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5 月 29 日晚間，巨潮資訊網同時掛出兩條公告。

編號 2026-037，公募 REITs 申報。編號 2026-038，全資子公司受讓少數股東股權。兩條公告互為配套，缺一不可。

南沙數字智慧產業園總建面約 7.5 萬平方米，此次裝入公募 REITs 的為 1、2 號樓，約 3.9 萬平方米高規格算力機房。南方基金擔綱管理人，華泰聯合證券做財務顧問，擬在深交所掛牌上市。

10 個月前，同一家公司的證券部還在説"暫無 REITs 計劃"。

從"暫無計劃"到公募、私募兩條線同時推進，中間隔了不到 10 個月。公告裏不會寫這 10 個月發生了什麼，但財務報表會。

十月之變，態度已然逆轉

2025 年 7 月 8 日，行業媒體就潤澤、萬國數據 REITs 獲批一事向奧飛數據求證動向，公司證券部回應直白乾脆：“有關注到相關項目進展，但自身暫無佈局公募 REITs 的計劃。”

當時整個行業都在討論 REITs 怎麼重構 IDC 的融資邏輯，奧飛這句"暫無計劃"，聽着像是不着急。

10 個月後回頭看，不是不着急，是還沒被逼到那份上。現在資金壓力已經拉滿。

2024 年，歸母淨利潤 1.24 億，利息費用 2.24 億。賺的不夠還利息。

2025 年，歸母淨利潤微增至 1.32 億，利息費用飆到 3.07 億。每賺一塊錢，拿兩塊三去喂銀行。

更可怕的是資產本身在縮水。2025 年全年，公司計提商譽減值 6249 萬元，信用減值損失 1.16 億元。也就是説，光減值就虧掉了 1.78 億，比全年的淨利潤還多。

重資產效率更是塌方式下滑。總資產週轉天數早已突破千天級別，截至 2026 年一季度已經達到 2064 天，這相當於投出去的資金，要足足 5.6 年才能完成一輪完整回籠。

到 2025 年末，賬面貨幣資金只剩 2.46 億，短期有息負債接近 30 億，流動比率 0.35——連 1 的安全線都不到。2026 年一季度雖然貨幣資金回升至 7.08 億，流動比率升至 0.49，但短期償債壓力依然巨大。

2025 年全年，投資活動現金流淨額-38.42 億。一邊瘋狂花錢建高功率機房搶 AI 訂單，一邊賬上快見底了。

銀行貸款額度用到頭了，利率還在漲。債券市場對民營重資產企業越來越冷淡。定增？下面會説，這條路早就堵死了。

市面上主流融資渠道基本走不通了，眼下唯一能大額回血、緩解資金危局的路徑，只剩 REITs。。

但就在這樣的絕境裏，奧飛的主業居然在逆勢回暖。

2026 年一季度，公司實現營收 7.03 億元，同比增長 31.15%；歸母淨利潤 9272 萬元，同比暴漲 79.19%；毛利率從 2024 年的 26.4% 大幅提升至 34.51%；經營活動現金流淨額 4.02 億元，同比翻倍還多。

這是最諷刺的地方：業務越做越好，公司卻越來越缺錢。賺的錢全被利息和減值吃掉了，投出去的錢五年多才能回本。這就是重資產行業的死循環。

馮康的牌，打光了

奧飛數據的實控人叫馮康。2019 年初，他通過昊盟科技間接持有公司 41.81% 的股權，説一不二。

五年過去，這個數字掉到了 24.84%。

怎麼掉的？定增稀釋、股權激勵、一次次輸血式融資。每融一輪，馮康的控制權就薄一層。

2025 年 7 月，奧飛推過一輪 17.5 億的定增，投向廊坊固安 AI 算力基地。測算結果白紙黑字：如果昊盟不跟投，馮康的持股會被壓到 20.70%。

20.70% 是什麼概念？上市公司控制權的絕對警戒線。再來一輪，馮康可能就不是這家他一手創辦的公司的實控人了。

所以那輪定增黃了。2026 年 1 月 22 日，奧飛數據正式公告終止發行，理由是"基於公司自身業務發展實際情況及未來戰略規劃"。説白了就是實控人不敢再稀釋股權丟控制權。

再看看同行潤澤科技：實控人間接持股約 44.4%，2022 至 2023 年連續兩輪資本運作合計募資超 180 億元，大額融資過後，控制權依舊牢牢攥在實控人手裏。馮康沒有這個底氣。

銀行不給貸，債券發不出，定增不能搞，股權再稀釋就丟公司——REITs 是唯一一條不用還本金、不用付固定利息、不稀釋實控人股權的路。

不是想走，是沒得選。

南沙落子，佈局已逾一年

別被"5 月 29 日突然申報"騙了。這盤棋，至少一年前就開始布了。

2025 年 4 月——注意這個時間，比公開説"暫無 REITs 計劃"還早三個月，奧飛公告出資 2 億，聯合廣州上市公司高質量發展基金等機構，共同設立產業基金 “廣州天澤奧融”，基金總規模 5 億元；其中廣州上市公司高質量發展基金出資 2.5 億、佔股 50%，奧飛出資 2 億、佔股 40%，萬聯天澤等機構合計出資 0.5 億、佔股 10%。

