菜鳥 REIT 呼之欲出：一場遲來的資本局

近日，杭州市發展改革委發佈《2025 年主要工作和 2026 年工作思路》，在 2026 年工作思路中提出：推動菜鳥物流 REITs 等項目落地。

別小看這句話。杭州是阿里大本營，菜鳥是阿里最值錢的資產之一。政府文件白紙黑字寫進去，説明這件事已經不是"研究研究"，而是"推動落實"了。

市場等這個消息，其實等了很久。上一次這麼期待，還是三年前菜鳥遞交港股招股書的時候。

■ 為什麼是現在

時間回到 2023 年 9 月，菜鳥向港交所遞交招股説明書，準備上市。那時候市場對這隻"阿里系"物流股期待很高——背靠阿里這座大山，手握 1000 多萬平米倉儲資產，定位智慧物流網絡，概念足夠性感。

結果一個月後，菜鳥自己撤回了申請。

官方解釋是"戰略考量"。但明眼人都知道，翻譯過來就是：當時阿里內部正在大規模組織架構調整，菜鳥的戰略地位需要重新定位；另一方面，全球資本市場寒意陣陣，物流板塊估值普遍承壓，強行上市大概率賣不出好價錢。

這一撤，上市的計劃就擱置了。但資本市場的路從來沒堵死。IPO 走不通，還有 REITs。

相比直接上市，REITs 對盈利沒有硬性要求，不需要滿足主板的盈利門檻，只需要底層資產能夠產生穩定的現金流。菜鳥物流園恰好滿足這個條件——核心城市核心區位，租户穩定，租金回報可預期。

更重要的是，菜鳥在資本市場已經不是新面孔了。這些年積累的資本運作經驗，讓它對 REITs 這套玩法不陌生。

■ 佈局已久

外界對菜鳥最大的誤解是：這是一家快遞公司。

實際上，菜鳥的定位是"智慧物流網絡"公司——它不自己送快遞，而是搭建物流基礎設施，做的是物流數據的生意。

菜鳥成立於 2013 年，阿里巴巴持股約 63%，其他股東包括圓通、申通、中通、韻達等快遞巨頭。這些快遞公司既是股東，也是菜鳥網絡的核心客户。

核心資產是遍佈全國的菜鳥物流園，又稱"菜鳥智達產業園"。截至目前，菜鳥的全球物流網絡遍佈 200 多個國家及地區，由菜鳥運營管理的物流基礎設施總建築面積約1,100 萬平方米。其中，菜鳥境內運營的物流園區約90 個，覆蓋全國30 餘個城市，包含京津冀、長三角、大灣區、川渝經濟圈及長江中游等核心區域及核心城市。

1,100 萬平米什麼概念？相當於1500 多個標準足球場的面積，全部集中在一二線城市核心區位。這個體量，在國內物流地產行業排名前五。

但物流地產這個賽道很卷。普洛斯、京東、易商、寶灣、深國際……每個玩家都不是省油的燈。菜鳥光靠"規模大"不夠，還得有差異化。

好在中國物流倉儲市場足夠大，容得下這麼多玩家。關鍵看誰能跑出來。

菜鳥在資本市場已經玩過大的了：

2019 年 3 月，菜鳥在交易所成功發行"菜鳥中聯 - 中信證券 - 中國智能骨幹網倉儲資產支持專項計劃"，這是中國首單可擴募 REITs 產品、首單新零售基礎設施 REITs 產品。以菜鳥集團旗下的優質高標物流倉儲為底層物業資產，獲批規模50 億元，首期發行規模10.7 億元，其中優先級資產支持證券發行規模 6.7 億元，發行利率4.45%，中誠信證評給予AAAsf評級。

2024 年 4 月，菜鳥與人保資本攜手共同設立倉儲物流股權投資基金，聚焦於投資長三角、京津冀等經濟圈多處高標準倉儲物流基礎設施。基金投資總資產規模約30 億元，菜鳥與中國人保首次合作進行基石投資，中國太平與申通快遞也共同參與投資。

2025 年 11 月，菜鳥與中國人壽再度深化戰略合作，共同設立一支投資總資產規模超17 億元的倉儲物流投資基金。該基金重點投向長三角及長江中游核心城市的高標準倉儲物流基礎設施，致力於打造智能化、綠色化、高效率的現代物流節點網絡。申通快遞、友邦人壽、中宏人壽、財信人壽共同投資。

