先萬達後中南，太盟猛攻中國房市

“拉” 了王健林一把的太盟，又把目光投向了中南建設。

就在 4 月 20 日下午，中南建設的控股股東中南城建，與太盟投資集團及江蘇資產等機構就債務化解、股權交易等合作事項進行了洽談。

據瞭解，此次合作旨在解決中南城建的債務問題，並通過股權交易來實現雙方的共同發展。

市場普遍認為，這是繼萬達商管之後，太盟對中資地產商的又一次援助。中南建設是否會就此迎來生機尚難有定論，但至少能從龐大的債務中快速脱身。

中南建設深陷債務泥潭

根據中南建設年初披露的 2023 年業績預告，其 2023 年歸母淨利潤虧損 30 至 50 億元之間，扣除非經常性損益後虧損 35 億元至 55 億元。這已是中南建設連續第三年交出虧損答卷。此前的 2021 年、2022 年，中南建設歸母淨利潤分別為-33.82 億、-97.71 億元。

當然，在剛剛結束的 2023 年，中南建設的虧損金額已有所收窄。中南建設表示，皆因公司房地產業務 2023 年竣工規模增加，收入有所提高，但建築業務收入回款和收入確認困難增加，減值準備有所上升，因此公司全年仍錄得虧損。

從目前來看，中南建設的經營仍難見起色。今年一季度，中南建設累計銷售額僅 47.3 億元，同比降 38%。

銷售持續下滑，必然影響後續現金回流量，這亦令其減債之路變得更為艱難。

當前，中南建設 4 只存續美元債均已違約，餘額 4.646 億美元。境內債方面，目前共有 5 只存續境內債，合計 51 億元，其中 3 只已展期至 2028 年後，分別為 “H9 中南 03”、“H0 中南 02”、“H1 中南 01”。另外兩隻債券 “20 中南建設 MTN001” 及 “20 中南建設 MTN002”，合計 26.77 億元仍將於一年內到期。

儘管中南建設此前已積極進行債務重組，但相關進度仍低於預期。

今年 2 月，中南建設曾公告稱，擬將原定的化解逾期有息負債風險承諾期限延長至 2024 年底。

此前，為了推進 2023 年向特定對象發行股票事項，公司曾承諾半年內化解截至 2023 年 3 月末到期的有息負債風險。但中南建設仍有部分銀行和非銀行金融機構借款未能達成新的借款方案或償付，同時境外子公司的優先票據重組也面臨個別投資者反對和清盤風險。

數據披露，截至 2023 年三季度末，中南建設總資產 2805.76 億元，總負債 2561.58 億元，資產負債率超過 90%。其中流動負債 2306.79 億元。而公司賬面資金僅為 91.14 億元。

此外，中南建設近一年有 14 條被執行人記錄，被執行總金額 20.38 億元。實控人陳錦石也是被執行人，涉案金額約 13.9 億元，其名下還有 177 條消費限制信息。

難堪的業績及高企的債務，已令投資者對中南建設失去信心。因股價連續 10 日低於面值，中南建設瀕臨退市。

中南建設最新公告，截至 4 月 18 日，中南建設股票收盤價已連續十個交易日均低於 1 元/股，根據交易所相關規定，存在可能被終止上市的風險。

中南建設的債務壓力也連累到控股股東中南城建。目前，中南城建所持中南建設股份已被大量凍結，截至 4 月 16 日，累計被凍結約 14.44 億股，累計質押約 12.95 億股，佔其所持股比例的 88.80%。

據悉，中南城建將於 5 月 16 日-17 日在司法拍賣網絡平台上公開拍賣其持有的 3975 萬股公司無限售流通股（佔公司總股份的 1.04%）。

在此之前，自 2022 年 8 月起，中南城建及其一致行動人持有公司股票持續被強制平倉。

根據中南建設 2023 年 7 月 10 日公告，中南城建所持的 8760.29 萬股被強平，佔其持股比例 5.19%，佔中南建設總股本比例 2.29%。其中 35.47 萬股被財達證券強平，3022 萬股被中郵證券強平，52.72 萬股被長江證券強平，111.87 萬股被國聯證券強平，5415 萬股被上海浦東發展銀行南通分行強平，725 萬股被華夏銀行南通分行強平，1390 萬股被國民信託強平。

不可忽略的 “中間人”

為了應對危機，中南建設於近日頻繁請來了當地政府與投資機構進行面談。

據瞭解，就在與太盟、江蘇資產洽談的數日前，4 月 17 日，中南建設舉行了一次調研活動，出席人員中就包括了江蘇省南通市海門區區委常委、常務副區長周國強，副區長張文錦，以及申萬宏源證券、東吳證券、華英證券等機構。

值得一提的是，早於春節前，南通市金融監管局局長一行曾前往企業調研，瞭解生產經營情況，協調解決企業發展難題。節後，地方政府形成了七項幫助公司應對資本市場風險的幫扶舉措，具體為：

