於當時下限的幅度密切相關。這個規定體現了存量房貸利率調整過程中的市場化和法治化原則。
按揭貸款利率的變化本身屬於借款人應當承擔的正常市場波動，自然也不能借本次利率調整機會，向銀行轉嫁這一風險。由於各地按揭貸款利率政策下限的公開數據不完整，只能參考基準利率測算推導可能的影響範圍。我們統計了 2009 年以來新發個人住房按揭貸款利率、當期貸款基準利率以及淨增規模，自 2011 年起，絕大多數時期按揭貸款利率高於基準利率，預計至少過半的存量按揭貸款會出現不同程度的調降。
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借款人降低存量首套房貸利率，存在兩種路徑，借款人可主動申請降低房貸利率，但不排除後續銀行批量辦理。《通知》規定，借款人降低存量首套房貸利率，可以通過兩種路徑：一是由金融機構新發放貸款置換存量首套住房按揭；二是協商變更合同約定的利率水平。目前未開放跨行 “轉按揭”，即便採取路徑一，也可以避免銀行間的惡性競爭，銀行更多會依據本行實際情況來動態調整策略。對於符合條件的貸款，借款人可主動申請降低房貸利率，貸款機構應及時響應。此外，我們注意到有關負責人特別提到 “鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務”。因此，後續也存在銀行採取這一方式的可能。
<h2>問題二：存量按揭利率調整對銀行影響幾何？</h2>
提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，對於銀行而言，下調存量房貸利率有利於緩解提前還貸問題，留存優質客户。2022 年以來，受到疫情和海外風險的影響，居民資產價值與收入水平的不確定性增大，居民資產端收益率下滑與負債端成本剛性的矛盾背景下，居民放緩了加槓桿的速度，甚至提前償還按揭貸款。2023 年年初至今，居民的風險偏好已經開始修復，但是 “提前還貸潮” 並未立即結束。對此，下調存量房貸利率有利於降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表，也有助於銀行留存優質客户。
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目前銀行淨息差已經處於歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，如果存量按揭貸款平均下調 80bps，商業銀行息差可能下滑 6.0-9.0bps。2023 年 6 月，我國商業銀行整體淨息差為 1.74%，是 2010 年有記錄以來的歷史最低值，在低息差和 LPR 下調的雙重壓力下，壓降存量房貸利率會進一步增加銀行經營難度。我們在《債市啓明系列 20230720—如何看待存量按揭利率調整的可能性？》中測算了不同情形下按揭利率調整對銀行的影響。根據財聯社報道：“存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整後，平均降幅大約為 0.8 個百分點”。若媒體報道屬實，按存量按揭調整比例 50-75%，定價調整幅度 80bps 測算，預計對商業銀行全年淨息差的衝擊約為 6-9bps。
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雖然存款利率下調一定程度上可以緩解負債端壓力，但目前調整力度難以完全抵消貸款利率調整的衝擊，後續仍可能繼續下調存款利率，推動存款利率市場化。參考商業銀行 2022 年末負債端流動性風險報表，剔除了數據不完整的銀行樣本後，我們發現各類銀行剩餘期限在 1-5 年的存款佔比基本在 20%-30% 區間，城農商行的長期限存款相對權重更大。假設零售存款佔比 50% 且到期週期均勻分佈，一年期定存利率下調 10bps，二年期定存利率下調 20bps，三年期和五年定存利率下調 25bps，我們測算，調降存款利率對商業銀行平均存款成本節約幅度大約在 4-6bps，難以完全抵消貸款利率調整的衝擊，因此我們認為本輪存款利率調整並非終點，後續仍可能繼續下調存款利率，推動存款利率市場化。
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<h2>問題三：存量按揭利率調整對消費的提振效果如何？</h2>
存量按揭利率調降還有助於降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，從需求端為經濟修復提供進一步的支持。存量按揭利率下調，將會降低購房者月供負擔，金融支出會部分轉化為社會消費支出，從而提升消費傾向，從內需的角度拉動經濟整體修復。根據第一財經的報道，本次存量按揭利率調整 “涉及客户會超過 4000 萬户”，結合前文測算每年銀行減少的利息收入，可以測算得出每户居民每年可節約 3880-5820 元的利息支出，變相增加了可支配收入。而居民可支配收入的提高對消費也有帶動作用。我們以居民消費支出/可支配收入計算指標判斷居民收入變化對消費的影響，近年來基本在 0.6-0.7 區間波動。假設每户貸款每年減少 5000 元利息支出，將可以帶動 3000-3500 元的消費支出，而全社會消費有望增加 1200-1400 億元，對應 0.10-0.12 個百分點的名義 GDP 增速。
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後市策略
近期地產利好政策的頻繁出台對債市形成一定壓力，長債利率回升至 2.6% 的關鍵點位之上，預計短期寬地產預期、股債蹺蹺板等因素對債市擾動仍將持續，但隨着後續若政策出盡而基本面修復難以超預期，疊加貨幣政策維持寬鬆、銀行體系持續控制負債成本、儲蓄資金流向理財等低波穩健的理財產品，中期視角下長債利率可能仍有下行的空間。
風險因素
貨幣政策不及預期；經濟修復不及預期；文中相關測算存在較大誤差等。
本文作者：明明 S1010517100001 研究團隊，來源：中信證券，原文標題：《存量按揭利率調整的三個關鍵問題》<div>風險提示及免責條款</div>
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 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。
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中信證券測算，每户貸款每年減少 5000 元利息支出，將可以帶動 3000-3500 元的消費支出，全社會消費有望增加 1200-1400 億元，對應 0.10-0.12 個百分點的名義 GDP 增速。