越秀房產基金整體經營穩定 實現收入逾人民幣 9.66 億元

越秀房產基金整體經營穩定 實現收入逾人民幣 9.66 億元

- 上半年融資成本同比減少 13.5% 年化分派收益率達 8.42%
 

 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房託資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：405）公佈其截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之中期業績。

越秀房產基金管理團隊：主席及非執行董事江國雄先生（中）、執行董事及行政總裁區海晶女士（左）、財務總監關志輝
先生（右）

2025 年中期業績摘要：
- 整體經營穩定，收入總額為人民幣 9.66 億元（2024 年同期：人民幣 10.34 億元）。
- 於 2025 年 6 月 30 日，物業整體出租率為 82.2%（2024 年同期：84.0%）。
- 平均融資成本為 3.33%，較年初下降 83 個基點，剔除匯兑虧損的融資成本同比減少 13.5%。
- 中期分派每個基金單位約人民幣 0.0333 元，約等於 0.0366 港元。按年計算的分派收益率為 8.42%。

廣州國金中心：
- 廣州國金中心綜合體錄得經營收入為人民幣 4.86 億元，佔基金收入總額 50.3%。
- 廣州國金中心寫字樓引進一家財富世界 500 強背景企業；出租率為 82.6%；續約率為 70%。
- 國金天地期內出租率高達 96.4%。
- 廣州四季酒店平均入住率同比上升 1.1 個百分點，客房收入創歷史同期新高；國金中心雅詩閣服務式公寓平均入住率同比增長 1.8 個百分點，營業收入亦創歷史同期新高。

廣州越秀金融大廈：
- 越秀金融大廈錄得經營收入約人民幣 1.65 億元，佔基金收入 17.1%，出租率達 82.1%。
- 租户結構不斷優化，新引進優質租户包括一家財富世界 500 強背景企業，以及一家市值超百億的期貨企業。

積極管理融資風險，有效平抑融資成本
- 針對 2025 年上半年到期的人民幣 5.3 億元短期貸款、21 億港元 5 年期銀團貸款及今年內到期的其他貸款，管理人於 2025 年上半年完成人民幣 5.3 億元短期貸款續借，並通過取得人民幣 17 億元境外貸款和發行人民幣 10 億元點心債，用於到期貸款的再融資及提前置換，確保流動性風險得到有效管控。
- 管理人期內合計引入人民幣 32.3 億元貸款，並置換境外浮息港元貸款，利用人民幣融資相對低位，主動調節融資結構，降低利率市場衝擊。2025 年上半年末融資利率敞口約為 14%，較年初 26% 收窄 12 個百分點；平均融資成本為 3.33%，較年初 4.16% 下降 83 個基點；上半年平均付息率 3.92%，同比下降 64 個基點。剔除匯兑虧損的融資成本約為人民幣 4.02 億元，同比減少 13.5%。
- 2025 年 6 月末人民幣融資約 147.95 億元，佔總體融資 72%（2024 年同期：人民幣融資約 84.04 億元，佔總體融資 41%）。

越秀房產基金主席及非執行董事江國雄先生表示：「2025 年上半年，在全球貿易環境波動及經濟增長放緩的背景下，中國國內生產總值 GDP 同比增長 5.3%，但企業擴張保守緩慢；零售消費疲弱、酒店公寓房價承壓。為應對行業不利因素，我們策略性搶佔市場份額，提前推進續租工作，投入資本性改造，提升產品競爭力，有效穩住經營基本面，為中期經營收入提供堅實支撐。同時，融資成本回落也為分派創造有利條件。」

國金中心
國金中心透過提升產品和優化營運，客户訪問量和轉化率均錄得正向提升，新籤 13,133 平方米。推出 4,235 平方米帶裝修單元去化週期僅約十九天，去化率接近九成。引進優質租户包括一家財富世界 500 強背景企業、一家全球龍頭航運企業和一家知名互聯網背景文體娛樂企業，合計超過 2,200 平方米。續租 9,099 平方米，續租率 70%，留存優質租户包括兩家財富世界 500 強背景企業和一家外國領事館。國金中心入選觀點「表現力指數·2025 商辦資產運營表現」TOP30 榜單。

國金天地積極打造電子化消費場景，推進悦秀會本地生活平台試點落地，已覆蓋 12 家商户，同時利用大眾點評、雲閃付等平台多渠道引流，新籤和續租合計 5,734 平方米，續租率 97%。出租率為 96.4%。期內，中免免税店宣佈落户國金天地，預計第三季度開業，成為廣州首家且目前唯一的市內免税店。

廣州四季酒店客房收入和國金中心雅詩閣服務式公寓營業收入分別創歷史同期新高。廣州四季酒店期內平均入住率為 80.1%，同比上升 1.1 個百分點；平均房價為人民幣 2,201 元，與去年同期相若；每間可供出租客房收入 (RevPAR) 為人民幣 1,762 元，同比增長 0.7%；RevPAR 競爭指數為 111.7，在奢華酒店競爭羣組中始終保持較領先的市場地位。國金中心雅詩閣服務式公寓期內平均入住率為 92.3%，同比上升 1.8 個百分點，平均入住率高於競爭羣公寓 9.7 個百分點；平均房價為人民幣 1,128 元，與去年同期相若；RevPAR 為人民幣 1,041 元，同比增長 1.5%；RevPAR 競爭指數達 120.0。

