龍湖欲闖逍遙洲：拓寬資管航道謀生機

4 月 16 日，龍湖集團發佈針對存量資產運營的全新品牌 “逍遙洲資管”。龍湖亦對 “逍遙洲” 之名作出闡釋，寓意為一片安享自在的生活樂土、和暢順達的投資樂土。

從規劃上來看，這更多隻是將旗下不同業態的存量資產，進行統一歸口管理，但也向市場傳達了一個積極信號：當下房地產行業主旋律，並不只有 “危機” 與 “自救”，“升級” 與 “發展” 仍佔據重要位置。 

航道拓寬仍顯 “窄”

據介紹，逍遙洲資管由原來的長租公寓航道（龍湖將業務板塊稱為航道）演變而來。除了繼承了長租公寓 “冠寓” 的管理，此次還一併將服務式公寓 “霞菲公館”、活力街區 “歡肆”、產業辦公 “藍海引擎”、婦兒醫院 “佑佑寶貝” 及頤年公寓 “椿山萬樹” 等業務的運營管理權收入囊中。

但顯然，龍湖以上產業大多仍處於培養階段。其中，長租公寓板塊最為成熟。

截至 2023 年底，長租公寓 “冠寓” 在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等城市，累計開業客房 12.3 萬間，整體出租率約 95.5%，去年租金收入（不含税）約為 25.5 億元，經營性現金流已轉正。

其他幾個產業，如服務式公寓品牌霞菲公館，2023 年度於杭州和上海開業 2 個項目，杭州項目擁有客房 239 間、上海項目則為 228 間；產業辦公業務在北京雖已成功將一棟舊產業園升級改造，但與 2017 年成立的養老、2018 年成立的醫療類似，業務規模要相對更小一些；而由公寓和街區式商業混合打造的歡肆街區，目前尚未有項目正式落地，不過據稱合肥項目將在今年開業。

可見，擴寬過後的資管航道，短期內仍需倚重原來的長租公寓產業，但長期來看，具有一定的發展潛力。特別是在當前城市更新、產業轉型的趨勢下，有望打開相當的發展空間。

不斷加強運營業務

逍遙洲資管的組建，體現了龍湖想要進一步加強運營業務的計劃。事實上，龍湖的營運板塊 2023 年的收入約為 248.8 億元，同比增長 5.7%，而集團整體收入比同期下降 27.87%。而 2024 年 1-3 月，運營收入為 33.8 億元，同期的物業預售則為 234 億元。

運營業務的重要性顯而易見。

當然，龍湖的運營收入大多來自相對成熟的商業廣場項目業務線，即 “天街” 的運營管理，收入佔比 77.4%，而非來自仍需時間發育的逍遙洲資管相關業務。

龍湖天街系列商場截至 2023 年年底，已開業 88 座，建築面積月 797 萬平方米，整體出租率 96.2%，去年營業額 632 億元。2024 年，龍湖計劃還將在成都、合肥、南寧、南京等地新開 14 座商場，在本年底開業總數將超過 100 座。

據透露，目前龍湖的投資性物業資產的規模已經接近 2000 億元，龐大的相關資產，能夠提供穩定的經常性收入，有助於幫助龍湖穿越當前的房地產週期。

經營性物業貸也是該業務板塊可以重點考慮和利用的工具。當前龍湖已有 70 座商業物業進行了相關融資，餘額約 474 億元，平均利率不足 4%。剩下各類符合要求的商業物業仍有約 40 座可供利用。此前則有消息指，龍湖等公司 4 月初在一次經營性物業貸款集中籤約中，進一步獲得了信貸支持。據稱，12 家房企合計在該次信貸簽約中獲得 146 億元的貸款。

更值得關注的是，隨着購物中心、保租房等基礎設施公募 REITs 的開閘和擴容，對相關資產的證券化，更將成為龍湖未來的一大看點，這也是 “資管” 的應有之義。

債務安全放第一位

不過，可能是次操作缺乏增量，更多是業務的重新組合，頗有 “新瓶裝舊酒” 的意味，市場反應平平。

作為一家以銷售型物業開發起家的房企，近年龍湖雖然在轉型方面有所起色，但 “老本行” 的乏力拖累了市場評價。

今年 1-3 月，龍湖累計銷售額 234.8 億元，同比去年下降 53.69%。隨後，惠譽、標普等評級機構相繼下調龍湖評級，銷售疲軟、利潤空間承壓系主因。

慶幸的是，作為沒出險的代表房企，龍湖當前的財務狀況仍算穩健，充足的流動性和增量商業貸款足以覆蓋其未來 12 個月的償債需求。

在上月舉行的年度業績發佈會上，龍湖集團董事會主席陳序平表示，仍會將 “債務安全放在第一位”。

據透露，龍湖 2024 年到期債務約 100 億元，其中，2024 年內行權或剛性到期的境內公開債券存續規模約為 60 億元，目前已全額備妥 5 月到期境內公司債兑付資金。同時，今年還會提前規劃償還 2025 年到期的債務。2026 年底前，龍湖已無境外到期公開債券。

雖未有燃眉之急，但要穿越這輪行業週期，似乎仍需立足長遠。此次逍遙洲資管將多個潛力板塊歸口管理，相信亦是着眼於此。