龍智精工：第一性原理下的裝配式裝修革命

導語：剝開一層層表象，對於裝配式裝修來説，最核心的本質是什麼？

逆境生存，房企業績復甦任重道遠。截止 9 月初，仍有 10 多家上市房企未能按時發佈中報。

但寒冬之下，亦潛藏機會。

回望日本，1990 年後人口減少、地產下行，有一個領域卻逐漸步入成熟期，成為日本推動社會可持續發展的一大支柱。

巧合的是，近來中國一些家居媒體，也將其與整裝、智能家居一起視為裝修行業炙手可熱的三大熱點。

這一賽道，就是裝配式建築。

什麼是裝配式建築？人們經常用 “搭積木” 或 “預製菜” 來形容裝配式建築，即梁、樓板、牆板、樓梯、吊頂等是一塊塊的 “積木”，這些部品首先在工廠中預製生產，然後運輸到現場進行組裝。它既包括梁、柱等主體結構的 “平地起高樓”，也包括吊頂、地面等室內結構的裝配式裝修。

北京高德地圖總部，龍智精工提供裝配式裝修服務 圖片來源：龍湖龍智造

早在日本地產下行週期，市值超百億美金的 Sekisui House，便因裝配式住宅建造、室內精裝尤其是衞浴業務，招攬了不少客户，成為當之無愧的日本家裝巨頭。

與日本偏裝配式住宅不同的是，中國目前裝配式建築的主流領域，還主要集中在 B 端，即酒店、辦公樓、長租公寓等。近年來，中國也湧現出許多裝配式行業黑馬，其中不乏一些房企。

據《2023 中國綠色低碳地產指數 TOP30 報告》，$龍湖集團(00960.HK) 、招商蛇口（001979.SZ）、首開股份（600376.SH）、金隅集團（601992.SH）等企業入選 2023 中國裝配式建築企業 TOP10。

在龍湖龐大的業務版圖裏，裝配式裝修主要歸屬龍智精工。龍智精工是龍湖龍智造的五大業務飛輪之一，後者正是龍湖集團旗下的智慧營造條線品牌。

從這一業務分屬便可看出，龍湖對裝配式裝修的聚焦點，在於主打 “未來城市”、“數字化” 的 “智造”。換言之，裝配式裝修並非傳統的 “搭積木”，而是與數字化技術相結合的新物種。

對於龍湖為代表的房企來説，被賦予 “智造” 屬性的裝配式裝修，能否如預期那樣，為整個裝修行業乃至地產行業帶來一場革命？

01 裝配式裝修是一場革命嗎？

從其誕生起，裝配式技術就被視為顛覆整個行業的革命性發明。

因為它踐行了 1923 年建築大師勒·柯布西耶提出的暢想——“像造汽車一樣造房子”，即把建築主體拆分為一個個構件，如同在工業生產線批量組裝汽車那樣，完成房子的 “批量複製”。

勒·柯布西耶 Maison Citrohan 系列中最早的原型 Maison Domino, 1944

時至今日，這一革命很有可能在中國再度上演。

一是因為傳統裝修行業存在的諸多痛點，都可以通過裝配式裝修解決。

比如，施工人員老齡化問題。目前 40-45 歲的施工主力，5 年後即將步入 50 歲；而 25 歲以下的年輕人非常缺乏，僅僅依靠師傅帶新人的傳統，青黃不接幾乎是必然。

何況傳統施工方式未必完善。以水泥、石膏、膩子、砂漿為主的 “濕作業” 不僅對施工人員並不友好，還很容易造成歪斜、拆改等情況。

而裝配式裝修不僅施工週期短，而且標準化程度高，能大幅降低工人勞動強度，減少浪費損耗。

二是因為國家各項利好政策頻出。裝配式建築的木材、水資源、水泥消耗更少，屬於國家着重扶持的綠色建築。近期，北京、天津、上海、廣東等地相繼出台扶持政策，部分地區甚至提出到 2025 年新建裝配式建築佔新建建築比例需達到 55% 的目標。

