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6 月 18 日，伴隨着鳴鑼儀式，國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金（以下簡稱：國泰海通砂之船商業 REIT，基金代碼 508602）在上海證券交易所正式掛牌上市，砂之船集團成為少數擁有 “新加坡 REIT+ 中國境內 REIT” 境內外雙 REITs 平台的企業。

項目以 “西北第一奧萊”——砂之船（西安）奧萊為底層資產，當前估值 50.28 億元，是首批商業不動產 REITs 底層資產中單體估值最高的佼佼者。募資階段，國泰海通砂之船商業 REIT 網下詢價階段有效認購倍數高達 103.82 倍、公眾發售階段認購倍數達 330.20 倍、募集資金總額約 55.31 億元，發行溢價率 10%。

砂之船集團董事局主席徐榮燦（左一）與嘉賓代表共同敲響上市寶鑼

這不僅是砂之船集團資本運作的里程碑，也驗證了一個商業模式的成功。這家從重慶起家的奧萊運營商，憑藉首創的商業理念和紮實的運營能力，贏得消費者和資本市場的認可，向着 “成為全球奧萊第一品牌” 的願景穩步邁進。

一座奧萊，何以成為 “西北第一”？

時間倒回 2017 年。砂之船（西安）奧萊在滻灞國際港開業時，周邊還略顯荒涼。彼時很少有人能預料到，這個項目會成為輻射 300 公里、覆蓋 6000 萬人口的西北奧萊龍頭。

一座奧萊，如何做到 “西北第一”，以下幾個維度或可解釋：

區位稀缺性與運營壁壘

回過頭看，項目的選址頗為超前。項目與地鐵 3 號線無縫銜接，與世博園比鄰而居——生態、交通與人口的三重疊加優勢，在全國奧萊中極為稀缺。

作為國家中心城市，西安 2025 年位列新一線城市第 6 位，商業資源集聚度全國第九。滻灞國際港更是國家級生態區與開放型經濟新高地，常住人口約 75 萬。

好區位只是起跑線，真正讓砂之船（西安）奧萊跑成 “西北第一” 的，是以藝術為靈魂、以運營為根基的差異化方法論。2016 年，集團首創 “A×(1+N)×DT” 超級奧萊模式，在傳統折扣零售之上，融入藝術表達、多元體驗等場景，開啓 “藝術商業 超級奧萊” 的進化之路。

首創 “藝術商業” 模式

砂之船集團對奧萊行業的思考，始於 2016 年。那年，集團在全球首次發佈超級奧萊戰略，凝鍊出情感、美學、場景、資本四大核心思維——這是砂之船 “藝術商業 超級奧萊” 理念的理論根基，也是此後所有項目的方法論原點。

西安項目實景圖

四大思維之下，砂之船進一步提煉出三大超級場景：超級兒童、超級運動和超級農莊。這三大場景，是四大思維在物理空間中的具體落地形態，也是砂之船區別於傳統奧萊的核心載體。

砂之船（西安）奧萊，正是超級奧萊戰略發佈後，首個將這四大思維、三大場景完整落地的項目。項目從關中農耕文化中汲取靈感，將窯洞的形制融入現代商業空間（在地文化），坐落於國家級滻灞生態區（稀缺生態），打造集購物、親子、運動、社交於一體的複合型生活空間（現代商業）——三大要素環環相扣，徹底打破了傳統奧萊 “純賣場” 的同質化困局。

品牌矩陣則是另一重護城河。項目集聚約 400 個國內外品牌，多個品牌業績全國第一、西北第一，是絕對的西北奧萊龍頭，也是全國奧萊領軍項目。

此後，砂之船並未停止迭代。歷經多年演進，2026 年商業模式升級為 “A×(1+N)×AI×S”——從最初融合多元業態與數智化運營，到逐步融入可持續發展理念，再到以人工智能（AI）強驅動管理和業務高效發展，砂之船完成了從單一折扣賣場到複合型城市生活空間的全面升級。藝術賦能商業，技術驅動效率，砂之船由此構建起獨樹一幟、難以複製的完整商業生態。

資本青睞的 “雙保險”：穩定性與增長性

更讓資本市場看重的，是它的穩定性。出租率連續三年保持在 98% 以上，積累了約 220 萬會員，會員貢獻的銷售額佔絕對比重。穩定的會員體系，也為 REITs 上市後業績的持續穩健增長提供了可預期的現金流保障。

