300 億港島豪宅再遇 “野蠻人”，龍光合景上岸漸遠

龍光、合景泰富合作開發的香港豪宅項目凱玥 THE CORNICHE 再度被資本盯上。

近日，另類投資管理公司 Ares Management 已正式向滙豐銀行為首的銀團提交了一份收購提案，有意接手該項目價值 102 億港元的三分之二債權。

Ares Management（鋭盛投資，紐約證券交易所代碼：ARES）是一家全球領先的另類投資管理公司，投資範圍涵蓋信貸、私募股權、房地產、基礎設施等各大另類資產類別。截至 2023 年 12 月 31 日 Ares 的全球管理規模高達 4190 億美元，市值超過 400 億美元。就在近期，萬達商管最新完成的 600 億融資中也有 Ares 的身影。

這不是凱玥 THE CORNICHE 第一次面對 “野蠻人” 來敲門。就在去年，李嘉誠旗下長江資本控股（CK Asset Holdings）就曾對該項目大部分債權發起過收購要約，不過最終這筆交易走向破裂。

對龍光、合景泰富而言，一旦相關債權易主，將不僅令其失去了項目將近 300 億的銷售收益，更可能影響債務重組的進程。

百億貸款再迎新買家

事件的焦點在於由 “滙豐 + 渣打 + 工銀亞洲” 銀團提供的價值 102 億港元貸款。

這亦需再次提及該筆貸款發生的背景：2017 年，龍光、合景泰富聯合以創紀錄的 169 億港元，擊退長實等 13 家開發商，拿下了港島南區鴨脷洲利南道宅地，並在該地塊上打造了凱玥 THE CORNICHE，定位為半山海景豪宅。Corniche 意為 “沿着山崖的濱海道路”，常被用作豪宅項目案名命名，不難看出兩家公司對該項目的看重。

而後，2019 年，龍光與合景泰富以凱玥 THE CORNICHE 項目作為抵押，向以滙豐為首的銀團貸款了 102 億港元，用於項目開發。

據瞭解，這筆貸款由龍光和合景泰富出資各 50% 的合資公司—麒灣（香港）投資有限公司籌集，分為 67.2 億港元定期貸款以及 38.55 億港元循環信貸。自 2019 年開始發放，共五年期，將於今年 8 月 25 日到期。

然而，2022 年以來，龍光與合景泰富相繼債務違約，該筆價值 102 億港元的抵押貸款也被納入兩家公司的境外債務重組範圍內。

在兩家房企均存在償債風險的情況下，作為債權方，滙豐為首的銀團將面臨兩大抉擇，相信房企順利銷售回款償債，或者選擇提前套現離場。顯然，銀團選擇了後者。

這並不難理解。該項目自 2018 年開始動工建設，直至 2023 年 1 月方正式推出市場。眾所周知，此時的樓市正值低迷期，更何況凱玥 THE CORNICHE 推售的產品均為 “千尺大宅”，套均售價上億港元。

據瞭解，凱玥 THE CORNICHE 項目包含 6 座住宅大樓，可售單位僅 295 套，實用面積約 1340-9663 平方呎（約 124-898 平方米），主要户型為三房、四房，另有頂層複式、大平層及平台花園等特色户型。

隨着中國經濟增長放緩，願意出手購買的中國富裕買家越來越少。公開資料顯示，自 2023 年以來，該項目僅售出了 5 個單位。銷售的平淡，自然令銀團對兩大開發商的償債能力失去信心。

作為項目的最大話事人和債主，銀團積極尋求有意向的買家。2023 年中，第一位潛在買家浮出水面——長江資本控股（CK Asset Holdings）主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益。

該筆意向收購很快就遭到龍光、合景泰富的聯合反對，並一度公開 “控訴” 長江 “趁火打劫”，企圖阻止相關交易的完成。

項目誰説了算？

龍光、合景泰富反對的原因很簡單。

彼時正值龍光與債權人進行債務談判的關鍵期，龍光有意在重組方案中再增加約 15 個項目作為支付重組項目的資金，凱玥 THE CORNICHE 就是其中之一。一旦項目債權易主，必然給談判帶來重大不確定性。

曾有分析人士就此表示，銀團想出售給誰，沒人能阻止，但龍光和合景泰富想做增信，一旦長實接手，就必須經過長實的同意，這有可能導致失去優質項目的增信。

更為糟糕的是，在兩家房企還不上錢的時候，債權人有可能把抵押物收走，再正常開發出售，再把餘額還給龍光和合景泰富，這也意味着，龍光和合景泰富不僅將失去可實現長期銷售升值 “造血” 的項目，更有可能虧掉約 66 億港元的買地資金。

要知道，凱玥 THE CORNICHE 的估值達到 300 億港元。如果失去該項目，勢必大大削弱兩家公司的底層資產規模，甚至給保交付帶來深層的壓力。

最終，也一如龍光和合景泰富所願，該筆交易告吹，但原因跟該兩家公司的反對無關。

據知情人士透露，交易破裂主要系 CK Asset 要求比預期更高的折扣，而且此次交易中，僅滙豐等少數銀行有意出售項目，銀團中多數銀行暫無出售計劃。

然而，隨着時間的流逝，兩家公司的債務重組並未見太多進展，且銷售情況並未見好轉，更難言回款償債。一系列綜合因素下，反而讓銀團出售項目的意向更為一致。

據知情人士透露，在最初的提議中，Ares 為銀團貸款提供每股 95 美分的價格，但未最終確定。該人士更補充道，相關銀行已舉行會議討論潛在交易，預計還需要數月時間才能完成。

或許是眼見回天乏術，加上貸款面臨到期，此次兩家公司似乎放棄了上岸的最後一絲念想，至少至今仍未見有任何公開抵抗的動作。

至於 Ares Management，如果此筆交易能順利完成，其將僅用約 60 億港元即可撬動起 300 億貨值，這實屬一宗相當 “值” 的買賣，尤其是香港樓市回温的當下。

據美聯物業數據，自 2 月底撤辣以來，香港樓市氣氛逆轉，釋放積壓已久的購買力，一二手成交量皆大幅急升。

一手房方面，全新盤以吸引價推出，加上貨尾銷售速度快，帶動 3 月一手成交量創新高。3 月份，全港一手成交量共錄約 4156 宗，較 2 月的 268 宗急升約 14.5 倍，創自 2013 年實施一手住宅物業銷售條例後新高。

就在近日，李嘉誠旗下長實集團與港鐵合作的黃竹坑站港島南岸 Blue Coast3B 期正式推售，隨即去化 96% 收金近 75 億港元，當中近三成為內地買家。這多少為凱玥 THE CORNICHE 的推售創造了好時機。