投資組合新增投資標的：吉寶數據中心房地產信託（下稱 “Keppel DC REIT”，新交所代碼：AJBU）
我想引用下面這句話作為今天這篇文章的開篇語：
“要有耐心，是你的，就會在時機成熟之際屬於你。”
我在投資時正是秉承這個理念。以 $吉寶數據中心(AJBU.SG) 為例，我耐心地等待 Keppel DC REIT 單價降至 2.32 新元，然後再將其添加到我的長期投資組合中。按照該單價計算，每單位分派收益為 9.17 新分，收益率為 4.0%，滿足了我對公司投資的回報預期。
你可能會好奇我等了多久，價格才下降到這個水平？答案是：一年多。在等待 Keppel DC REIT 單價下降到期望價格的同時，我一直在關注該基金的最新情況，確保其業務基本面保持穩健。
我希望通過這篇文章與大家分享我對該基金所做的所有研究，其中包括 2015 至 2020 財年和 2021 財年上半年的業務運營情況、過往財務業績、投資組合情況、債務情況、對單位信託持有人的收益分派情況，以及我決定投資該基金的原因。
Keppel DC REIT 業務運營情況
Keppel DC REIT 屬於數據中心房地產投資信託基金。截至本文撰寫期間，該基金共有 19 個數據中心，分佈在 8 個地點
- 新加坡：6 個
- 澳大利亞：3 個
- 馬來西亞：1 個
- 德國：2 個
- 愛爾蘭：2 個
- 意大利：1 個
- 荷蘭：3 個
- 英國：2 個
- Keppel DC REIT 在 2021 年 7 月 26 日發佈半年業績報告之際，宣佈收購位於廣東省江門市的廣東數據中心，這是該基金首次進軍中國。依託廣東數據中心，該基金可從中國蓬勃增長的數字經濟獲益。
Keppel DC REIT 過往財務業績（2015 至 2020 財年）
由於 Keppel DC REIT 於 2014 年 12 月 12 日在新加坡交易所上市，在本節中，你將看到該基金 2015 至 2020 財年的全年業績：
2015 財年 | 2016 財年 | 2017 財年 | 2018 財年 | |
總收入（新元） | 1.025 億新元 | 9,910 萬新元 | 1.391 億新元 | 1.755 億新元 |
數據中心經營費用（新元） | 1,560 萬新元 | 820 萬新元 | 1,390 萬新元 | 1,790 萬新元 |
數據中心淨收益（新元） | 8,670 萬新元 | 9,090 萬新元 | 1.251 億新元 | 1.577 億新元 |
可分派給單位信託持有人的收益（新元） | 5,740 萬新元 | 6,100 萬新元 | 8,230 萬新元 | 9,610 萬新元 |
2019 財年 | 2020 財年 | |||
總收入（新元） | 1.948 億新元 | 2.656 億新元 | ||
數據中心經營費用（新元） | 1,750 萬新元 | 2,140 萬新元 | ||
數據中心淨收益（新元） | 1.773 億新元 | 2.442 億新元 | ||
可分派給單位信託持有人的收益（新元） | 1.132 億新元 | 1.569 億新元 |
我認為，Keppel DC REIT 自上市以來的全年財務數據非常亮眼。例如，我研究的 6 年中有 5 年的總收入同比上升（且年複合增長率錄得 17%）；研究的 6 年中數據中心淨收益和可分派給單位信託持有人的收益均有上升（二者年複合增長率分別為 19% 和 18 %）。
該基金財務業績多年來不斷上升，這是我決定投資的原因之一。
Keppel DC REIT 過往投資組合租用情況（2015 至 2020 財年）
接下來，我們來看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 財年的投資組合租用情況：
2015 財年 | 2016 財年 | 2017 財年 | 2018 財年 | |
投資組合租用率 (%) | 94.8% | 94.4% | 92.6% | 93.1% |
投資組合加權平均租賃期（年） | 8.7 年 | 9.6 年 | 9.1 年 | 8.3 年 |
2019 財年 | 2020 財年 | |||
投資組合租用率 (%) | 94.9% | 97.8% | ||
投資組合加權平均租賃期（年） | 8.6 年 | 6.8 年 |
我還喜歡該藍籌基金投資組合租用情況的另一方面。在我研究的 6 年中，其數據中心租用率一直保持在 90.0% 以上，且投資組合加權平均租賃期長，由此可見租賃收益穩定（相比之下，零售房地產投資信託的投資組合加權平均租賃期較短，租賃收益可能不太穩定。如果市場大環境不利於續租，那麼受到許多因素影響，新租約和/或到期租約可能以較低租金簽訂，進而影響零售房地產投資信託的未來收益）。
Keppel DC REIT 過往債務情況（2015 至 2020 財年）
在審查一隻房地產投資信託基金的債務情況時，我一般希望其有較大的債務空間，低於監管上限（當前為 50.0%），以便該基金抓住機會進行增值收購。
接下來，我們來看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 財年的債務情況：
2015 財年 | 2016 財年 | 2017 財年 | 2018 財年 | |
總槓桿率 (%) | 29.2% | 28.3% | 32.1% | 30.8% |
