債務壓頂流言難止，萬科找上了 “不差錢” 的 GIC

就在上週五（4 月 12 日），鬱亮現身成都，參加慶祝萬科與 GIC 實現長期合作 20 週年紀念活動。

對於如此重要的合作節點，無論是萬科還是 GIC，均罕見地未作任何宣傳。若非鬱亮在自己的朋友圈中寫了一段甚為感慨的 “小作文”，這場關於 20 年的合作慶祝，就在悄無聲息之下結束了。

這也難怪雙方如此低調。此時的萬科和鬱亮，仍深陷輿論的風暴眼中，這場已持續半年的債務危機風波，似乎還無法看到盡頭。加上當前中國房地產市場仍處於盤整期，作為新加坡主權基金，GIC 對於與萬科的後續合作，此刻或許也有着更多的考量。

回到最初的原點

是次慶祝活動的舉辦地點是在成都。這裏是萬科與 GIC 牽手的起點。

“二十年前成都魅力之城是萬科與 GIC 合作的第一個項目，首開售價 3000 出頭。十年前我們開始轉型發展，雙方的合作擴展到商業、辦公、物流、物業服務等領域。” 鬱亮在朋友圈裏如此寫道。

2004 年 11 月，GICRE（GIC 旗下負責房地產投資的機構）附屬子公司 RZP 以 400 萬元拿到成都萬科置業有限公司 40% 股份，雙方藉此共同開發萬科成都魅力之城項目，也開始了長達 20 年的合作之路。

成都項目只是前菜，成立合資公司才是真正地進入了主題。

2005 年 7 月，萬科與 RZP 簽訂協議，共同投資設立一家中外合資投資性公司，註冊資本 1 億美元，其中萬科和 RZP 各佔 50% 股份。該公司經營期限為 30 年，將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。

合資公司成立後，雙方的合作陸續開展。2005 年 12 月，萬科將萬科永達 51% 股權和無錫萬科 40% 股權以近 3 億元的價格轉讓給 RZP，上述轉讓涉及萬科位於瀋陽的長白項目和位於無錫的魅力之城項目。這只是雙方戰略合作的前奏，根據萬科當時的計劃，5 年以上投資週期的項目均可成為與 GIC 合作的標的。

GIC 對於萬科這位合作伙伴，一度也非常信賴。在雙方合作的第 15 年，王石曾在公開場合透露，雙方合作的 15 年間，項目投資額達到 30 多億，合資公司持股比例是 50:50，但由萬科負責操盤， “整個項目的操作，只要不超過十億人民幣，董事會都不用開，萬科來決策和操作，董事會備案，這個模式這麼多年一直非常成功。”

除了房地產項目，雙方的合作也發展到股票和債券、物流等領域。

2020 年 2 月 4 日，GIC 曾以每股作價 28.4822 港元增持萬科 105.97 萬股，總金額約 3018.26 萬港元。增持後，GIC 持股數目約為 1.42 億股，持股比例為 9.01%。這也是 GIC 持有萬科股份的最高比例份額。

2021 年 9 月 15 日，萬緯物流增資擴股，引入 Reco Meranti Pte Ltd.(GIC 下屬公司）等多家戰略投資者，GIC 下屬公司佔股 6.5298%，實繳出資額為 21.58 億元。

不得不説，在牽手的這 20 年間，萬科和 GIC 走過了中國房地產市場最為風光的歲月，也分享了高速發展所帶來的紅利。

20 年盟友漸行漸遠？

近年來，隨着中國房地產市場逐步走入深度盤整期，GIC 對萬科的投資也開始轉淡。

2022 年 11 月 14 日，GIC 就以均價近 14 港元開始減持萬科 497 萬股。2022 年 11 月 14 日到 2023 年 3 月 28 日，在政策利好逐步兑現，地產股大幅上漲的背景下，GIC 累計減持了萬科超過 5000 萬股，均價在 12.56 港元到 16 港元之間，GIC 持股比例由超過 9% 下降至 4.99%。

至於項目層面，更是甚少有消息傳出。對上一次有關於雙方項目進展的消息，是在 2020 年。當年 8 月 25 日，上海南翔印象城 MEGA 正式開業。這是 GIC 地產部門與萬科旗下印力集團合作的第二個零售商業項目。首個合作的零售商業項目，是前不久剛被萬科賣掉的上海七寶萬科廣場，GIC 於 2021 年 4 月將所持的 50% 股權轉讓給了領展房託，實現完全退出。

雙方似乎開始漸行漸遠。如今，站在新的節點上，鑑於市場和萬科經營狀況的變化，萬科和 GIC 這對 20 年的 “盟友” 未來的合作去向已變得撲朔迷離。至少，雙方至今尚未透露更多關於持續合作的想法。關於是次慶祝活動，GIC 亦暫未見任何信息披露，即便現任行政總裁林昭傑出席現場。鬱亮也僅表示，“期待雙方繼續攜手進入行業發展新階段”。

不過，在當前的節骨眼上，GIC 現任行政總裁林昭傑的 “站台”，多少令市場又開始產生期待：“不差錢” 的 GIC，是否會成為萬科的 “白武士”？

就在近日舉行的 2023 年萬科業績會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖曾透露，今年萬科資產交易會更大，特別是大宗資產交易。這意味着，2024 年萬科會加大出售、證券化等交易動作，以獲得更多現金流。

鬱亮現身另有深意

對當下的萬科和鬱亮而言，此次亮相成都出席與 GIC 的慶祝活動，或許還有另一番深意。

近日，在濟南萬科總經理肖勁被公安機關帶走後，關於萬科高管團隊的各種傳聞甚囂塵上。有傳聞華中區首蔡平去美不歸之後，萬科所有集團副總裁及以上級別，目前都被邊控了，鬱亮本人亦深陷謀私風波。

鬱亮的現身，亦被看作對流言的一種無言回擊。

同時，萬科亦藉由投資者調研活動對相關傳聞予以一一澄清，鬱亮、祝九勝均出席。

在 4 月 14 日萬科舉行的特定對象調研投資者關係活動上，萬科方面表示，關於輿情提及公司出國不回的領導，實際情況是原華中區域首席合夥人蔡平，孩子在美國出生，現在到了接受教育的階段，需要家庭陪伴。其於 2023 年提出辭職並獲得公司同意。

原總部協同中心牽頭合夥人王潤川，因前往香港深造提出離職，目前人常住深圳。

集團管理層境外公務出行正常進行，總裁祝九勝今天（4 月 14 日）剛剛從香港考察項目回來，聯席總裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飛往日本進行業務考察。

關於煙台的實名舉報問題，萬科表示煙台舉報方就萬科挪用資金問題於 2023 年向煙台公安機關報案並被受理。煙台公安機關經過 3 個月調查取證後，於 2023 年 11 月作出決定不予立案。

税務機關對煙台萬科進行稽查，萬科不存在拒不交賬的情況，目前税務機關亦沒有認定煙台萬科存在偷逃税款之主觀故意。合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益，萬科不存在通過跟投制度向高管輸送利益的行為。

關於濟南萬科總經理肖勁被公安機關帶走事件，萬科表示肖勁屬於個人案件，與煙台舉報無關。

萬科亦坦承，當前的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。“但是，我們已制定一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。”“我們有信心，今明兩年我們的債務規模將下降 1000 億元，債務風險獲得實質性化解。” 萬科管理層向投資者表示。

正在努力找錢化債的萬科，如能爭取到 GIC 的投資，無疑將有助於其快速走出泥濘之潭；對 GIC 而言，此時亦不失為抄底的好機會。