金融街跑步進長租，第二曲線成色如何？

首個長租公寓項目的試水成功，讓金融街嚐到了甜頭。

2023 年 9 月，金融街首個城市更新類長租公寓項目——金樹如院人才公寓正式開業，當月出租率就達到 70% 以上。這讓正為業績發愁的金融街有了希望和信心。

在 5 月 15 日召開的 2023 年年度股東大會上，管理層向投資者披露了公司在長租領域的發展計劃：增加長租公寓板塊專門的管理機構，並爭取項目做一個成一個。

長租大計

金融街跑進長租賽道，是從當 “二房東” 開始的。

據瞭解，金樹如院人才公寓亦名為月壇人才公寓項目，為金融街首個城市更新類長租公寓項目，金融街自 2022 年底開始承租，租期為 20 年。

而後，金融街啓動項目改造，歷時一年左右，項目於 2023 年 9 月完成改造升級，正式推向市場。經過招商，當月出租率達到 70% 以上。

“目前的租賃情況，好過投資核算也好過預期。” 在説明會上，管理層表示。基於此，金融街正在謀劃長租業務的進一步拓展。方向有二：

一是，將內部部分低效但仍具備市場價值且符合長租公寓需求的優質項目進行改造；二是，積極尋找外部項目拓展機會，目標聚焦於一線城市核心區域且交通便利的項目。

“在經營機制上也會做相關調整，配合它的經營和發展。” 據稱。

當前，金融街旗下擁有大量的經營性物業項目，包括寫字樓、商業、酒店等，集中於北京、上海、天津、重慶等城市。

從目前來看，金融街在經營方面的業績尚可。據金融街 2023 年年報顯示，報告期內，物業出租業務營收 18.26 億元，同比增長 12.32%；物業經營業務營收 4.38 億元，同比增長 79.74%；其他收入 2.33 億元，同比增長 47.98%。三項業務對應的毛利率分別為 86.21%、20.22%、44.74%，較去年上升 2.39%、73.69%、1.69%。

不過，受經濟形勢及市場競爭加劇影響，金融街也同樣遭遇到經營性挑戰。

僅 2023 年，金融街多個項目均錄得出租率下滑，且下滑幅度並不小。寫字樓項目中，北京金融街（月壇）中心部分（不含金融集）出租率從 2022 年的 84% 跌至 66%，北京金融大廈出租率亦從 2022 年的 100% 跌至 84%。商業項目方面，跌幅最大的是北京門頭溝融悦中心項目，該項目 2022 年的出租率為 80%，但到了 2023 年直接降至 56%。

從目前來看，該空置壓力仍將持續一段時間。根據仲量聯行研究報告顯示，今年一季度，金融街和望京子市場的業主目前面臨着較大空置壓力，區域內部分主力租户退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。

若經營面無法得到改善，這必然會加深金融街的資金壓力。截至 2023 年末，金融街的現金及現金等價物餘額 135.4 億元，而 2022 年末為 167.43 億元。

為了讓自身變輕，金融街在過去兩年在城市更新、舊城改造、產業聯動、長租公寓等領域尋求業務轉型。從目前來看，長租公寓是金融街實現資產盤活的最為可行的路徑之一。

擁擠的賽道，如何突圍？

當前，儘管租賃市場仍展現蓬勃的市場前景，但隨着前期大量資本、機構的湧入，市場集中度的持續提高，長租公寓的這條賽道已略顯擁擠，金融街又將如何從中分得一杯羹？

據機構統計數據顯示，僅今年 4 月，長租公寓企業的開業規模有所增長，累計開業房源量提升至 113.1 萬間。然而，同期市場需求卻出現了小幅回落，平均租金略微下調。

僅北京市場而言，據我愛我家研究院統計顯示，今年 4 月，我愛我家北京住房租賃交易量環比降幅略為明顯，但比去年同期增長超過一成。

租金方面，4 月，我愛我家北京長租公寓整租交易中，每平方米平均租金、每套平均租金基本與上月持平，同比仍有所下跌。

分析指出，以上變化與整體經濟走勢及季節相關。然而，激烈的市場競爭，勢必對金融街長租業務的持續性發展帶來一定的衝擊。

此外，金融街此時切入長租公寓賽道，雖迎上了政策的 “暖風”，長期看前景良好，但中短期卻有可能承壓。

近日，北京亦將意欲引導社會主體投資建設保障性租賃住房，採取新建、改建、改造、轉化等多種方式增加保障性租賃住房供給。本年度北京計劃建設籌集保障性租賃住房 7 萬套（間），竣工各類保障性住房 8 萬套（間）。在需求不高的時候，繼續增加供應，成交壓力難改。

此外，今年以來，央行、銀保監、證監會等多部門均出台金融政策支持住房租賃市場發展。較早前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局推出 “金融 17 條”，支持住房租賃市場發展。央行亦設立 1000 億元 “租賃住房貸款支持計劃”，用於引導工農中建等 7 家銀行為試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持。

對新入者而言，有金融機構的大力支持，成本可有效降低，保租房 REITs 試點的推動發展，亦為企業提供穩定的現金流和較優的退出機制，解決了企業做重資產投入的最大顧慮。可市場容量怎麼擴，才能獲得更多消費者的認可呢？

北京市住房和城鄉建設委員會印發《2024 年北京市住房發展年度計劃》就給出了一份答案，當中明確指出，支持長租公寓行業規範發展，加大 " 一張牀、一間房 " 市場化租賃住房供給力度。引導保障性租賃住房和長租公寓運營單位，提高運營管理水平，打造品牌社區。顯然，獲得消費者認可，那才是成功不二法門。

東風已備，金融街接下來該如何精準發力，將長租業務打造成業績的第二增長點，考驗着一眾管理層的智慧。