2025 年，砂之船（西安）奧萊全年客流超過 1258 萬人次，銷售額達 27.91 億元，連續三年穩步增長。

這一增長勢頭仍在延續。最新數據顯示，2026 年一季度，砂之船（西安）奧萊全場銷售額約 8.68 億元，同比增長 14.64%，運營收入、運營淨收益同比分別增長 14.75% 和 23.63%，會員數量較上年同期增長 25.68%。

“一城一標杆” 深耕樣本，砂之船活成了標準制定者

國泰海通砂之船商業 REIT 上市，不是一次偶然的資本窗口捕捉，而是砂之船集團戰略執行到一定階段的自然結果。每一輪行業浪潮，砂之船都是起跑線上最早出發的那個 “人”。

縱觀中國奧萊行業發展，第一代是單純的品牌折扣集合店，第二代開始引入餐飲配套，以砂之船為代表的第三代則是與文旅深度融合，打造城市周邊的第三生活空間和微度假目的地。

自 2008 年切入奧萊賽道至今，砂之船 18 年來始終堅守 “藝術商業 超級奧萊” 這一主航道。砂之船的發展，用藝術的力量貫穿始終——2010 年率先將電影院引入奧萊業態，開啓體驗化嘗試；2016 年正式提出 “藝術商業 超級奧萊” 理念，將情感、美學、場景、資本四大核心思維注入傳統零售，打造出完整的藝術商業社交生態。在夜間經濟領域，集團首創 “36 小時通宵營業不打烊” 現象級 IP，2025 年重慶兩江項目週年慶首日銷售額突破 1.6 億元，創下行業標杆紀錄。在全國節慶營銷中，“春日購物嘉年華”、“超級週年慶”、“紅色第五季”、“跨年購” 等系列營銷 IP 持續輸出，不僅帶動項目經營，更釋放了城市消費活力。

深耕奧萊產業十八載，砂之船集團已在全國 18 個城市佈局 20 家超級奧萊，其中在營項目 18 家，總面積超 241.61 萬㎡（含在建）。2025 年，集團整體銷售額超 200 億元，累計沉澱約 2000 萬 VIP 會員。

在持續的全國拓展與本地化深耕中，集團逐步形成了 “一城一標杆” 的發展格局——讓每一座城市的砂之船都紮根當地、各具風貌。對西安而言，砂之船（西安）奧萊也是城市商業升級的標杆之作。作為西北首屈一指的消費地標，項目不僅自身成為年銷售近 28 億元的區域商業龍頭，更持續帶動了滻灞生態區整體商業活力的提升。

獨特的商業模式受到了資本市場的青睞。2018 年，砂之船發行亞洲首支奧萊 REITs，積累跨境資本運作經驗；2026 年，國泰海通砂之船商業 REIT 登陸國內資本市場。

正是這種持續深耕、系統沉澱的能力，讓砂之船在每一座城市都成為難以複製的存在，也讓其從行業參與者活成了標準制定者。

砂之船（西安）奧萊活動期間車流盛況

砂之船鳴鑼，不止於資本敍事

國泰海通砂之船商業 REIT 上市，是中國實體商業資產證券化進程中的一個標誌性節點。

它實現了西北地區商業不動產 REITs 零的突破，為區域商業資產證券化開闢了全新渠道，更證明了非一線城市的優質商業資產，憑藉極致的運營力、產品力與服務力，同樣具備資本價值，市場也在用真金白銀投票，優質奧萊資產在資本市場上是稀缺的 “現金牛”。

基於上市帶來的資本勢能，砂之船正式確立 “輕資產擴張 + 城市更新” 雙輪驅動戰略。輕資產層面，以品牌、管理、資源的輕量化輸出，重點佈局省會城市及高潛力地級市；城市更新層面，則深耕核心城市存量商業資源，通過業態與場景升級，將老舊載體打造為城市商業新地標，實現企業商業價值與城市社會價值的雙向共贏。

從西安滻灞到上海證券大廈，對砂之船集團而言，這不僅是資產價值的躍升，更是一次關鍵的身份躍遷——從奧萊行業的運營標杆，升級為實體商業全鏈條資管的探路者。而這背後，折射出一個行業從重資產負重，走向以運營驅動價值、與資本良性共舞的重要轉折。

登陸資本市場並非終點，而是砂之船 “藝術商業” 版圖擴張的起跑器。這家以藝術賦能商業見長的奧萊玩家，正計劃將上市融得的勢能轉化為動能，用 REITs 這把鑰匙，打開資產運營的價值閉環。