越秀金融大廈
越秀金融大廈期內新籤 7,448 平方米，包括七家租户擴租合計 1,500 平方米。推出 7,089 平方米帶裝修單元，去化週期約 38 天，去化率超過六成半。新引進優質租户包括一家財富世界 500 強背景企業，以及一家市值超百億的期貨企業。受部分租户回遷自有物業辦公的影響，續租 10,303 平方米，續租率 42%。留存大面積優質租户包括國際四大之一「德勤」和一家國內龍頭綜合性資產管理公司。

白馬大廈
白馬大廈引入珠三角供應鏈資源，期內帶動新籤 3,273 平方米，實現一樓滿租。上半年累計接待 165 個採批團，累計接待採購商近 5,000 人次，其中包括來自法國、越南等 23 個外商團，促成採購金額達人民幣 1.4 億元。白馬大廈依託大灣區國際女裝展、廣交會等展會促進租户成交，亦成功推出「白馬悦境通」跨境電商平台和「白馬商學院營銷賦能營」系列課程，激活租户數字化運營新動能。

財富廣場
財富廣場期內新籤 2,354 平方米，引進優質租户包括一家財富世界 500 強綜合金融集團旗下醫療養老闆塊的數家企業。續租 2,924 平方米，續租率 76%，留存優質租户包括一家財富世界 500 強背景企業，亦靈活匹配降本需求調整單元挽留租户。

城建大廈
城建大廈期內新籤 7,585 平方米，引進一家美容科技企業提升樓內大健康業態氛圍。結合租户降本意願制定挽留方案，優化產品標準匹配租户需求。續租 2,090 平方米，續租率 68%，包括一家全球知名合同研究組織 (CRO) 的廣州辦公室。

維多利廣場
維多利廣場期內主力租户「優衣庫」繼續發揮旗艦作用，首發 C 系列產品，並於 3 月 28 日至 4 月 6 日落地全國首場「優衣庫美好生活市集」、巨型寶可夢及美好生活音樂活動，活動期間達季度客流峯值，帶動四月銷售額同比增長 7%，推動中期期間銷售額同比增長 0.3%。項目聯動餐飲租户，抓住客流高峰提升銷售，帶動中期期間項目整體銷售額同比增長 0.6%。

上海越秀大廈
上海越秀大廈期內續租 3,798 平方米，續租率 39%；新籤 3,933 平方米，迅速填補退租單元。通過更換停車場節能燈管提升場內亮度，項目實現節能效益和服務水平雙提升，提高租户滿意度。於中期期末，上海越秀大廈出租率為 87.2%，同比增加 2.6 個百分點。

武漢物業
武漢越秀財富中心期內新籤 12,395 平方米，引進優質租户包括一家全球領先汽車集團成員企業和一家多元化專業服務企業。續租 10,884 平方米，續租率 81%，留存大面積優質租户包括一家財富世界 500 強背景央企。招商團隊透過單元局部微改造、軟裝提升、打造智能樣板間等多種方式優化客户看樓體驗，提升客户轉化率。

星匯維港購物中心期內新籤和續租合計 3,894 平方米，續租率 82%。成功引進多家熱門餐飲品牌，包括 A 館一樓引進網紅品牌「達美樂」，帶動更多家庭客羣。項目開拓夜間消費，利用四樓「悦花園」亮點優勢，持續打造「江畔星夜」、「深夜食堂」激發銷售新增長點。

杭州維多利
杭州維多利期內新籤 1,974 平方米，引進一家全層租户。續租 6,083 平方米，續租率 64%，留存優質租户包括一家財富世界 500 強背景建築工程企業和一家山西省屬國企的浙江分公司。

未來展望
市場普遍憧憬美聯儲下半年進一步降息，但路徑和幅度仍具不確定性。另一方面，今年是中國「十四五」規劃收官之年，各項政策穩字當頭，包括適度寬鬆貨幣政策和「以舊換新」消費補貼政策，旨在通過擴大內需激發市場活力，因此管理人預期人民幣利率將維持較低水平。伴隨國內新質生產力加快培育發展和供給側改革深化推進，管理人預期產業動能繼續推陳出新，營商氣氛將向好改善。備受矚目的第十五屆全國運動會將於下半年在廣州開幕，有望帶動商場消費和酒店公寓需求。

下半年，管理人將因應經濟發展走勢動態實施積極、穩健、靈活的租賃策略，敏鋭把握潛在機會，持續提升資產組合市場競爭力。管理人將視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，通過各類人民幣融資途徑，引入低成本人民幣融資，以尋求更優融資成本，平滑利率風險。管理人將按計劃開展相關資本性改造工程，合理規劃和分段改造廣州四季酒店客房，圍繞產品提升、設備更新和安全保障維度，實現物業保值增值，為項目穩健經營保駕護航。

關於越秀房地產投資信託基金
越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」）於 2005 年 12 月 21 日在香港聯交所上市，為全球首隻投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金。越秀房產基金目前持有的物業組合包括位於廣州的廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀金融大廈、位於上海的越秀大廈、位於武漢的武漢物業（包括武漢越秀財富中心和星匯維港購物中心）、位於杭州的維多利商務中心以及位於香港的越秀大廈共 10 項高素質物業，物業產權面積共約 118.4 萬平方米，分別位於中國廣州市、上海市、武漢市、杭州市及香港市的核心商業區域。物業類型包括甲級寫字樓、商業綜合體、零售商業、酒店、服務式公寓、服裝專業市場等。$越秀房產信托基金(00405.HK)