恒大物業排他協議落地：外資想抄底，國資來託底

許家印當庭認罪、恒大清盤推進、境外債權人久等無音——三重壓力之下，恒大物業這筆核心資產終於迎來明確買家。

2026 年 4 月 14 日，恒大物業公告確認已與選定潛在買方簽署排他性協議，為期 30 個工作日。4 月 16 日，彭博披露買方身份：廣東省旅遊控股集團有限公司。在此之前，這筆交易已經懸置了 7 個月。其間，太盟投資（PAG）、廣東旅控等多方機構輪番入場，盡調、報價、博弈。市場才恍然發現：主角並非資本市場的 “老手” 太盟，而是地方國資廣東旅控。

廣東旅控拿下 30 天排他談判權，看似一筆物業股權交易，實則是恒大萬億債務處置至今最關鍵的一次落子。

■ 7 個月長征

時間撥回 2025 年 9 月，中國恒大清盤人宣佈擬出售所持恒大物業股權時，市場並未表現出太多意外。這是恒大債務重組棋盤上必然要走的一步——恒大物業是恒大系唯一還能賣出價格的資產，清盤人必須抓住這根 “救命稻草”。

但當時幾乎沒人能想到，這場出售會持續如此之久、如此曲折。

2026 年 1 月，清盤人收到第一輪更新要約方案。至少兩家重量級機構表達了收購意向：PAG（太盟投資集團），亞洲最大的私募股權基金之一，管理資產超過 500 億美元；另一家是廣東省旅遊控股集團有限公司，廣東省屬國企，主業涵蓋酒店、旅遊、物業。

2 月，兩家機構進入盡調和報價階段。這是一場不對稱的博弈：PAG 是經驗豐富的 “困境資產獵手”，曾主導萬達商管的股權交易；廣東旅控則是 “根正苗紅” 的地方國資，擁有政策支持和地方資源協調能力。

4 月 14 日，局勢明朗。公告未披露買方名稱，但市場已經猜到七八分。4 月 16 日，彭博披露買家身份當天，恒大物業股價最高漲幅達 15.97%，收盤市值回升至 143.78 億港元。

但 30 天排他期只是開始。 知情人士透露，雙方仍在磋商正式買賣協議條款，尚未達成具有法律約束力的協議。能不能成，還要看價格怎麼談、風險怎麼背。

■ 資產價值

為什麼是恒大物業？

答案很簡單：在恒大系 2.4 萬億元負債的殘局裏，這是唯一還能賣出價格的資產。

先看基本面。截至 2025 年 12 月 31 日，恒大物業在管面積約 6.01 億平方米，位居行業前三。2025 年營業收入 136.78 億元，同比增長 7.2%；淨利潤 10.09 億元。關鍵數據：第三方收入佔比達 99.8%——這意味着恒大物業已經基本脱離了對母公司的依賴，具備獨立運營能力。

再看修復情況。2025 年，恒大物業淨流動資產為 8750 萬元，這是近四年來首次轉正。截至‌2025 年 12 月 31 日‌，恒大物業的‌現金及現金等價物約為 41.89 億元人民幣‌，較 2024 年末的 24.27 億元增長了約 55.3%‌——在房地產行業整體資金緊張的背景下，這是恒大系唯一持續造血的資產。

但估值已經跌到地下室。當前市值 143.78 億港元，較巔峯時期近 2065 億港元暴跌 93%。這個估值水平，意味着巨大的博弈空間。

行業併購中，物業企業 PE 均值通常在 6-8 倍。按恒大物業 2025 年淨利潤 10.09 億元計算，對應估值約 60-80 億港元，51% 股權約 30-40 億港元。但清盤人可能按當前市值 128 億港元計算，51% 股權對應約 65 億港元。

25-35 億港元的價差，是接下來談判的核心博弈點。

恒大物業服務着約 6 億平方米的社區，覆蓋數百萬家庭。在恒大債務危機引發的連鎖反應中，這些社區的物業服務穩定性直接關係到社會穩定。這也是為什麼廣東旅控願意入場的原因之一——它不僅是在買一家公司，也是在承擔一份社會責任。

■ 買家對決

PAG（太盟投資集團）在圈內被稱為 “亞洲小黑石”，管理資產超過 500 億美元，核心打法就是 “逆週期抄底”——買入受壓資產，通過專業運營提升價值，然後擇機退出。

