高層大換血背後，中國金茂資管轉型 “野心”

時隔九個月，中國金茂又一次經歷管理層的大調整。

4 月 29 日，中國金茂公告披露，陶天海卸任董事長職務，喬曉潔和張輝也同時退出董事行列。任命丁蕤為公司董事長，任命周紅輝、趙磊為董事。

陶天海正式走馬上任董事長一職，是在 2023 年 7 月。彼時，距離李從瑞卸任，該職位已空缺了兩個月。當時已是金茂控股 “二把手” 的陶天海，接替李從瑞 “兼任” 董事長一職。如今看來，中國金茂已找到了合適的接替人選。

只是，鑑於中國金茂連續多名 “董事長” 的任期均不長，其中李從瑞的董事長任期更只有短短的 33 天。丁蕤的 “董事長” 生涯年限，反而引發市場的好奇。而頻繁的高層換陣背後，亦不難看出中國金茂對於業績改善的焦灼。

“第一戰將” 也遭滑鐵盧

迄今，陶天海已在中國金茂工作 24 年，有豐富的酒店和地產開發管理經驗。

一直以來，陶天海被稱為中國金茂的 “第一戰將”。2011 年，陶天海從華北區域轉戰上海，從 0 開始為中國金茂開拓華東版圖。在陶天海和團隊拓展下，浙江和長三角成為金茂大 “糧倉”。直到 2021 年，中國金茂華東區域合約銷售逾 1000 億元，貢獻集團接近一半的業績。

如今，華東區域仍是金茂貢獻最大的區域，不管是項目數量，規模還是利潤，在金茂各區域中同樣位列首位。金茂在華東已進入 17 個城市，項目超過 150 個，並打造了上海大寧金茂府、杭州濱江金茂府、寧波生命科學城、温州鹿城金茂府、蘇州科技城金茂府等多個標杆項目。

選擇如此一名戰績赫赫的將才兼任 “一把手”，中國金茂多少也有藉此對持續下滑的業績 “力挽狂瀾” 的意味。

中國金茂 2023 中報顯示，上半年，中國金茂營收 268.4 億元，同比微降 6.62%；歸母淨利潤僅 4.3 億元，同比大幅下滑 83.16%。

不過在新簽約方面仍表現良好，上半年累計取得簽約銷售額 860 億元，同比增長 23%，半年累計回款 909 億元，回款率 106%。

然而，進入 2023 年下半年，隨着時間的推移，市場的冷淡程度超出所有人的預期，樓市下行、需求停滯、房價下跌、資產大幅減值，即便老將坐鎮，中國金茂亦難逃業績下滑命運。

據中國金茂 2023 年年報，期內，中國金茂營收 724.04 億元，同比減少 13%；公司所有者應占溢利為-68.97 億元，較上年度 19.84 億元下降 448%；若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延税項），中國金茂公司所有者應占溢利為-67.94 億元，較上年度 9.1 億元下降 846%。

此外，銷售方面，中國金茂 2023 年簽約銷售金額 1412 億元，同比下降 8.9%。換言之，中國金茂下半年僅錄得不到 600 億的銷售額，比上半年及去年同期均足足差了 200 億。

2024 年，中國金茂的業績持續下探。今年一季度，中國金茂累計取得簽約銷售 175.2 億元，較上年 442.3 億元下降 60.39%；累計簽約銷售面積 95.4 萬平方米，較上年同期 249.56 萬平方米，減少 61.77%。

這一業績表現，多少令陶天海的職業生涯遇到了 “滑鐵盧”。很難説，這是否是其 “兼任” 期縮短的原因。

為何選擇丁蕤？

業績的下挫，亦令市場對這位有着央企底色的房企逐步失去信心。近期，穆迪就多次下調中國金茂的評級。

穆迪在 4 月 10 日發佈的一份新的研究報告表示，儘管該公司專注於一線城市 (經濟基本面總體上強於低線城市) 的銷售，但由於住房需求疲軟，中國金茂的合同銷售總額將緩慢下降。該公司將可能在某些項目上提供折扣以加強下行週期中的銷售，這將對其利潤率構成壓力。

數據披露，2023 年整體銷售毛利率為 12%，較上年的 16% 下降 4 個百分點，主要系城市運營與物業開發分部毛利率下降所致。

此外，穆迪還認為，疲軟的銷售業績給中國金茂降低其高債務槓桿的能力帶來了不確定性。

穆迪估計，在債務水平預期下降的推動下，未來 12 至 18 個月，該公司的 EBIT/利息覆蓋率之比將從 2023 年 1.4 倍的疲軟水平小幅回升至 2.0 倍。與此同時，中國金茂的調整後債務/EBITDA 之比將在未來 12-18 個月內從 2023 年的 10.8 倍左右適度降至 8.5 倍-9.0 倍。

當然，得益於暢通的融資渠道，穆迪認為中國金茂的流動性仍保持良好。穆迪預計，未來 12 至 18 個月，中國金茂的現金持有量以及運營現金流將覆蓋其短期債務和承諾的土地款項。截至 2023 年底，其非限制現金餘額為 309 億元，可覆蓋截至同一日期短期債務的 1.3 倍。

為了改善業績，在公佈董事長新任人選之前，中國金茂進行了一次組織架構調整，並引進了多名高管人員。其中，原龍湖城市總、海南省發展控股總經理助理李劍，加盟金茂任首席營銷官；原當代置業高級副總裁兼研發設計院總經理韓飛宇，加盟金茂任設計中心總經理。

如今，隨着丁蕤的到任，中國金茂的這場組織調整相信亦就此暫告一段落。接下來，丁蕤將如何帶領中國金茂實現逆風翻盤，成為市場最大的看點。

外界關於丁蕤的相關信息並不多，僅從公告中獲悉，其今年 42 歲，碩士研究生，供熱、供燃氣、通風及空調工程專業 , 高級工程師。現任中國金茂控股集團有限公司副總裁、金茂酒商黨委書記、總經理。

值得一提的是，同時獲任命董事之一的周紅輝，同樣具備商管背景。其現任中國金茂控股集團有限公司資產管理部副總經理 ( 主持工作 ) 。在加入中國金茂前，曾任東原房地產開發集團有限公司商管副總經理，上海萬達廣場商業管理有限公司總經理等職務。

從人事的變換不難看出中國金茂經營策略方向的轉變。當前，中國金茂正通過向資管模式轉型，以尋求長期業績的穩定器及增長點。

就在今年 1 月，華夏金茂商業 REIT 正式上市，這對中國金茂來説，意義甚大。可令其完成了從投資到退出和再投資的資本閉環，使得資產和資金的流動性得到大幅提升。

而該 REIT 的操刀人之一，就是丁蕤。在近日召開的業績説明會上，丁蕤更透露，中國金茂後續還將不斷地將更多擴募資產注入到 REITs 平台中。“目前我們已初步選定了計劃擴募的項目，在相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之後，將盡快啓動擴募籌備。”

隨着大資管時代的來臨，中國金茂由丁蕤來擔綱 “一把手” 的角色，似乎是個正確的選擇。當然，最終中國金茂是否有所起色，仍需等待時間的答案。