萬科 “割肉” 養老資產：一場不得不進行的交易

日前，一則消息打破了養老產業的平靜——萬科正在與新華保險洽談，擬出售旗下北方區域約 5 個康養項目。這不是一次普通的資產買賣，而是一個時代落幕的註腳。

房地產龍頭與保險巨頭的這場洽談，折射出整個房地產行業和養老產業的深層變革。萬科十餘年打造的養老帝國，正在被擺上貨架；新華保險的養老版圖，則有望藉此再下一城。這不僅是兩家企業的博弈，更是兩個產業的交匯。

這場交易意味着什麼？行業格局將如何演變？我們從交易結構、行業邏輯和未來趨勢三個層面，試着講清楚這件事。

一、一場各取所需的交易

先説清楚誰在賣、誰在買、賣的是什麼。

萬科賣資產，是被逼到牆角的選擇。2025 年業績預告顯示，萬科全年淨虧損約 820 億元，兩年累計虧損超過 1310 億元。賬面上有息債務超過 3600 億元，其中一年內到期的超過 1500 億元，而手裏的現金只有 740 億元。資金鍊的緊張程度，可想而知。

為了活下去，萬科什麼辦法都用過了：向大股東求援、處置大宗資產、註銷子公司。如今輪到養老項目——這些曾經被寄予厚望的 “第二增長曲線”，如今成了換取流動性的籌碼。

新華保險買資產，則是謀定而後動。這家保險公司在養老領域佈局已久，手裏握着 53 個康養社區、70 個旅居項目，打的是 “保險 + 服務” 的算盤。買下萬科的項目，能快速擴大規模，還能和現有的保險業務形成協同。更重要的是，雙方不是第一次合作。2025 年，新華保險和萬科一起設立了 16 億元的泊寓 Pre-REIT 基金，彼此知根知底，信任基礎已經有了。

至於賣的資產包——北京房山隨園嘉樹、北京怡園光熙、青島隨園，都是運營成熟、現金流穩定的標杆項目。萬科雖然賣掉了產權，但大概率會保留運營權，繼續管着這些項目。

二、交易背後的 “輕資產” 邏輯

這場交易採用了一種在業界越來越常見的模式：資產轉讓，但運營保留。簡單説就是——萬科把房子賣了，但繼續幫買方運營管理。

這個模式有它的精巧之處。

對萬科來説，賣掉產權可以立刻拿到一大筆錢，用來還債或補充流動性。同時，它仍然保留着運營管理的權力，每年收取管理費。這意味着它既實現了 “退”（重資產出表），又做到了 “不退”（繼續參與業務）。萬科在長租公寓領域已經玩過這套手法——2025 年和新華保險合作的泊寓 Pre-REIT 基金，走的就是同樣的路徑。對萬科而言，這筆養老交易本質上是輕資產戰略的延續。

對新華保險來説，花錢買到的是實實在在的不動產——有產權、有租金收入、有資產升值的可能。同時，養老項目交給萬科的專業團隊繼續運營，自己不用從頭組建隊伍，省心省力。

對雙方而言，這是一場各取所需的合作。一個拿到急需的現金，一個買到優質的資產，還順便綁定了長期的運營關係。一舉三得。

三、一個行業的集體困境

把視野放大一點看，萬科賣養老資產並不是孤例。它是整個房地產行業正在經歷的資產出清潮中的一個縮影。

過去十年間，大批房企湧入養老產業，萬科是其中跑得最快的一個。隨園、怡園、嘉園三條產品線，覆蓋了從高端社區到護理機構再到居家養老的全業態。巔峯時期，萬科在十幾個城市同時運營着近 50 個康養項目，不可不謂風光。

然而，行業轉折來得太快。2021 年之後地產行業進入深度調整，流動性危機從邊緣企業蔓延到龍頭企業。萬科雖然是行業裏相對穩健的存在，但也難以獨善其身。當主營業務自身難保的時候，那些需要長期投入、回報緩慢的養老項目，自然成了優先處置的對象。