事實上，此前菜鳥與中國人壽已在倉儲物流基礎設施領域成功展開了兩次合作，合作資產管理總規模超150 億元。

動作如此頻繁，只説明一件事：機構投資者用真金白銀投票，認可菜鳥的倉儲資產質量和運營能力。

這些資本運作經驗，為後續公募 REITs 的申報奠定了堅實基礎。

■ 差異化在哪？

理解菜鳥 REITs 的市場環境，需要先看看競爭格局。截至 2026 年 3 月，國內已上市的倉儲物流類 REITs 共有11只：

從時間分佈看，2021 年首批 2 只上市，2023 年開始加速，2025 年迎來大爆發——全年發行 5 只。市場供給大幅增加，競爭日趨白熱化。從二級市場表現看，2024 年 REITs 整體估值經歷回調，倉儲物流 REITs 也不能倖免。部分產品出現小幅折價，擠掉泡沫後，反而為新 REITs 提供了更好的入場時機。

菜鳥現在進來，時機不算差。

如果菜鳥 REITs 獲批上市，核心競爭力在哪？

首先，最大的差異化是跨境物流。菜鳥國際覆蓋 200 多個國家和地區，擁有豐富的海外倉網絡。如果 REITs 資產包中包含跨境倉儲，將是國內 11 只倉儲 REITs 中的獨一份。反觀競品——京東、普洛斯，寶灣、深國際，全部聚焦國內倉儲，沒有跨境概念。這是菜鳥獨有的護城河。

其次是阿里生態。菜鳥的租户以阿里系企業為主——天貓、淘寶、淘特、盒馬……這些"自己人"貢獻了相當比例的租金收入。好處是訂單穩定，租金支付有保障；風險是客户集中度偏高，一旦阿里系業務調整，影響立竿見影。這是硬幣的另一面。

第三是科技標籤。菜鳥以"智慧物流"著稱，物流園區普遍配備自動化分揀系統，智能倉儲設備。這不僅能提升運營效率，也可能成為估值溢價的故事素材。

第四是資本運作經驗。從 2019 年類 REITs 到連續與中國人壽、中國人保、太平等險資合作，菜鳥已經構建起成熟的資本運作體系，與機構投資者關係密切。

但挑戰同樣現實：90 多個物流園質量參差不齊，哪些裝進 REITs 需要精心挑選；估值定價是難題——阿里系資產在資本市場上一向享有溢價，但 REITs 投資者更看重分紅而非增長；京東、普洛斯、易商等已佔據先發優勢，菜鳥作為"後來者"，需要用業績證明自己。

■ 靜待花開

2019 年類 REITs 破冰，2024-2025 年連獲險資加持，合作規模超 150 億元——每一步都在為今天做準備。遲來的 REITs，或許比早來更適合。擠掉泡沫的市場，更容易給出合理估值。

對於菜鳥 REITs 的最終表現，我們仍需保持理性期待。待招股説明書正式發佈後，我們將能夠更全面地評估底層資產的質量、估值定價的合理性以及未來現金流的穩定性。這些關鍵因素將共同決定菜鳥 REITs 在資本市場的表現。

可以預見的是，菜鳥 REITs 的落地將為物流基礎設施領域的 REITs 市場帶來新的活力與競爭格局。對於市場而言，這隻大型倉儲 REIT 的加入將豐富產品線，為投資者提供更多選擇；而菜鳥的品牌效應也有望吸引更多增量資金進入市場。

對於菜鳥自身而言，REITs 不僅是盤活存量資產的重要渠道，更是提升資產流動性、進一步擴張物流網絡的關鍵一步。通過資產證券化，菜鳥能夠更高效地利用資本，加速物流基礎設施的建設與升級。

對於整個行業而言，菜鳥 REITs 的落地將加劇頭部玩家之間的競爭，倒逼行業提升運營水平和服務質量。同時，菜鳥在跨境物流領域的獨特優勢也可能為行業帶來新的發展賽道和機遇。

這場資本局，菜鳥已準備好了，期待菜鳥在倉儲 REITs 江湖中證明自己。