龍湖年報透出一個字：窮

2025 年 3 月 27 日，龍湖集團交出一份讓市場笑不出來的成績單：營收 973.1 億元，同比下降 24%；擁有人應占溢利 10.2 億元，同比暴跌 90%。如果這些數字還不夠刺眼，那再加上一條：2025 年不派末期股息。

一個"窮"字，貫穿了龍湖這份年報的全部章節。

■ 利潤窮得只剩賬面

2024 年還有 104 億元利潤，2025 年只剩 10.2 億元，跌了 90%。

細看才知道，10.2 億元全是靠投資物業公平值變動撐着的。剔除這塊後，龍湖核心虧損 17 億元。翻譯成人話：商業地產賬面增值給了約 27 億元利潤，把這去掉，地產業務實際虧了 17 億。10.2 億元賬面數字，看起來像利潤，其實是個遮羞布。

地產開發收入 705.4 億元，同比下降 24%。合同銷售額 631.6 億元，同比下降 37%。項目賣不動，錢收不回來，結算收入跟着縮水。開發業務已經賺不到真金白銀了，這是第一個"窮"。

■ 運營業務勉強餬口

運營及服務業務收入 267.7 億元，佔總收入 27.5%，核心溢利 79.2 億元。這是龍湖唯一能拿出手的成績，也是唯一能填坑的業務。

商業租金收入 112.1 億元，增長 4%。近百座商場在運營，租金還能漲，在行業整體承壓的背景下實屬不易。物業管理收入 112.3 億元，龍湖智創生活在做標準化和數字化。

但這塊業務也在變窮。增速在放緩——2024 年租金增長比 4% 更高，2025 年下來了。行業整體不景氣，客户支付能力下降，物業費收繳率壓力越來越大。一旦運營業務增速再放緩，整個集團就會陷入虧損。這是第二個"窮"——增長潛力在變窮。

■ 分紅窮到派不出錢

2025 年不派末期股息，但派了中期股息。2025 年 8 月 29 日，龍湖宣佈派發中期股息 0.07 元/股。這是龍湖自 2009 年上市以來首次不派末期股息——之前連續多年派發末期股息，2025 年破了例。

公告裏寫的是"董事會決議就 2025 年不派發末期股息"，理由沒説。但明眼人都知道：不是不想派，是沒錢派，或者不敢派。

從財務角度説，292 億在手現金，短期償債沒問題。淨負債率 52.2%，在民營房企裏算是健康的。留點錢過冬是理性的。

從信心角度説，管理層對 2026 年的銷售和利潤沒把握。地產這行現在這個德行，誰也不知道明天會怎樣。萬科、碧桂園都自身難保，龍湖雖然還活着，但也沒好到哪去。不派末期股息要麼是覺得利潤還會跌，要麼是覺得現金要留着救命。

對投資者來説，不派末期股息就是個窮信號：公司對未來盈利沒信心，或者覺得需要儲備更多現金過冬。10.2 億利潤都不夠分，2026 年要是再虧，股息就更別想了。這是第三個"窮"——分紅能力窮得叮噹響。

■ 銷售和土儲的尷尬

合同銷售額 631.6 億元，同比下降 37%。沒有銷售就沒有回款，沒有回款就沒有現金流。這是第四個"窮"——銷售端窮得喘不過氣。

土儲方面，2025 年龍湖新增土儲總建築面積 37.7 萬平方米，權益面積 26.5 萬平方米，權益樓面價 9272 元/㎡。這個規模較前幾年大幅縮減，但龍湖仍在核心城市補倉，並非顆粒無收。

截至 2025 年 12 月 31 日，龍湖土地儲備總建築面積為 2235 萬平方米，權益面積 1732 萬平方米。土儲總量還算充足，但銷售規模在萎縮，631.6 億元的銷售額需要多少貨值來支撐？一邊是銷售大幅下滑，一邊是土儲規模龐大，去化週期被拉長。這是第五個"窮"——存量變現越來越難。

■ 負債數據看似光鮮

負債數字看起來安全邊際充足：綜合借貸 1528.1 億元，較上年末下降 235.1 億元；淨負債率 52.2%，融資成本 3.51%，平均合同借貸年期為 12.12 年。這個條件在民營房企裏算好的。

但借得少不等於賺錢多。銷售額跌了 37%，賺錢能力在下降，收入端明顯承壓。光降負債不夠，關鍵是得能賺錢。這是第六個"窮"——收入端在拖後腿。

■ 管理層回應

業績會上，管理層對核心虧損的解釋是"受大環境影響"。執行董事兼 CFO 趙軼稱，這幾年整個地產開發市場量價持續下行，銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在 2025 年和 2026 年兩年的結算週期集中體現，"這也是整個行業共同面臨的問題"。

不過趙軼也給出了樂觀預期：運營及服務業務貢獻利潤 79.2 億元，毛利率超 50%，淨利率約 30%。"低點會在 2025 年到 2026 年，預計從 2027 年開始恢復增長。"他説，這兩塊業務會保持兩位數增長，繼續為集團提供"壓艙石和穩定器"的作用。

董事會主席陳序平則強調，行業深度調整已歷時五年，"今年市場整體跌幅有望大幅收窄，並實現止跌回穩"。一季度熱點城市二手房成交量已出現回穩，新房市場位置優越的改善高端產品也出現熱銷，二手房成交回暖將逐步傳導至新房置換需求。

在拿地策略上，執行董事張旭忠稱龍湖仍將"嚴守投資刻度和投資紀律，以銷定支"，持續聚焦高能級城市，擇機獲取新地，優中選優。2025 年已在北京、上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取 7 幅土地。

■ 結語

龍湖在民營房企裏還活着，但活得怎麼樣另説。營收從 1274 億跌到 973 億，利潤從 104 億跌到 10.2 億，股息不派了，合同銷售額跌了 37%。運營及服務 79.2 億利潤是唯一遮羞布，但這塊業務增速在放緩、行業競爭在加劇，能不能持續撐下去還不好説。

央企國企融資便宜、拿地容易。民營房企裏，龍湖算是財務穩健的，但行業整體處於深度調整階段，穩健不代表安全。龍湖雖然還沒爆雷，但，又能撐多久？

龍湖這份年報，窮字貫穿始終：利潤、運營、分紅、銷售、土儲、收入——六面皆窮。

不派股息是最直接的窮信號：管理層對未來沒信心，或者覺得需要更多現金過冬。投資者要想清楚：一家利潤跌 90%、核心虧損 17 億、不派股息、銷售跌 37% 的公司，還能有多少想象空間？

房地產底部還沒到，行業出清還在繼續。龍湖還活着，但"窮"這個字，可能會在未來幾年一直跟着它。這場淘汰賽，龍湖能不能撐到最後不知道，但至少現在看，它已經沒那麼富了。