“榜一大哥” 保利發展：賣得最多，跌得最狠

地產行業持續調整，“榜一大哥” 保利發展也賣不動了。

近日，保利發展（600048.SH）發佈銷售簡報，2025 年 11 月，保利發展實現簽約面積 45.82 萬平方米，同比減少 66.79%；簽約金額 180.19 億元，同比減少 24.93%。1-11 月，保利發展累計簽約金額 2408.66 億元，同比減少 21.80%。

照此計算，保利銷售 2025 年的銷售額大概率將跌破 3000 億元；而 2024 年，保利發展全年共實現銷售簽約金額 3230.29 億元。

廣州依然是保利發展的最大糧倉。

根據克而瑞發佈的廣州房企銷售榜，前 11 個月保利發展一共在廣州賣出 490.67 億元，與前 10 月的銷售額相比，11 月，保利發展在廣州的簽約金額達到 144.93 億元。

也就是説，僅一個廣州就撐起保利發展 11 月超八成的銷售額。

幫保利守住大本營的，是其去年 9 月花費近 118 億拿下的廣州地王項目。11 月 7 日，保利玥璽灣開盤，並創下百億銷售，成交均價約 17 萬元每平，成為保利年內銷售額最高的樓盤。

11 月，在廣州賣得多熱火朝天，保利在其他城市就有多沉寂。

根據克而瑞北京和上海的銷售數據，11 月保利發展在北京銷售額僅有 10.26 億元，繼續位列北京房企銷售榜第 10；在上海，保利發展 11 月的權益銷售額為 24.99 億元，前 11 月銷售額排名較 10 月下降一位至第三。

綜合來看，整個 11 月保利發展在北上廣三座城市合計銷售額達 180.18 億元；也就是説，在全國其他城市，保利發展 11 月的銷售額幾乎為零。在深圳，保利發展甚至未打入銷售前 20 強。

事實上，隨着地產行情分化，為規避風險，絕大多數房企將資源集中投向一線等核心城市，一線城市早已成為頭部房企的絕對主戰場。2024 年，招商蛇口在一線城市的投資佔比達到 59%，上海就是其主戰場之一；在北京，越秀和華潤置地也各自跑馬圈地，霸榜當地的銷售排行；深圳市場則被深耕當地的本土房企牢牢佔據。

作為地產銷售一哥，保利的一線城市佈局薄弱地很突出。據克而瑞整理，截至 2025 年上半年，保利在一線城市的土儲佔比僅為 12.8%，三四線佔比為 43.8%，二線佔比為 43%，其在三四線城市的庫存，去化壓力較為突出。

從財報來看，大量的三四線樓盤一直在拖累這位 “榜一大哥” 的盈利表現。

2025 年上半年，保利發展的房地產銷售結轉收入為 1051 億元，營業總收入 1169 億元，同比下降 16.08%；同期的利潤總額 99 億元，同比下降 29.7%；歸母淨利潤 27.11 億元，同比下降 63.5%。

第三季度的表現更差。7-9 月，保利發展在營收同比增長近 30% 的情況下，錄得淨虧損 7.8 億元，前三季度，保利發展的淨利潤僅有 19.3 億元，淨利潤率低到只有 1%。

為了補齊一線城市短板，保利發展動作頻頻。去年 12 月，原保利發展董事會辦公室副總經理李紅亮下放到一線，擔任北京公司總經理。

今年，保利在北京土拍市場發力，上半年花了近 90 億元在朝陽、海淀等核心區域拿下地塊。但與同樣來自廣州的越秀相比，保利早已被甩開幾個身位。今年前 11 個月，越秀在北京市場的全口徑銷售額超 280 億元，是保利發展銷售額的兩倍。

由於手持的大多是低門檻改善項目，保利在北京已有項目的去化率也不樂觀。位於順義的保利頤璟和煦，2024 年兩次取證，一年後的去化率還不到 50%；位於石景山的北京保利璟山和煦，2023 年開盤，入市一年的去化率也僅有不到三成。

北京市場突圍不利，保利將今年另一個重點發力的市場放在了上海。今年 1-10 月，保利發展在上海共拿下 8 宗地，權益金額 139.25 億元，佔總投資的 24%，是佈局力度最大的城市。

不過，保利在上海的榜一地位也不穩固。8 月至 11 月，保利發展和華潤置地、招商蛇口輪番拿下權益銷售額榜首，將上海市場銷冠的懸念留到了最後一個月。

總的來看，雖然保利守住了地產銷售榜第一的位置，但隨着房地產行業競爭進入下半場，房企早已不再唯規模論，“榜一大哥” 的光環下，保利在一線核心城市佈局的結構性短板，使其難以享受到市場中最優質、最抗風險的利潤，反而被大量沉澱在低能級城市的資產持續拖累。

股價與市盈率持續承壓，也反映了資本市場對其增長模式可持續性的謹慎與質疑。截至 12 月 11 日收盤，保利發展年內股價下跌近 26%，跌幅遠超招商蛇口、越秀地產、綠城中國等國央企，而華潤置地、中海地產的股價則分別上漲 31.8% 和 5.33%。

看來，保利這個 “一哥”，要想坐得穩、賺到錢，真得好好想想，怎麼把力氣從衝規模，轉到攢利潤上來。