限購放開的尺度和影響展望

摘要

限購政策發揮過積極的歷史作用，但我們認為當前從嚴限購已經不能滿足供求關係發生重大變化的房地產市場穩定發展要求。

我們相信，中期而言一線之外的城市限購有望取消或明顯優化，而一線城市也存在分區優化政策的可能性。認房不認貸和調降首套首付比例政策邊際影響明顯，一二線城市房地產市場開始出現見底的跡象，政策工具箱內選擇依然豐富。

我們認為，房價不會持續單邊下行，市場有望在年內走向復甦。中長期來看，配售型保障性住房建設和城中村改造有望給市場注入全新動能，房地產開發企業有望獲得新的業務發展空間。我們認為，這既是週期觸底的時刻，也是房地產行業走向可持續發展的新模式的起點。

近期多地密集出台政策，優化商品房限購要求

8 月 25 日以來，據各地政府官網披露，嘉興、福州、天津、瀋陽、大連、南京等地已相繼出台支持性政策，降低限購門檻，縮小限購範圍。

其中自 9 月 8 日起，南京市玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區範圍內購買商品房不再需要購房證明的通知尤其值得關注（根據 “南京發佈微信公眾號”）。這是重點二線城市南京自 2016 年 9 月重啓限購以來首次取消了商品房限購措施。

根據中指數據統計，在 2014 年 9 月南京第一次全面取消商品房限購政策後，2015 年全年南京商品房銷售金額同比增長 65.7%。

▍2010 年之後，限購政策發揮過積極的歷史作用，限制了房價過快上漲。但我們認為，繼續從嚴限購已經不能滿足供求關係發生重大變化的房地產市場穩定發展要求

2010 年 4 月，由於此前房價持續高漲，國務院發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（新國十條），首次提出 “地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，隨後北京等一線城市開始出台具體限購措施，二線城市也隨即跟進；2011 年 1 月國務院發佈《進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（新國八條），明確提出了對直轄市、計劃單列市、省會城市等的住房限購要求，全國範圍內限購強度趨於最高值，有效遏制了房價過快上漲。

2011 年 9 月全國商品房月度銷售金額出現同比負增長。2014 年，房地產限購從 6 月呼和浩特開始有所調整，至 2014 年底，一線城市外的主要城市都出台一系列優化限購的手段，配合其他政策一起扭轉了行業基本面下行。

到 2016 年，限購政策又進入了從嚴執行的週期，直至 2023 年開始市場出現新的變化。我們認為，限購作為一種行政性的限制措施，已經不匹配當前已經發生供求關係重大變化的事實。我們相信，中期來看，一線城市之外的城市限購有望取消或大幅度優化，而一線城市也存在分區優化限購政策的可能性。

▍認房不認貸和調降首套房首付比例政策邊際影響明顯，政策工具箱放鬆限購等選項豐富，預計市場在年內走向漸進復甦

本輪限購政策的優化始於 2022 年初鄭州宣佈包括實行優化限購要求在內的十九條支持性政策，託底區域房地產需求。

截止 9 月 8 日，我們統計 22 個熱點城市中還有 18 個城市存在限購，北京、上海、深圳的限購不僅涵蓋全市、且門檻較高。我們跟蹤的 42 個新房樣本城市和 14 個二手房樣本城市 8 月網籤套數分別同比下降 25.0% 和 3.5%。

多地認房不認貸和調降首付比例政策在 9 月出台之後，對釋放一二線城市改善性需求的作用十分明顯。例如，根據中國證券報轉引中原地產研究院數據，僅 9 月 2 日和 3 日，北京二手房認購就達到 2600 套，成交量較之政策出台前出現了翻倍。

當然，前期政策主要鼓勵賣舊買新，賣小買大，所以各大城市的二手掛牌也出現了不同程度的上升。我們認為，隨着限購放開等政策繼續落地，更多區域的房地產市場將陸續見底，一二線城市的銷售均價有望在四季度環比止跌，預計全國商品房銷售情況在年內逐漸走向復甦。

風險因素：

房地產支持性政策出台節奏及力度不及預期，行業基本面持續下行的風險；部分低線城市政策邊際改善力度相對有限的風險；房地產企業的盈利能力風險。

▍政策有能力穩住中國房地產市場，產業鏈可持續發展的新時代已經來臨。

短期來看，我們認為政策工具箱包括放開限購在內的政策有望繼續被使用，房價不會持續單邊下行。

中長期來看，配售型保障性住房建設和城中村改造有望給市場注入全新動能，房地產開發企業有望獲得新的業務發展空間。

我們相信，這既是週期觸底的時刻，也是房地產行業走向可持續發展的新模式的起點。我們期待行業復甦從 9 月開始起步，也相信包括放鬆限購在內的政策會產生實質性效果。我們看好在資源，信用和能力方面都比較領先的龍頭企業。

本文作者：中信證券陳聰等，文章來源：中信證券研究，原文標題：《地產｜限購放開的尺度和影響展望》

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