這不是萬科一家的問題。幾乎所有佈局了養老業務的房企，如今都面臨着相似的抉擇——要麼咬牙繼續投入，等待行業復甦，要麼趁資產還值點錢趕緊出售。換句話説，地產系養老正在經歷一場集體出清。

四、為什麼是保險資金接盤

一個值得注意的現象是：最近幾年，從房企手中接盤養老資產的，幾乎都是保險公司。

這背後有其必然性。

保險資金的特性與養老資產天然契合。保險資金規模大、週期長、追求穩健收益，而養老項目恰好具有長期持有、穩定現金流的特徵。兩者在期限和收益偏好上高度匹配。

政策層面也在鼓勵這件事。監管部門近年來連續出台政策，支持保險資金投資養老產業，在投資範圍、税收優惠等方面給予了相當大的便利。

再加上當前 “資產荒” 的大環境——傳統固收產品收益走低，權益市場波動加大，保險公司亟需尋找新的配置方向。養老不動產就成了一個既有穩定回報、又有政策支持、還能與主業形成協同的理想標的。

新華保險此次洽購萬科養老資產，正是這一趨勢的延續。對它來説，收購成熟項目比自建更快形成規模，運營團隊也是現成的，性價比顯然更高。

五、交易之後，產業格局會怎樣

如果這次交易最終落地，它的影響可能遠超出一筆買賣本身。

最直接的變化是：未來更多房企會效仿萬科的做法，賣掉養老資產換取流動性。而接盤的，很可能就是新華保險這類有資金、有意願的保險公司。保險資金主導養老產業運營，將成為一種新常態。

更深層的變化在於產業邏輯的轉換。過去，養老產業由房地產企業主導，“開發 + 銷售” 是主流模式。未來，專業運營能力和服務體系將成為核心競爭力。開發商的角色將從 “持有者” 轉變為 “服務商”，靠運營和服務而不是賣房子賺錢。

與此同時，“保險 + 養老”、“醫療 + 養老”、“養老 + 旅居” 等跨界融合模式將更加普遍。養老產業不再是一個獨立的賽道，而是和保險、醫療、旅遊等多個產業深度交織。

最後可以預見的是，行業整合將加速。頭部運營商和險資將通過併購擴大規模，市場集中度將顯著提升。小玩家要麼被收購，要麼被淘汰出局。

六、交易能不能成，還要過幾道坎

當然，洽談階段到真正落地之間，還有不少路要走。

估值是第一個坎。萬科急着用錢，肯定希望賣得越早越好、越貴越好；新華保險方面，既然對方缺錢，免不了壓一壓價格。雙方的心理預期可能差出一大截。

結構設計是第二個坎。股權怎麼轉讓、債務怎麼處理、管理費怎麼收、品牌怎麼授權——這些細節需要大量談判。

監管審批是第三個坎。萬科是上市公司，資產出售需要披露；新華保險用的是保險資金，投資不動產需要報批。流程走下來，幾個月是至少的。

但即便如此，基於雙方此前的合作基礎、交易標的質量和行業趨勢判斷，這筆交易最終落地的可能性仍然較大。

七、寫在最後：變革中沒有旁觀者

萬科賣養老資產的消息，讓不少人唏噓。

曾幾何時，這家以 “穩健” 著稱的企業，在養老產業投下了重注。那時的王石，多次在公開場合描繪養老業務的宏偉藍圖。那時的行業，也對 “地產 + 養老” 的模式充滿期待。

如今一切都變了。行業冬天的嚴寒之下，曾經的戰略佈局變成了不得不割捨的資產。這不是萬科的失敗，而是時代的變遷。

但變革之中並非沒有機遇。對保險資金而言，這是一個快速切入養老產業的窗口。對整個產業而言，專業機構和險資的深度參與，可能推動行業走向更加健康、可持續的發展模式。

唯一確定的是：遊戲規則已經變了。誰能適應變化、誰能在不確定性中找到方向，誰就能贏得下一個十年。