一、公司簡介

提到$萬物雲(02602.HK) ，可能很多人的腦子的第一感覺這是一家雲服務互聯網公司，其實萬物雲前身就是萬科旗下物業服務板塊，公司全程為萬物雲空間科技服務有限公司，公司名字壓根沒有提萬科字眼，更沒有物業管理的字眼。

萬物雲已成為中國領先的全域空間服務提供商，也是獨一無二的由社區、商企和城市空間三大業務體系協同驅動的空間科技服務商。已形成包括萬科物業、萬物梁行、萬物雲城、萬睿科技、萬物為家、祥盈企服等在內的豐富且系統化的自主品牌集羣。

公司致力於服務城市居民基於 “住” 的消費，承接政府和企業基於營造宜人環境的服務管理外包，以及建設基於空間服務效率改善的雲平台。

二、基本面分析

2.1 財務數據，穩定增長

根據公司招股書，2019 年、2020 年以及 2021 年，公司分別實現營收 139.27 億元、181.46 億元、237.05 億元，複合年增長率高達 30.46％，短短 3 年時間營收增長了 1.7 倍，在房地產不景氣的情況下能取得這樣成就實屬不易。2019 年至 2021 年經調整後利潤分別為 10.40 億元、15.19 億元、17.14 萬元，複合年增長率為 28.38％。

2.2 行業地位，目前第一

根據招股書顯示，2021 年中國基礎住宅物業管理服務市場的總收入達人民幣 2,136 億元，按 2021 年的收入計，前五大服務提供商的市場份額約為 18.77%，公司在基礎住宅物業管理服務市場排名第一，市場份額為 5.32%，與第二名之間差距並不明顯。

2.3 三大業務，齊頭並進

根據萬物雲招股書顯示，公司目前主要提供三種不同類型服務，即社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、Alot 及 BPaaS 解決方案服務。其中社區空間居住消費服務在總營收佔比佔據主導地位，不過從 2019 年至 2021 年，其營收佔比呈現逐年下降趨勢，分別為 63.4%、58.5%、55.5%。而毛利率偏高的商企和城市空間綜合服務、AIoT 及 BPaaS 解決方案服務在營收佔比中開始逐年上升。

2.4 第二曲線，正在顯現

值得一提的是，公司的 AIoT 及 BPaaS 解決方案服務最近幾年發展很快，極有可能成為公司的未來新的增長曲線，也是公司區別於其他物業管理公司的核心競爭力。

2019 年至 2021 年，公司在 AIoT 及 BPaaS 解決方案服務營收分別為人民幣 8.06 億元、人民幣 10.34 億元及人民幣 18.50 億元，複合年增長率高達 51.50％，遠遠超過公司整體營收復合年增長率的 30.46%。依託萬科這個金字招牌，這一業務發展勢頭相當快，看看簽約數量就知道了。

2019 年至 2021 年，AIoT 解決方案服務的履約中項目數量分別為 1088 個、1440 個、1686 個；BPaaS 解決方案服務的履約項目數量分別為 55 個、97 個、197 個，三年時間數量增長了 3.58 倍。

三、基石及保薦人分析

公司共引進 7 名基石投資者，合計認購 2.76 億美元，按照發行價中間價計算，認購股份總數佔總發行數的 37.25%。萬物雲的基石投資者都是業內知名投資機構，這一點毋庸置疑，但是現在物業管理股在港股市場的光環早已經暗淡無光，唯恐避之不及。當然根據協定，基石投資人的鎖定期 6 個月。

四、中籤率分析

萬物雲香港公開發售 1167.4 萬股，每手 100 股，合計 11.674 萬手，目前孖展都不足 1 倍，就目前港股這個行情，打新的熱端早已經消失殆盡，超過 15 倍基本是妄想，甲乙組各貨配 58370 手，按照 3000-4000 人申購計算的話，預計一手中籤率在 100%，貨源那是相當充足，只要想申購多少，就能配多少，就看你敢不敢上了。

五、新股的綜合分析及評級

萬物雲，作為知名物業管理股，其質地方面絕對靠譜：

1、從基本面來看，公司在營收方面毋庸置疑，複合年增長率高達 30.46％，有萬科這個金字招聘，萬物雲的財務數據在很長的一段時間都會保持高增長，這一點對於想要長期投資者來説，根本不用擔心。

2、從知名度開看，香港本土小公司，萬物雲行業排名第一，國內物業管理方面，絕對是妥妥的第一梯隊而且是第一梯隊的佼佼者，但是現在房地產不景氣已經成為了行業共識，物業管理股之前在港股市場那是相當吃香，但是現在，懂得的都懂。

3、從基石投資看，本次 IPO 總共引進 7 個基石投資人，包括中國誠通、改革基金、UBS 以及淡馬錫等知名投資機構，但是現在港股打新市場這個熊樣，再豪華的基石者，也照樣被割韭菜。

4、從市場環境看，現在打新市場基本上都是隻有小盤股才會出現驚喜，只要公司流通市值超過 1 個小目標，想暴漲真的太難了，看看前一陣上市的洪九果品就知道了，上市至今依然股價那是相當堅挺。

萬物雲，公司肯定是一個好公司，而且是優等生中的優等生，各個方面都很好，但是我放棄了，當然與公司無關。

$萬科企業(02202.HK) $中海物業(02669.HK) $保利物業(06049.HK)