該產業基金設立目的明確，專項唯一投向：南沙數據中心的運營主體奧融科技。

2025 年 7 月行業採訪中，曾有問詢該基金是否為 Pre-REITs 專項基金，公司證券部當時予以否認。

現在回頭看，當時刻意對外閉口不提，一旦提前坐實 Pre-REITs 佈局，後續短期反轉的資本動作邏輯會被提前看穿。

引入廣州國資平台入股，是典型的一舉兩得：既解決了南沙項目階段性建設資金缺口，也為後續 REITs 申報，拿到了地方國資最關鍵的信用背書。

而 5 月 29 日發佈的 2026-038 號公告，正是整個佈局的最後一塊拼圖：全資子公司昊盈科技出資 4.87 億，收購天澤奧融持有的奧融科技 23.4694% 股權。交易落地後，奧飛數據實現對奧融科技 100% 全資控股。

為什麼必須收購至 100% 股權？公募 REITs 的硬監管要求：底層項目公司必須全資持有對應資產、權屬完整、無第三方股權瑕疵，這是申報的前置硬性門檻。

同日同步發佈股權收購、REITs 申報兩條公告，絕非偶然，是精準卡點監管規則、提前籌劃好的資本動作。

南沙項目本身，也是奧飛當下成色最優的核心資產。園區總建面 7.5 萬平方米，坐落於南沙自貿區核心區位，2023 年開工建設、2025 年下半年正式投運，核心租户為頭部互聯網大廠，以長期協議鎖定營收，採用行業主流包電模式，達標國家綠色數據中心標準。同時廣州、南沙將數字經濟列為重點產業，項目可享受電價補貼、税收減免等多重政策紅利。

從提前設立國資背景 Pre-REITs 基金、鎖定優質算力資產，到申報前清理全部外部股權、實現全資控股，每一步都踩着行業申報的硬性要求來做。絕非臨時倉促上報，早就在暗中謀劃許久。

IDC REITs：看着香，吃着燙嘴

奧飛不是第一個吃螃蟹的。潤澤科技和萬國數據的 REITs 已經上市，給行業打了樣。

按照國內 REITs 的監管規則，原始權益人拿到的淨回收資金，原則上不低於 85% 要投向新建、在建或改擴建的基礎設施項目。早年試點階段曾要求 90% 以上，2024 年 7 月新規落地後，允許最高 15% 用於補充流動資金或存量資產相關用途。

具體到行業裏已經跑通的兩個樣本：

潤澤 REIT 首發募資 45 億元，原始權益人實際淨回收資金 20.33 億元。截至 2026 年一季度，這筆錢並沒有砸在單一項目上，而是分拆投向了潤澤人工智能應用中心、長三角平湖潤澤國際信息港、惠州信息港改造等多個算力基建項目。

萬國 REIT 募資 24 億元，原始權益人淨回收資金 16.99 億元，明確規劃將 85% 以上的資金，投向常熟數據中心二期、粵港澳大灣區數據中心基地等重點擴建項目。

這正是 REITs 最誘人的地方：把死資產變成活錢，形成 “建設 - 上市 - 再建設” 的循環。全球巨頭都是這麼玩的：Equinix 當前市值超 1000 億美元，常年通過資產出售、合資項目回收資金，支撐每年數十億級的再投資；Digital Realty 市值超 600 億美元，也在通過資本循環持續加碼 AI 算力基建。

但國內 IDC 公募 REITs，從誕生之日起就藏着不少現實短板。

首當其衝便是租約週期普遍偏短。截至一季度末，潤澤 REIT 底層資產的加權平均剩餘租約為 8.75 年，這是它能獲得相對較高估值的核心原因。而萬國 REIT 底層資產的加權平均合同剩餘期限為 1181.1 天，折算約 3.24 年，也是它年化分派率偏低的關鍵。

奧飛的情況，跟萬國高度相似：公司整體合同期限集中在 3-5 年；南沙項目即便綁定頭部客户，當前剩餘租約也僅 3 年多、不足 5 年，顯著短於潤澤的長租約結構。這意味着：3-5 年後必須重談客户、重定租金。若屆時 AI 需求退潮、或大客户轉向運營商，REITs 底層現金流將直接承壓。

從二級市場表現也能看出端倪：截至 2026 年 5 月 29 日收盤，南方潤澤 REIT、南方萬國 REIT 上市後均收穫近 47% 的漲幅，但二者均從階段高點有所回落。雖然兩者年化分派率可觀，但市場已經開始理性審視 IDC 行業的共性問題：行業供給過剩隱憂、AI 需求不確定性、短租約帶來的現金流不穩定性，這也是算力類 REIT 難以持續走出長牛行情的核心原因。

更隱蔽的是技術迭代速度極快。中金等多家券商研報明確提示：服務器折舊僅 3–5 年，AI 算力升級週期更短；傳統標準機櫃正面臨功率不足、冷卻方式落後的淘汰壓力。8kW+ 高功率密度已成為新建智算中心門檻，液冷在 AI 場景快速普及，存量機房需持續大額改造才能匹配客户需求——改造支出最終會侵蝕 REITs 可供分配金額。