利息覆蓋率（倍） | 9.4 倍 | 9.4 倍 | 9.7 倍 | 11.4 倍 |
平均債務年限（年） | 3.3 年 | 3.2 年 | 3.8 年 | 3.0 年 |
平均債務成本率 (%) | 2.5% | 2.3% | 2.2% | 1.9% |
2019 財年 | 2020 財年 | |||
總槓桿率 (%) | 30.7% | 36.2% | ||
利息覆蓋率（倍） | 13.3 倍 | 13.3 倍 | ||
平均債務年限（年） | 3.9 年 | 3.2 年 | ||
平均債務成本率 (%) | 1.7% | 1.6% |
我喜歡 Keppel DC REIT 債務情況的幾個方面：
- 除 2020 財年（總槓桿率 36.2%）外，總槓桿率一直保持在 35.0% 以下，並且仍有非常大的債務空間，遠低於監管上限 (50.0%)。
- 此外，利息覆蓋率（通俗地説就是履行短期債務義務的能力）也很高。我認為，對於房地產投資信託基金來説，高於 5.0 倍就是理想的數字。Keppel DC REIT 多年來的利息覆蓋率超出了我的預期。
- 同樣令人鼓舞的是，多年來，其平均債務成本率呈下降趨勢。
Keppel DC REIT 對單位信託持有人的每單位收益分派情況（2015 至 2020 財年）
Keppel DC REIT 每年公佈兩次對單位信託持有人的收益分派情況（2019 財年除外，2019 財年按季度公佈），第一次是在發佈第二季度業績報告時，第二次是在發佈第四季度業績報告時。
多年來，該基金對單位信託持有人的收益分派情況如下所示：
2015 財年 | 2016 財年 | 2017 財年 | 2018 財年 | |
每單位收益分派（新分） | 6.84 新分 | 6.14 新分 | 7.12 新分 | 7.32 新分 |
2019 財年 | 2020 財年 | |||
每單位收益分派（新分） | 7.61 新分 | 9.17 新分 |
除了 2016 財年的收益分派略有下降外，其餘 5 年的收益分派均同比上升，並且年複合增長率達到 5.01%。
Keppel DC REIT 2021 財年上半年業績情況
本文撰寫期間，Keppel DC REIT 發佈了第二季度以及 2021 財年上半年（截至 2021 年 6 月 30 日）業績報告（我將在後續文章中分析該業績報告）。
相比去年同期（即 2020 財年上半年，截至 2020 年 6 月 30 日）需要注意的一些關鍵統計數據如下表所示：
2020 財年上半年 | 2021 財年上半年 | 差額 (%) | |
總收入（新元） | 1.240 億新元 | 1.351 億新元 | +9.0% |
數據中心經營費用（新元） | 970 萬新元 | 1,130 萬新元 | +16.2% |
數據中心淨收益（新元） | 1.142 億新元 | 1.238 億新元 | +8.4% |
可分派給單位信託持有人的收益（新元） | 7,500 萬新元 | 8,430 萬新元 | +12.4% |
投資組合租用 (%) | 96.1% | 98.0% | – |
投資組合加權平均租賃期（年） | 7.4 年 | 6.5 年 | – |
總槓桿率 (%) | 34.5% | 36.7% | – |
利息覆蓋率（倍） | 12.8 倍 | 12.9 倍 | – |
平均債務年限（年） | 3.7 年 | 2.8 年 | – |
平均債務成本率 (%) | 1.7% | 1.5% | – |
每單位收益分派（新分） | 4.375 新分 | 4.924 新分 | +12.5% |
財務業績：
- 總收入同比增長 9.0% 得益於 Kelsterbach DC 全期分派、收購 Amsterdam DC，以及在新加坡和愛爾蘭資產實施資產改善計劃後獲得的額外收益。
- 由於 Keppel DC Dublin 1 和 Gore Hill Data Centre 兩個數據中心的開支增加，數據中心經營費用較去年同期增加 16.2%。
投資組合租用情況：
- 我認為，情況好壞參半，因為投資組合加權平均租賃期縮短抵消了投資組合租用率上升。儘管如此，投資組合租用情況仍然非常好。
債務情況：
- 綜合來看，除總槓桿率小幅上升、平均債務年限縮短外，利息覆蓋率和平均債務成本率保持穩定。
結語
多年財務業績不斷上升，投資組合租用情況和債務情況穩定，是 Keppel DC REIT 吸引我關注並投資的原因。此外，還包括其多年來不斷改善的收益分派情況。
展望未來，鑑於 Keppel DC REIT 債務空間充足，我對其進一步增值收購的能力持樂觀態度。我認為，數據中心業務收益穩定，公司不太可能在入駐數據中心後還想遷移數據，畢竟這種做法會帶來很多麻煩。
我對決定投資藍籌 Keppel DC REIT 的原因就分享到這裏。希望本文內容對你有所幫助。請注意，本文並非對 Keppel DC REIT 的買賣建議。請在做出任何投資決定之前，自行開展盡職調查。
免責聲明：在撰寫本文時，作者擁有 Keppel DC REIT。
Credit: https://www.thesingaporeaninvestor.sg/2021/10/13/new-portfolio-addition-keppel-dc-reit-sgxajbu/
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