華泰證券：預計二線及以下城市將有望迎全面放鬆看好核心區域貨量充沛房企

智通財經 APP 獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，繼嘉興、大連、瀋陽全面取消限購後，9 月 7 日晚，南京正式發文放鬆玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區，即南京全域放開限購，成為 8 月末以來全面放開限購的第四城，同時也打響強二線城市全面放開限購第一槍。7 月以來住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放鬆步步深入，強化託底房地產市場的決心，該行預計二線及以下城市將有望迎接全面放鬆，一線城市也有望局部寬鬆，與其他政策形成合力，穩定房價預期和購房需求。華泰證券主要觀點如下：限購放鬆層層遞進，強二線城市南京全域放開具風向標意義城市限購放鬆是一個從點到面、從外圍到核心遞進的過程。以南京為例，22 年 4 月以來放鬆限購的頻次達 8 次，放鬆區域從六合和溧水區，再擴散到產業聚集區，最後到全域，購房門檻方面從降低外地户口社保年限要求，再到放鬆家有二孩及以上、60 歲以上老人的家庭限購，最終不限人羣。9 月以來，還有大連、瀋陽兩個二線城市全面放開限購，也都並非一步到位：大連在 22 年 5 月優化限購政策，僅保留三個限購區域;瀋陽在今年 3 月進行了一輪限購區域的優化。22 年以來二線城市針對局部區域、局部人羣的限購放鬆已經十分密集，如今南京作為強二線城市全域放開，具有風向標意義。銷售乏力是限購退出的重要原因城市加快放鬆限購步伐的出發點是穩需求。關注全面放鬆限購的二線城市近期的銷售情況，以南京為例，儘管 22 年以來持續出台限購邊際放鬆政策 (22 年 4 月、5 月、6 月、12 月、23 年 5 月)，但政策的刺激效應逐步遞減，市場成交熱度並未扭轉。南京自 21 年 7 月以來，僅有 4 個月份新房銷售面積同比為正，今年一季度實現脈衝式增長後，市場迅速回落，大連、瀋陽也類似，三城 6-8 月累計銷售面積同比降幅分別為 43%、56%、42%，均顯著高於 30 城的 28%。行業景氣度持續在低位是限購政策大舉寬鬆的重要原因。歷史上限購退出基本可確立行業底部從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪託底政策的重要環節。回顧 14 年，二線城市解除限購的高峰期在 14 年 9 月，南京、大連、瀋陽也都在這個時間解除。隨着 930 政策的落地，行業基本面底部確認。具體而言，三城在政策落地次月均實現了銷售面積同比增速的收窄，同比降幅較政策發佈當月分別收窄 29、39、3pct。之後南京、瀋陽基本走出負增長區間。但三城銷售同比顯著增長還是在半年後的 15 年 3 月後啓動。均價同比增長趨勢明確則還需滯後半年，基本發生在 15 年 9 月。整體而言，限購的全面退出疊加政策組合拳可以確認市場底部，但距基本面趨勢性向上的確立尚需時日。政策組合拳再進一步，看好核心區域貨量充沛房企全面放開限購意味着政策組合拳再進一步，該行看好政策對基本面的託底效用，在核心城市有充沛儲備的公司有望受益。風險提示：行業政策不確定性;基本面下行;部分房企經營風險。

華泰證券：預計二線及以下城市將有望迎全面放鬆 看好核心區域貨量充沛房企

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