今年美國關税颶風席捲全球，眾多資產遭受衝擊性下跌，然而亞太房地產投資信託基金（亞太 REITs）表現韌性，以 10.6% 的年初至今漲幅領先全球市場，僅次於黃金和港股。

2025 年年至今表現

資料來源：彭博，截至 2025/4/30。亞太 REITs 的代表性指數為富時 EPRA Nareit 亞太精選 REITs 權重上限淨税指數

不僅如此，即使面對關税壓力，亞太區商業地產投資額仍連續 6 個季度錄得按年增長。繼 2024 年投資額同比增 23% 創下 2022 年以來新高後，亞太區商業地產投資於 2025 年第一季按年增長 20% 至 363 億美元，再創下加息週期以來最高首季投資額，而海外資金流入更是大增 152%，創下 2019 年以來同期新高。

亞太 REITs 正以蓬勃的姿態重拾增長動能。依靠可觀穩定的分紅收益、良好的抗通脹特質和優質的多元化資產組合，奪得全球投資人的青睞。

2025 年 5 月 13 日，南方東英富時亞太精選房地產信託 ETF（$南方亞太房托($南方亞太房托(3447.HK))）$南方亞太房托(03447.HK) 正式在香港上市，以簡單便捷的投資工具，助力投資者一鍵投資亞太 REITs 組合，輕鬆實現 “亞太收租夢”。

什麼是亞太 REITs?

房地產投資信託基金（REITs） 是指以單位信託形式在交易所上市的公司，擁有並經營地產資產，如寫字樓、公寓、倉庫、購物中心、醫療設施、數據中心、基礎設施和酒店等，並從租金中獲取收益。

簡單來説， REITs 就是把投資者的錢湊一起，去投資各種各樣的地產項目，而投資者則可以像普通股票一樣在交易所買賣 REITs，並獲得高流動性的房地產敞口。

而亞太 REITs主要包括亞太地區四個最大的 REITs 市場——澳大利亞、日本、新加坡和中國香港上市的 REITs，通過動態和多樣化的房地產組合提供有吸引力的成長和穩定的收入回報。

一般來説，亞太 REITs 的監管機構要求將至少 90% 的應税收入作為分紅支付給投資者，從而確保投資者可以通過投資 REITs 成為 “包租公、包租婆”。

REIT 結構

資料來源：南方東英，此為簡化版本，僅供解釋説明用途。監管機構主要包括新加坡國內税務局（IRAS）、日本投資信託協會（ITA）以及香港證券及期貨事務監察委員會（SFC）。

$南方亞太房托($南方亞太房托(3447.HK))——一鍵觸達亞太地產市場

南方東英富時亞太精選房地產信託 ETF（$南方亞太房托($南方亞太房托(3447.HK))）$南方亞太房托(03447.HK) 採用代表性抽樣策略，提供緊貼富時 EPRA Nareit 亞太精選 REITs 權重上限淨税指數（“亞太 REITs 指數”）表現的投資業績（扣除費用及開支前）。該指數代表澳大利亞、日本、新加坡和中國香港市值最大的 50 只 REITs 的表現。

$南方亞太房托($南方亞太房托(3447.HK)) 的最低投資金額僅約 780 港元，不足千港元便可投資於一籃子資產優質、規模領先、流動性上佳的亞太 REITs，其底層指數受益於以下三大投資亮點：

1）可觀穩定的分紅收益

監管對分派率的強硬要求令高分紅成為 REITs 資產的招牌特色。與其他主要權益類指數相比，亞太 REITs 的分紅收益率相對較高，一般在 3.9%-7.9%，且波動性較低（90 天波動率為 15.4%）。

亞太 REITs 的分紅收益率不僅勝過股票，也優於澳大利亞、日本、新加坡和中國香港其他收息類資產的報酬率。當十年期政府債券及隔夜存款平均提供不到 3% 的收益率時，亞太 REITs 指數的分紅收益率高達 5.1%。

全球主要股指中亞太 REITs 提供具競爭力的分紅收益率及偏低的波動率

資料來源：南方東英，彭博，截至 2025/04/08

2）良好的抗通脹特質

關税之爭愈演愈烈，通脹風險捲土重來，而亞太 REITs 則是良好的抗通脹 “神器”。

租金是消費者物價指數（CPI）的一個組成部分，這意味着租金收入帶有天然的抗通脹屬性。

而即將迎來的降息週期將降低 REITs 融資成本，激活地產交易活力，亞太 REITs 的分紅收益率及分派率有望進一步上升。

亞太 REITs 的分紅收益率與主要亞太地區 CPI 對比

資料來源：南方東英，彭博，截至 2025/4/8。所有估計均來自彭博估計（BEst）。BEst 分紅收益率為富時 EPRA Nareit 亞太精選 REITs 權重上限淨税指數。BEst 分紅收益率反映了對股息收益率的普遍預期。普遍預期是賣方分析師估值的平均值。正股息收益率並不意味着正回報。

3）優質的多元化資產組合

背靠 EPRA 和 Nareit 這兩大全球知名的地產研究機構，富時 EPRA Nareit 亞太精選 REITs 權重上限淨税指數設有專業嚴謹的重重篩選，包括行業篩選、EBITDA 測試、成交量測試及自由流通量測試等，精選出一批優質的亞太 REITs，具備健康的資產負債表、可控的負債比率和穩定的租金收入，從而帶來良好的抗風險能力。

亞太 REITs 指數包含多樣的 REITs 類型，不僅有 2024 年以來備受海外投資者青睞的辦公室 REITs、物流 REITs 和住宅 REITs，還有本身運營多樣地產資產的多元化 REITs，幫助投資者多方面捕捉優質亞太 REITs 的成長潛力。

亞太 REITs 指數行業分佈

資料來源：富時，截至 2025/4/30

在地區方面，亞太 REITs 指數涵蓋澳大利亞、日本、新加坡及中國香港上市的 REITs 資產。截至 2024 年末，EPRA 的數據顯示這四大市場的 REITs 規模佔據整個亞太市場的 97%。

亞太 REITs 指數市場分佈

資料來源：富時，截至 2025/4/30

如今，新冠疫情和加息壓力令亞太 REITs 的估值推至 10 年來低位，帶來了良好的入場時機。站在新一輪降息週期中，2025 年年至今 10% 的反彈難言見頂，回望 2019 年和 2020 年的兩個降息期間，亞太 REITs 指數均實現了 50% 以上的上漲。

震盪市況下，不如借力亞太 REITs ETF，環亞太 “收租”，享受 “穩穩的幸福”。

$東英 iEdge S-REIT 領先指數ETF（S$）(SRT.SG) $領展房產基金(00823.HK) $萬科企業(02202.HK) $保利發展(600048.SH) $Alps Active REIT ETF(REIT.US) $MAXIS J-REIT ETF(1597.JP) $房地產投資信托（REITs）(IN00262.US) $房地產投資信托（REITs）(20350.HK) $房地產投資信托（REITs）(IN30138.SG) 

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