除此之外，奧飛自身經營隱患也不容忽視。前五大客户貢獻超 70% 收入，第一大客户佔比近 40%。客户信用雖穩，但單一客户訂單調整，現金流會直接受衝擊。

三大運營商合計佔據國內 IDC 市場近 50% 份額；智算總規模方面，中國移動達 92.5 EFLOPS、中國電信達 91 EFLOPS，形成雙寡頭格局。過去三年，三大運營商在算力領域的累計資本投入已超千億元，憑藉帶寬、資金與渠道優勢，持續擠壓民營 IDC 的生存空間。

一句話總結：國內 IDC REITs 的 “香” 是流動性幻覺，“燙嘴” 才是長期現實；對租約短、客户集中、技術迭代快的民營 IDC 而言，REITs 是救命錢，但不是解藥。

門推開了，後面是什麼？

5 月 29 日盤中，奧飛數據大跌 5.80%，收盤報 21.76 元，當日主力資金淨流出 1.25 億元。

盤面這波下跌，跟晚間的 REITs 公告半毛錢關係都沒有。市場用腳投的票是：這家公司的短期業績和資金壓力，已經讓人不放心了。

截至 5 月 30 日，南沙 IDC 公募 REIT 暫還看不到招募説明書，底層資產最終估價、實際能融到多少錢，全都沒有定論。這次打包送進 REITs 的只有南沙產業園 1、2 號樓，其實早已明確 1 號樓固定規劃 1460 個機櫃，2 號樓户型、體量和前者相差無幾，估測機櫃數量在 1400 至 1500 台左右，兩棟樓加起來整體機櫃規模大概在 2900 到 3000 台，目前已有 2000 台機櫃敲定百度長期租賃合作，服務期限 6 年，預計合作總收入約 10 億元。

放在當下短租約 IDC 市場行情裏保守測算，單機櫃估值落在 45 萬至 52 萬元區間，整批資產賬面估值大概在 13 億至 17 億元之間，刨掉企業需要自留的份額，再算上各類發行相關開支，實際能對外募集到的資金大概在 11 億至 13 億元上下。真實金額最終還是要看官方正式文件，往後租約能不能順利續上、機房實際上架率高低，都會直接左右最終融資規模。

按照行業裏認可度更高的 55 萬元單機櫃市價來粗略估算，3000 台機櫃體量，再算上企業必須自留的份額，項目落地之後，奧飛實際可回籠的資金大概率落在區間上沿 13 億元左右。回籠資金中，不超過 15% 的部分可用於置換高成本負債，一定程度上緩解公司的財務支出壓力；其餘大部分資金需投入新算力項目建設，為後續業務擴張提供支撐。

靠着 REITs 盤活資產，也等於讓出了優質資產未來長期收益，往後企業只能靠着日常運營賺取管理服務費，企業自身各類經營難題，也沒法靠一次資產上市徹底化解。

不管是行業普遍存在的短期租約隱患、客户扎堆集中的經營隱患，還是運營商強勢擠佔市場、硬件快速迭代帶來的改造成本壓力，以及過往遺留的資產減值問題，全都是繞不開的現實難題。

從早前對外直言沒有佈局 REITs 的想法，到如今一邊推進私募類 REIT 項目，一邊火速申報公募 REIT，短短十個月態度大變，背後説白了就是資金壓力倒逼所致。

南沙這 3.9 萬平方米算力資產最終能賣什麼價錢，直接決定奧飛數據未來兩年的生存與發展空間。至於三年之後大客户是否還會續約、老舊機房能不能跟上行業技術迭代、後續新一輪融資該如何佈局這些長遠問題，眼下根本無暇顧及。

現在，先活過這一關再説。

數據説明：

1、機櫃規模：南沙數字智慧產業園 1 號樓機櫃規劃數量取自公開項目備案信息，2 號樓體量、機櫃數量為行業機構對標測算，整體 2900-3000 台機櫃規模為行業測算數據；2000 台機櫃綁定百度租賃為公司 2021 年 9 月官方公告披露信息；

2、單機櫃及資產估值：45 萬-52 萬元/台保守估值、55 萬元/台大灣區高功率算力機櫃溢價估值，參考 2026 年 IDC 算力資產證券化行業研報、公募 REITs 算力項目估值體系，適配南沙自貿區高規格智算中心區位與資產屬性；

3、募資規模測算：13 億-17 億元底層資產估值、11 億-13 億元對外募資區間、13 億元中性回籠資金，均為扣除原始權益人法定自留份額、發行中介費用後的市場化測算結果，非公司官方披露數據，最終募資規模、資產估值以公司後續正式招募説明書及交易所披露文件為準；

4、公司財務、股權、公告信息，全部取自奧飛數據歷年定期報告、臨時公告及巨潮資訊網公開披露內容；二級市場 REITs 行情、分派率數據取自 2026 年 5 月 29 日深交所收盤公開數據。