上海豪宅市場觀察：短期供應井噴、中長期方向未明

近期的上海樓市，是絕對的市場焦點。

4 月 18 日，陸家嘴豪宅 “濱江凱旋門” 正式開盤，推售的 212 套房源當天全部售罄，共攬金 70.27 億元，當中，總價 1.1 億元 “樓王” 開場就被買走了。而在近期，上海靜安的一套老洋房亦以 3.1 億元成交，摺合成交單價約 100.9 萬元/㎡，刷新上海及內地樓市交易單價天花板。

再往前推，中海旗下上海豪宅項目 “中海·順昌玖裏” 於 3 月 28 日開盤選房，當日勁銷 196.53 億元。該銷售額創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。

這讓市場再次感受到澎湃的購房熱情。得益於高價項目的成交，上海樓市也領跑全國。

據國家統計局最新披露的數據顯示，從 2024 年 3 月份 70 城新建商品住宅房價指數來看，上海新房房價指數環比上漲 0.5%，依舊領漲全國；同比上漲 4.3%，位居全國第二。據市場統計數據，上海新房價格指數已連續 22 個月環比上漲，同比則連漲 65 個月。

從目前來看，上海樓市的漲勢還將持續一段時間。分析指出，高端住宅項目的集中供應，將成為今年上海新房市場的 “主旋律”。

據瞭解，在今年前四批次新房中，總價 2000 萬元以上高端住宅供應總量已接近去年的八成，不乏黃浦區五坊園、楊浦區縵雲上海、徐彙區瑞峯寧苑和瑞盛寧苑項目等明星項目。僅 4 月，上海至少有 4 個均價 16 萬元/平方米以上的項目入市，包括保利世博天悦、融創外灘壹號院、凱德茂名公館，徐匯濱江香港置地啓元等，共計 650 套房源，無疑為已經熱起來的高端住宅市場再添一把火。

事實上，該些樓盤的購買門檻並不低。僅就濱江凱旋門而言，均價達到 17.28 萬元/平方米，要想獲得認籌席，個人買家至少要繳納 330 萬認籌金，企業買家則需繳納 1155 萬元，入圍分更要達到 113 分，以及連續 21 年社保繳納記錄。

但滿足條件者仍大有人在。據瞭解，濱江凱旋門在認籌期間，累計獲得總數 1043 組，認購率超過 500%，認購金就高達 35 億元，創今年新房認購金額新高，更超出了該項目的拿地金額 31.85 億元。

4 月 14 日，徐匯濱江香港置地啓元開啓認購，均價 17.8 萬/㎡，為本批次備案均價最高的項目，80 套房源，僅頭兩日認購率達到 135%。至於即將入市的融創外灘壹號院二期，儘管仍受到融創債務風波所帶來的困擾，其亦錄得 174% 的認籌比，並將於 4 月 21 日開盤。

當然，該認購率在當前的熱鬧樓市下並不算高。但有人士指出，得益於當前上海高端住宅購買力需求仍表現強勁，預計濱江香港置地啓元、融創外灘壹號院等最終成交表現不會太差。

市場分析表示，一二手倒掛，是促成高端住宅項目 “熱銷” 的主要原因之一。以濱江凱旋門為例，其一期、二期的二手房報價約為 20 萬元/平方米，大部分房源掛牌價格依然高於此次均價 17 萬元/平方米的開盤價。融創外灘壹號院二期同樣如此，當前外灘壹號院一期二手房價格仍站在 20 萬元/平方米高位，但二期項目開盤均價則為 16.8 萬元/平方米。

市場人士指出，基於供應量增多，成交量出現好轉，但從交易絕對量來看，僅接近合格水平，可見新房市場升温速度不快。此外，同樣在上海，高端樓市的熱鬧之下，郊區樓市仍面臨較大的去化壓力，甚至個別樓盤要進行打折促銷。

另有分析指出，接下來，在供應放量的情況下，高端住宅去化表現，也同樣將成為上海樓市的一大考驗。隨着高端住宅市場價格逐漸迴歸理性，套利空間持續收窄，投資需求隨之退潮，高端項目之間熱度分化，也將成為大概率事件。

如何持續激發需求量，是當前房地產市場需要深入思考的問題。

根據中國人民銀行公佈的最新數據顯示，3 月末，我國廣義貨幣也就是常説的 M2 的餘額突破 300 萬億元。M2 的快速增長，不僅反映了中國經濟的蓬勃發展，背後亦映射出市場上仍存在極其龐大的潛在購買力。

另外，為了進一步促進房地產的健康平穩發展，今年以來，中央和地方持續釋放政策寬鬆信號，在供需兩端密集出台政策支持。

就在近期，全國目前已有超 30 城表態支持二手房 “以舊換新”，10 餘城已落地推行相關政策。通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助居民達到 “賣舊房買新房” 的目的，從而盤活各地二手房市場，激活新房市場成交。

此外，相關支持舉措還包括放寬公積金貸款政策、實行購房補貼、放鬆限購、階段性取消首套房商貸利率下限等。在加快建立城市房地產融資協調機制方面，各地分批提出了可給予融資支持的房地產項目 “白名單”，並推送給商業銀行，滿足房企合理融資需求。

此前上海豪宅法拍市場 “神仙打架”，也側面證明了市場不乏有實力的購房者：上海長寧夏都花園一棟別墅最終以 1.28 億成交，摺合單價高達 21.34 萬/平；湯臣一品的一套 433.87 平方米法拍房約 1.18 億元成交，摺合單價 27.3 萬元/平；浦東九間堂一套法拍房以 1.44 億元成交，較起拍價上漲了 60%，摺合單價達 21.14 萬元/平。

分析人士指出，房地產始終帶有一定的投資屬性，市場會呈現出買漲不買跌的態勢，包括本輪上海豪宅購買者中，不少也抱着房價持續上漲的心態。“高端住宅產品如果不能給客户提供合理的上漲預期，這種需求激發的可能性就會大為萎縮，但這又與目前中國的房地產整體發展方向相悖。”

“顯然，經過政策調整之後，中國房地產市場已經由原本的香港模式轉向新加坡模式，更強調的是保障性住房、人才房在市場的供應，普通住宅在整體房地產當中的供需比例萎縮，房價漲幅有限。以新加坡為例，其房地產中豪宅產品的價格增長率多年來一直保持平緩。” 上述人士進一步指出。