看似龐大的市場，卻不一定能孵化出與之匹配的增長。

比如，傳統裝配式企業，大多是施工先行，比較注重具體材料或技術的打磨。

這帶來了一個問題，即前端設計/產品的薄弱。

而關注前端設計的公司，又往往後端施工乏力。如曾經大火的 BIM 曾經吸引了諸多公司，連互聯網大廠都想分羹，但大多公司後端施工缺乏動力，敢想卻不能實幹。

裝修行業苦割裂久矣。如何將設計、生產、施工等前後端打通，成為裝配式裝修能否引領一場變革的關鍵。

02 第一性原理與 6+N 產品體系

問題在於，該怎麼做呢？

在解決此類充滿多個元素的複雜的問題時，被馬斯克極力推崇的第一性原理（First Principles），提供了一個思考方式。

第一性原理是一個哲學、物理學領域的概念，指那些基本的、不需要再被證明的前提或假設。

而馬斯克在 TED 的採訪中，將它視為一種 “好的思維框架”：“一層層剝開事物的表象，看到裏面的本質，然後在從本質一層層往上走”。

那麼，對於裝配式裝修來説，本質是什麼呢？

按照傳統的思維方式，可能是設計、施工效果與客户預期的不匹配，包括花費過多，設計不合理，服務跟不上等等。

但這只是表象。

本質的思維方式是：是什麼構成、定義了裝配式裝修？是一個環節，還是整體流程出了問題？

由於部件需提前預製，裝配式裝修需涉及材料供應、精裝設計、構件生產、現場施工多個流程。

裝修之所以是一門遺憾的藝術，本質在於捲入的參與者實在過多，由此造成了流程的割裂。

流程重塑，才是解決裝配式裝修的關鍵。

也即，通過整合供應鏈、設計、建造、管理，將分散、繁瑣的裝修流程化繁為簡，為客户提供多、快、好、省的裝配式解決方案。

上海金穗大廈，龍智精工提供設計、施工、招採等一站式服務

回到一開始提到的龍智精工，其方法論便是如此。

據龍智精工官方報道，近期公司發佈了一項醖釀已久的——裝配式 “6+N” 產品體系。

這是龍智精工基於龍湖 30 多年多業態空間的開發建造與運營的操盤經驗，在真實的業務場景中，將自己的 “行活” 沉澱下來，對外輸出的一套整合全流程、全週期的體系化能力。

所謂 6，指的是吊頂體系、牆面體系、隔牆體系、地面體系、智能化體系、機電體系 6 個全業態核心模塊。

而 N，指的是集成廚房體系、集成衞浴體系、集成收納體系、攔河體系、樓電梯體系、門窗體系，可以適配住宅、保障房、公寓、酒店、養老院、商業、會展中心、博物館、辦公室等 N 個場景的分業態適配模塊。

裝配式 “6+N” 產品體系 圖片來源：龍湖龍智造

裝配式 “6+N” 產品體系，其實便是將繁瑣而複雜的裝修流程，拆分成了最基本的 “元素”。

室內裝修雖然複雜，但基本不出 “6” 的體系或系統範疇。在不同場景下，比如對廚房、收納、電梯的需求，又可以通過 “N” 的分業態模塊進行選配、增添。

在這一過程中，供應鏈、設計、施工等流程被以上的關鍵元素提挈起來，只要把握住這幾個核心的體系模塊，即可 “不失其類，故事不亂”。

比如，在前端做吊燈、牆面等產品時，龍智精工便已考慮了後端的成本、工時、工序與工效。一旦前端確定，後續施工便非常迅速。

可以説，幾乎只有頭部房企才有優勢或資格做以上統籌。

這不僅僅是因為頭部企業有能力改變傳統裝修行業 “大市場，小企業” 的弊端，更在於地產公司對客户所需瞭如指掌。正如在一次採訪中，龍湖某業務負責人所説的那樣：

“龍智精工最大的優勢就是我們原來是做地產開發和運營的，我們直接接觸客户，所以很瞭解客户。”

不同於施工、材料起家的同行，龍智精工的思維方式是 “產品/設計先行”，即通過可視化設計圖讓客户 “所見即所得”。

這一能力仰仗龐大的數字化技術。

作為龍湖龍智造的業務板塊，龍智精工的 “智造” 能力無疑是長處之一。通過將數字化底座嵌入、整合進前後端，龍智精工使裝配式行業煥發新活力。

03 作為底座的數字化

裝配式的數字化趨勢曾風靡一時，BIM（建築信息模型）便是最集中的體現和核心。

但能做好的卻寥寥無幾。

這主要是因為，虛擬與實體之間存在罅隙。清華大學建築設計研究院建築產業化分院副院長宋兵，曾在一次直播討論中道出了這一問題的本質：

“最重要的不僅是建立個模型，而通過建模型的過程把這個項目的建造過程模擬了一遍”。

但傳統裝配式裝修企業，大多缺乏能 “模擬一遍” 的能力。BIM 並非簡單的模型圖紙設計，其不僅需要龐大的數據庫支持，還要有真實的業務實踐與試錯經驗沉澱。

基於多年的全業態空間建造和運營經驗，龍湖沉澱了 8 個不同層級的構件組合，10 萬 + 空間模塊庫。不管是一個房間，一個户型，還是一棟樓，都可以找到與之對應的組裝模塊，完成近似工業化的精密組裝。

