美國房地產 ETF，2024 年美國地產週期變化

一、基本要素：$房地產指數 ETF - iShares 道瓊斯(IYR.US) 美國房地產指數 ETF（IYR.US，三倍多 DRN/空 DRV），中國公募基金產品：①廣發美國房地產指數（A 類 000179/C 類 016278）、②鵬華美國房地產（206011）、③嘉實全球房地產（070031）等等。

數據來源：富途，土雞瓦狗的 ETF，截止 20240322

二、投資邏輯

2023 年 11 月以來，美國房地產市場基本面持續改善，對美國經濟及美聯儲決策具有較強的前瞻指示意義，需持續關注：

1、受益於金融條件邊際改善及供需面偏緊，美國住房市場景氣度持續回升。以 NAHB 公佈的住房市場指數看，11 月以來在寬鬆預期作用下景氣度連續 4 個月回升，其中對預期未來 6 個月住宅銷量指數提升幅度好於當前銷量指數，表明市場對未來預期相對樂觀；

數據來源：華福證券研究所，土雞瓦狗的 ETF

2、需求端看，2023 年以來美國房屋銷量同比降幅持續收窄，新屋銷量增速好於成屋。截至 2024 年 2 月，美國成屋銷量降幅由 2023 年 1 月的-35.8%（2010 年以來最低增速）提升至-3.3%，新屋銷量同比在 2023H2 大幅回落，到 24 年 1 月降至 1.8% 附近；

數據來源：華福證券研究所，土雞瓦狗的 ETF

3、供給端看，成屋庫存處於低位，新屋待售相對較高。截至 2024 年 2 月，美國成屋庫存量約為 107 萬套，處於 2000 年以來極低水平。在成屋庫存處於低位的同時，越來越多購房者轉向新房市場。體現在庫存上，2021 年以來新屋庫存量大幅提升，目前仍處於相對較高水平；

數據來源：華福證券研究所，土雞瓦狗的 ETF

4、後續展望：往後看美國房地產基本面仍相對穩健，偏緊的供需格局、美聯儲降息的潛在利好以及主力置業人口規模持續增長，對應2024 年美國地產有望繼續修復，但短期高利率仍有一定壓制，同時需警惕地產上行→二次通脹風險→降息時點推遲、幅度下降的潛在衝擊。

數據來源：華福證券研究所，土雞瓦狗的 ETF

三、投資觀察

1、美聯儲表態 “鷹鴿”，關注宏觀指標：通脹、非農、失業、時薪、空缺職位等Fomc降息觀察指標；2、美國利率下行 “急緩”，降息幅度、力度，華爾街交易員掉期利率期貨利率價位等；3、金融風險事件是否發生等，出乎意料的的 “幺蛾子” 事件等。