第一，組建政府資本市場政企專班，建立快速協同機制，幫助企業應對資本市場波動；

第二，進一步協調公司與金融機構協商，幫助爭取更好的條件，支持幫助公司減輕債務負擔；

第三，推進本地國資企業與公司在項目層面的合作，進一步支持公司參與本地重大項目施工建設；

第四，支持社會資本通過市場化機制設立投資基金，引入戰略投資者，增持公司股份；

第五，在市場化、法制化前提下，進一步探討推進公司的資產盤活，提供必要的流動性幫助；

第六，幫助公司股東與金融機構溝通，並協調當地司法計劃，幫助公司逐步降低股東股份質押風險；

第七，加快推進公司白名單項目落地，支持公司進一步做好保交樓、保民生相關工作。

如今，南通市區政府對中南建設的幫扶正逐步落地。

4 月 2 日，南通市下屬國資企業南通建設交通集團有限公司（簡稱 “南通建交”）與中南建設全資子公司中南建築簽署戰略合作協議。雙方將通過在技術領域、總承包領域、專業分包領域的緊密合作。

另據悉，近期，南通市區政府也指導企業一同前往深圳交易所、江蘇證監局溝通公司回購、核心骨幹增持等有關方案。

針對退市風險，中南建設亦在公告中回應，公司前期推出了董事、高級管理人員增持計劃，已增持金額合計 207 萬元，待公司定期報告披露後，董事和高級管理人員增持計劃將繼續實施；同時，公司目前也在與有關債權人協商符合各方利益的系統性方案，發揮公司資源的最大價值，減輕公司支出壓力。

值得一提的是，此次與太盟及江蘇資產等機構的合作洽談，同樣由南通市海門區人民政府牽頭。

當地政府領導曾表示，上述舉措對於化解公司目前遇到的挑戰應該會起到一定幫助。“我們相信有國家政策提供的機會，有投資者的關心和支持，公司一定有機會能克服短期的困難，公司的股價應該會更合理反映公司的價值。”

太盟出手馳援？

市場人士指出，由於本次中南城建與太盟等機構的合作涉及到股權交易，這就牽扯到複雜的法律和財務問題，此外，合作的最終結果還有待相關部門的審批，預計本次合作的推進並未如此前萬達商管的洽購般順利。“太盟在過往股權合作案中都要求掌握控股權，國資是否願意放手也存疑，預計雙方之間還將產生更多博弈。”

如此次合作順利落地，將無疑有助於中南城建大幅緩解債務壓力，對太盟而言，這是再次深度投資中國房市的好機會。

太盟專注於亞洲市場投資，素有 “亞洲小黑石” 之稱，業務涵蓋了私募股權、房地產投資和私募信貸等多個領域。自成立以來，太盟已投資超 700 億美元，並已變現逾 400 億美元。知名的投資項目包括珍愛網、萬達商管、大阪環球影城、騰訊音樂、奈雪的茶等。

近期，太盟最亮眼的一筆投資，莫過於對萬達商管的注資。

就在 3 月底，太盟、中信資本、Ares Management 旗下基金、阿布扎比投資局旗下全資子公司 Platinum Peony 和穆巴達拉投資公司等五家國際投資機構宣佈將向珠海萬達商管注入高達 600 億元人民幣戰略投資，自此，王健林成功擺脱財務困境，但也失去了對萬達商管的絕對控股權。

本次注資後，太盟等其它機構合計持股珠海萬達商管 60%，而大連萬達商管持股比例降至 40%。

而隨着太盟的入主，一個全新的商管平台——大連新達盟商業管理有限公司由此誕生。其子公司正是珠海萬達商管，目前管理 496 個大型商業廣場，也是萬達最重要的平台之一。

據市場消息，600 億投資交易將在今年二季度正式交割完成，預計新達盟董事也將在交割之時同步完成重組。投資者也將委派人員進入新達盟董事會。

中南建設是否會變成下一個萬達商管？如今仍難以下判斷。但不難看出，中國房地產市場正是太盟近期主攻的投資方向之一。

不動產是太盟的三大業務板塊之一，但回顧其近十年的投資，其在中國房地產市場上的表現並不算搶眼。

當中比較令人熟知的幾次投資分別為：2013 年，收購上海悦達 889 廣場項目 65% 股權；2015 年，聯手萬科及鐵獅門以 35.7 億人民幣收購瑞安房地產旗下上海企業天地三期，並向市場籌集等值 5.09 億美元貸款；2017 年，與招商蛇口聯合設立 16 億地產基金，並持有 80% 權益，隨後該基金還以境外協議轉讓的形式收購了招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場以及北京招商局大廈的部分股權，交易總對價約為 50 億元人民幣。

此外，太盟還是春泉產業信託的二股東，並曾兩度購入華南城股份。

在此之後，太盟在中國房地產投資市場上相對沉寂，直至 2023 年對深受債務危機困擾的萬達商管發起進攻，讓其再度名聲大噪。

儘管當前中國經濟仍處於波動期，房地產市場更未從深度盤整期中走出，但太盟對中國經濟增長乃至中國房地產的發展前景尤為看好。

3 月底，太盟掌門人單偉建曾在一篇撰文中指出，中國的房市不存在供應嚴重過剩的問題，但尚未轉危為安，原因是需求和價格仍然受到政策抑制，阻斷了市場建立新平衡點的機制。目前，應該考慮立即全面鬆綁，恢復市場自我調節的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導致長期的復甦乏力。這樣才能快速穩定市場，恢復這個支柱產業的作用，並使民眾找回對房產價值的信心和消費的意願，從而推動經濟增長。

就在今年 2 月，太盟與蘇州高新區簽署了合作協議，要將太盟中國總部落户蘇州，統籌發展公司在中國的各類資產管理業務，配合其在華業務運營。

可預見，太盟還將向中國房地產市場發起更猛烈的進攻。