國新辦房地產會議落幕，地產股的表現反應了怎樣的預期差？

10 月 17 日，國務院新聞辦公室舉行了新聞發佈會對 9.24 政策組合拳以來運行了一段時間的房地產政策成果進行了彙報解讀，並對未來將要落實的地產政策進行了介紹。從結論上來説，10.17 的房地產會議並未給股票市場帶來足量的利好去支持上行，甚至於港、A 兩市，地產股均在當日出現了較大幅度的回撤。

從原因來看，一方面是目前距離施政開啓後世間尚短，並未有足夠的市場數據來印證政策的效果。另一方面則是從內容上看，政策對房地產的定調依舊是 “穩住底線”，希望市場通過自身的調節來帶動地產週期上行，而並非刺激政策之下的強行反轉。對於地產相關的股票資產來説，這樣的結論顯然不是市場想要看到的。

儘管市場反饋不佳，但從政策延續性來看，房地產的政策支持確實是完成了接力。而從國慶以來傳出的市場信息來説，高線與低線城市的房屋成交似乎也確有起色。或許地產政策不及預期，但其後續影響依舊可期。

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組合拳內容新舊相交，“兩個增加” 增量信息值得關注

根據新聞發佈會的總結，9.24 一攬子政策被總結為 “四個取消、四個降低、兩個增加”。其中大部分政策，其實在之前市場中的政策解讀中都已被反覆提及，包括取消限購/限售/限價，降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率，以及支持房地產相關的一系列房地產融資工具。

相對而言，“兩個增加” 是筆者認為本輪發佈會中具有新增信息，且重要性較高的政策。兩者分別為“通過貨幣化安置房方式新增 100 萬套城中村/危舊房改造” 以及“2024 年底以前將白名單信貸規模增加至 4 萬億”。兩者均給出了具體的數字指標，並計劃與前文提及的房地產融資工具政策結合，對房地產市場起到支撐作用。

其中，住建部對有關貨幣化安置房的需求進行了分析。截至 2024 年，國內 35 城市中有 170 萬套城中村存改造需求，而需要改造的舊房危房則達到 50 萬套。根據住建局的表態，貨幣化的安置方式能夠釋放購房需求，使羣眾能夠自主的選擇適合的安置方式，減少置業過渡時間，也有利於消化市場現存的存量商品房。

而至於白名單方面，根據新聞發佈會披露，截至 10 月 16 日，2.23 萬億元的商品住房項目已進入貸款白名單，而在未來的兩個月內，相關信貸規模將被提升至 4 萬億元，規模近乎翻倍。相關融資協調機制要爭取將所有合格的房地產項目都納入 “白名單” 之中，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，落實房地產保交房的攻堅戰，促進房地產市場平穩健康發展。

在回答記者提問時，會議提到了有關保障性住房和公租房的進展。2024 年 1-9 月，中國建設了 148 萬套保障性住房，預計到年底將由 450 萬青年居民入住保障性住房。在解決住房問題方面，政府傾向於 “一手抓保障，一手抓市場”。以政府為主力保障住房基本剛需，並推動市場化住房來滿足居民的多樣化住房需求。

同時，市場關注的商品房收購、存量土地收購，在本次新聞發佈會上也再次被提及。會議提出將研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持，具體的收購進展與細則，或有待進一步的政策出台來支撐。

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政策基調依舊 “穩” 字當頭，提振市場還待購買力提升

相較於金融政策端的政策力度以及創新效果來説，地產端本次的行政其實頗有些 “老三樣” 的味道，其政策依舊聚焦於市場瞭然於心的內容，即保交付、放寬樓市限購和銀行對房企的資金支持。在地產增量方面，貨幣化安置住房確實是比較超預期的內容，但整體基調來看，政策對房地產的態度依舊是“求穩”“兜底”，而這或許與市場所抱有的預期存在一定偏差。

以 “白名單” 為例，四萬億的貸款支持可以説是本輪政策對地產支持的縮影，即通過貨幣政策工具方式來幫助房企 “不倒”，但其核心模式大多還是以貸款的形式來投放。儘管貨幣政策工具在利率上已經做到了應有的低息，但對於借貸的主體而言，日漸走弱的市場價格依舊會壓制其借款的慾望。畢竟借出的本金總是要歸還，較低的利率依舊是一筆增量支出，對於當前的市場前景而言，房企願意借入本金的慾望或許並不算高。

就白名單擔保的資金而言，會議指出審批通過的金額達到 2.23 萬億元。但具體到相關資金落地方面，截至 2024 年 6 月，其放款的資金情況表現其實相較於授信額度而言存在一定的差距，落地比例相對偏低。在歷經三年的調整後，真正存在債務暴雷壓力的房企或許並不多，而願意逆週期加大貸款進行投資者的房企，或許也不會很多。

除去白名單外，其他融資類金融工具或許也面臨相同的問題，即房企自身的借款意願偏低。信貸類的工具終歸是更 “順週期” 的選擇，在行業景氣預期偏弱的背景下，房企對進一步擴張規模，借入資金是偏謹慎的。而另一方面，政策端也並不願意以大放水、大刺激的姿態來推動房企變化，因此在各類政策上表現出來的 “進取心” 或許稍有不足。

在貸款支持之外，政策端主要提出的地產政策便是貨幣化安置以及收儲相關的政策，兩者都更聚焦於推進房屋去庫存，化解地方債務風險。而要想將房屋去庫存向地產市場供需平衡的方向轉化，需要的時間和客觀條件或許還不夠充足。去庫存需要更長的時間來達到供需平穩，而居民的購買力提升才是提升地產需求的主要抓手。

值得一提的是，在新聞發佈會中有關 “好房子” 即高品質住房建設的內容，或有可能是未來一段時間的地產市場方向。發佈會提及，“我國住房發展已經進入了一個新階段，就是從 ‘有沒有’ 轉向 ‘好不好’”。在存量房充足的背景下，舊房對新房的置換，或是舊房改造翻新帶來的市場需求，或許比地產增速重回過往更值得期待。隨着居民對消費市場信心的向好，或許從事房屋裝修相關的企業，其業績拐點會來的比地產行業整體要更早。

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寫在最後

無論如何，在一系列地產支持政策的扶持下，近期的地產數據應該能得到一定的改善。截至 10 月中旬，10 月 30 大中城市日均新房成交面積為 22.6 萬平，前 15 日的同比增速從 9 月的-32.4% 大幅收窄至-4.5%，一線城市的表現更為亮眼。若政策支持能夠持續，4 季度的地產數據表現或是近來最好的一段。

但改善與反轉並不能畫等號，地產基本面依舊面臨許多要解決的問題，去庫存週期還需要時間積累，當前針對地產的投資仍很難説的上是一項好生意。想要改善地產市場，或者説地產股的低迷情緒，或許需要更進一步的地產政策加碼。強刺激與穩健之間的平衡仍需把握，對投資者來説，房地產市場的修復需要有足夠的耐心，無須悲觀，但也別想着一蹴而就。

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