基於這些龐大的模塊庫，龍湖自研了 BIM 協同平台，能夠將牆、頂、壁等各種部品部件，在虛擬空間完成提前設計與組合，產出設計圖紙。

在 VR 技術加持下，客户甚至可以提前體驗到 VR 漫遊的效果，對空間進行全方位的模擬分析，並通過虛擬點評，提前對問題進行修正、變更。

BIM 成果經過線上審核、修正後，即可進行施工安裝。

如此一來，龍湖精工即可用 BIM 三維模型，在數字世界將項目 “先蓋一遍”，規避施工錯碰、成本增加、工期延長等問題，大幅提升了工效。

比如，將一塊上世紀 90 年代的十萬平米老舊汽配城，改造成綠色低碳、充滿科技感的 “北京龍湖藍海引擎產業園”，龍智精工只用了 11 個月。

北京龍湖藍海引擎產業園 A 館改造前後對比 圖片來源：龍湖龍智造

以上看似不可能完成的任務，依靠的便是 BIM 技術。

通過三維掃描技術，龍湖精工構築起一個 “數字孿生” 虛擬空間，搭建了建築 + 機電 + 結構 + 幕牆 + 景觀全量 BIM 模型，基本是在虛擬空間裏事無鉅細地再造了一個龐大的產業園空間，再將這一虛擬空間 1:1 的搬到現實施工現場。

在這裏，廣場（中庭）、集會空間（集中會議區）、城市街區（公區通道）等構成了主體空間骨架，五個中庭與環形坡道，串聯起了整個公共區域，在樓頂花園，還配有籃球場、跑道等運動休閒裝置。

“在這個園區裏辦公，有回到了硅谷的感覺”，有員工如是説。基於 BIM 技術的加持，項目不僅短時間完成了施工建造到交付入駐的全流程，而且裝配率達 75%，節約變更成本超過 2000 萬元。

04 適配全業態的 “萬能鑰匙”

裝配式裝修對傳統裝修行業的顛覆類似於大工廠之於手工業，而工業化的難點之一，在於很難有一個覆蓋全業態的 “萬能鑰匙”。

毫無疑問，數字化能力是可複製的——千行百業都可應用這一套底層邏輯，再造自己的裝配式工程。

但除數字化之外，還有許多能力亟待補充。

首先，是基礎的技術與材料難關，比如科研實驗樓對防火性能要求更高，辦公與居住區域對裝飾線的隱藏需求更強。

其次，是產品體系的適配性。不同業態對體系化產品的訴求，側重點不一。比如公寓、住宅、保障房對集成廚房、衞浴要求更高；而商業、會展中心、博物館則需攔河產品的支持。

最後，是整體方案的靈活性。即使同一業態，不同客户也存在細微的差別，完全復刻的通用方案，幾乎不存在。

在基礎的技術與材料難關，龍智精工的策略是主攻專利技術。截止目前，龍湖核心專利技術已被授權 120 餘項，申請中 110 餘項。

在業態適配方面，裝配式” 6+N” 產品體系中的 N，可適配酒店公寓、辦公樓、博物館、展會等適合標準化、大批量的裝修項目，亦包括醫院與養老場景。過去 7 年，龍智精工裝配式精裝產品已覆蓋住宅、公寓、辦公、商業、醫養、酒店等多種業態，涉及項目 500 餘個，總建造體量超 550 萬平方米。

不同業態場景下，龍智精工的優勢，在於提質提效。比如，在三亞聽藍時光 250 平方米大平層裝配項目中，龍智精工用裝配式材質代替同等效果的傳統裝修工藝，達成了 “低標打高標” 的效果。

“牆面板材質感、紋理很細膩，換成傳統裝修要花數倍的錢，而且是真的聞不着味道。” 在走訪過程中，許多業主都表示入駐後體驗 “比 VR 效果更好”，“裝下來至少得 100 萬”。

但其實，龍智精工將該項目的户均成本控制在了 40 萬左右。用小成本打造大效果的關鍵，在於材料、技術與工藝的創新。比如，新材料的運用，提升了房屋居住空間使用的耐久性、環保性；裝配式技術的迭新，有效提升了裝修施工的精工鍛造；而在裝配式牆面專利找平技術迭代下，工序減少 40%，工效提高 35%。

三亞聽藍時光交付實景圖 圖片來源：龍湖龍智造

在更微觀的服務環節，源於 “瞭解客户之所想” 的地產基因，龍智精工又幫助其增強了定製化方案的靈活性。比如，在展開小米華東區總部公寓項目時，龍智精工首先花大力氣調研了小米員工的真實訴求，用需求牽引設計。

綜合以上優勢，裝配式 “6+N” 產品體系具備了近似 “萬能鑰匙” 的全業態服務能力。尤其是對於希望當 “甩手掌櫃” 的 AMC 金融機構、頭部科技大廠來説，龍智精工整體解決方案極大降低了企業的投入與溝通成本，未來有可能搶佔更大的市場份額。

小米華東區總部公寓意向圖 圖片來源：龍湖龍智造

伴隨各項利好政策的出台，裝配式裝修的道路無疑是一片光明。

走過一段時間的摸索期，中國裝配裝修逐漸從外圍的經營方法，逐漸走向最核心的那個 “圓心”：產品體系與方法論的打磨。

因此，體系化能力的輸出，將會是大勢所趨。這也意味着，曾經受困於繁瑣流程的裝配式裝修，將會以一種更接近本質的方式，為整個行業帶來一場革新。