這確實不是 PAG 第一次在中國不動產領域 “撿漏”。

2021 年，PAG 參與珠海萬達商管 Pre-IPO 投資，投了約 468 億港元。隨着珠海萬達商管四次 IPO 折戟，PAG 在 2023 年底成為其第一大股東。2024 年，PAG 聯合中信資本、阿布扎比投資局等機構投資 600 億元成立大連新達盟。2025 年，PAG 聯合騰訊、京東拿下了萬達商管旗下 48 座萬達廣場 100% 股權，交易額預估 500 億元。

PAG 的邏輯很清晰：危機資產便宜，只要運營能力夠強，就能等到反彈的那一天。

但這次，PAG 出局了。

原因並不複雜：PAG 是純財務投資者，它的優勢是資金實力和重組經驗，但它缺乏地方資源協調能力，也難以承擔 “風險託底” 的社會責任。

恒大物業不是普通的困境資產——它涉及數百萬家庭的日常服務，涉及地方社會穩定，涉及複雜的境內外司法協調。對於清盤人和監管層而言，把恒大物業交給一家純外資機構，需要承擔額外的政治風險和審批風險。

答案很簡單：這不是一場 “價高者得” 的遊戲，而是一場 “誰能託底風險” 的較量。

廣東省旅遊控股集團有限公司是廣東省屬國企，旗下擁有酒店、景區、商業物業等業務板塊，具備與物業管理協同的基礎。

廣東旅控最終勝出，並不意外。它既有國企資金與信用背書，又能在保交樓、保民生層面提供確定性，同時還能借助物業板塊補齊自身運營版圖。對清盤人、監管層、業主而言，這是當下風險最低、也最穩妥的選擇。

知情人士透露，廣東旅控可能會聯合地方國企、產業資本共同接盤，分散風險、降低資金壓力。這種 “國資牽頭 + 聯合投資” 的模式，在當下的市場環境中更容易獲得各方認可。

説白了，太盟想 “撿便宜”，廣東旅控在 “扛責任”——在萬億債務的殘局裏，“責任” 比 “價格” 更重要。

■ 談判博弈

未來 30 天，這筆交易無非三種走向：雙方順利談攏價格完成簽約；因估值分歧延長談判；或是盡調出現意外導致交易告吹。

關鍵問題其實很簡單：價格談不攏，一切都是空談。風險誰背，才是核心。

買方擔心歷史遺留問題帶來的潛在負債：134 億元存款被強制執行事件的後續影響、恒大系應收款減值近 22 億元、潛在壞賬可能尚未完全出清。清盤人則希望儘快變現，為債權人爭取更多清償資金。

即使 30 天內達成協議，從簽署到過户還有漫長的流程。反壟斷審批、國資審批、境內外法律程序——每一個環節都可能出問題。

一位資深投行人士分析：“這種級別的交易，30 天能籤正式協議就不錯了，後續交割可能需要 3-6 個月。”

無論哪種，恒大物業的處置已進入不可逆的倒計時。

■ 行業變局

這筆交易的影響，遠超恒大一家公司。

對恒大債務處置而言，境外清盤人此前變現僅 2.55 億美元，債權人回收率僅 0.56%。恒大物業若能以 50-60 億港元成交，將為境外債權人提供有限但實質性的清償資金。更重要的是，它釋放了 “風險有序出清” 的信號。

對物業行業而言，地方國資正在成為新的主導力量。繼央企之後，地方國資開始入場 “託底”。這次廣東旅控接盤恒大物業，標誌着 “市場 + 責任” 的綜合邏輯正在取代純財務邏輯。

對資本市場而言，恒大物業股價當天收漲 11.76%，市場對風險資產處置的預期明顯改善。市場真正擔心的不是價格，是風險。只要有國資託底，危機資產也能找到出路。

■ 終局臨近

許家印當庭認罪的那天，恒大物業的股權出售進入了最後 30 天。

這不是巧合——刑事追責與資產變現同步推進，恒大債務危機的終局正在逼近。

恒大系 2.4 萬億元負債，相當於一箇中等省份一年的 GDP。這麼多錢不可能一夜蒸發，只能通過資產處置一步一步清償。恒大物業是其中最具價值、最容易變現的資產，它能不能賣個好價錢，直接關係到債權人的清償率。

對資本市場而言，這是債務重組的里程碑。

對數百萬住在恒大小區的業主來説，他們只關心一件事：明天的門禁、保潔、維修，還會不會有人管。

這才是這筆交易最樸素，也最重要的意義。