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在商業不動產領域，奧特萊斯是一個越來越難被忽略的角色。

據中國百貨商業協會發布的《2025—2026 中國奧特萊斯行業發展報告》，2025 年，全國在營業奧萊項目約 265 個（不包括經營面積 5000 平方以下的以奧萊命名的折扣倉或特賣場），銷售規模約 2480 億元，同比 2024 年增長 3.8%。這個從折扣賣場演變而來的業態，在零售行業中罕見地保持着‌穿越週期的增長韌性‌。

奧萊的商業邏輯是 “大品牌、小价格”，這使其能同時承接消費升級與分化需求。也就是説，無論經濟環境如何，優質奧萊項目都能產生穩定可預期的現金流；疊加近郊選址帶來的成本優勢，使其具備了成為‌REITs 優質底層資產‌的基因。

從折扣賣場到可證券化的商業資產，奧萊業態用了超二十年。而砂之船，正是這一進程中關鍵的推動者與定義者。

6 月 18 日，這種資產邏輯在資本市場得到兑現。國泰海通砂之船商業 REIT（508602）掛牌上市，募集資金總額約 55.31 億元，上市首日漲幅超 10%，完成了奧特萊斯一次價值自證。

中國奧萊走到資本化拐點

奧特萊斯起源於 20 世紀 30 年代的美國工廠直銷店，中國內地奧萊則以 2002 年北京燕莎奧萊為起點。

初期（20 世紀 90 年代末-2000 年），奧特萊斯的定義是銷售過季、斷碼、下架商品為主的折扣零售集合體，功能單一，多為郊區廠房式賣場。2005—2006 年，地產商紛紛入局，奧特萊斯逐漸進入爆發式發展的 2.0 時代（2010—2015 年），開始從純折扣賣場向複合業態演進，包括引入餐飲、影院等，但本質上仍以零售 + 簡單配套為主。

2016 年至今，3.0 時代的奧特萊斯不再只是購物的場所，而是集購物、餐飲、娛樂於一體的綜合體驗中心，成為‌城市微度假目的地‌。行業規模也在持續擴張，2021 年至 2025 年間，奧特萊斯行業總銷售額近乎翻倍。

奧萊正在從單一的折扣購物場所，發展為更具想象力和資本潛力的商業形態。尤其隨着一二線項目日漸飽和，奧萊正成為激活低線級城市商業活力的重要力量。

不過，高速增長背後，問題也逐漸暴露。行業長期依賴重資產擴張，資金沉澱大、週轉慢，缺乏高效退出機制。絕大多數奧萊企業仍依賴 “開發—持有—收租” 的傳統模式，新建項目的邊際收益遞減。

如今，行業迎來轉折點。2025 年末，中國證監會發布《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》。公募 REITs 向商業不動產開放，奧萊的穩定現金流終於有了資本化的出口。

6 月 18 日，四隻商業不動產 REITs 集中上市。其中，國泰海通砂之船商業 REIT 網下詢價階段有效認購倍數高達 103.82 倍、公眾發售階段認購倍數達 330.20 倍、募集資金總額約 55.31 億元。該 REIT 的底層為砂之船 (西安) 奧特萊斯，2025 年銷售額近 28 億元，出租率連續 3 年保持在 98% 以上。

砂之船（西安）奧萊熱門品牌店前排長隊

2026 年一季度，砂之船 (西安) 奧特萊斯項目全場銷售額約 8.68 億元，同比增長 14.64%；運營收入、運營淨收益同比分別增長 14.75%、23.63%，2026 年一季度末會員數量較上年一季度末增長 25.68%。

2015 年，LVMH 旗下 L Catterton Asia 主席 Ravi Thakran 曾直言：‌“投資砂之船是我們做的最好的選擇之一。”‌ 這印證了砂之船超級商業模式的創造力與引領性。

不止是運營商，也是模式定義者

資本為何紛紛買單？答案或許就在砂之船近二十年運營沉澱的體系裏。

在中國奧萊版圖上，砂之船不是規模最大的，卻是最具行業話語權的企業之一，地位源於其不可複製的角色。

首先，作為模式定義者，2016 年，砂之船集團在全球首次發佈超級奧萊戰略，凝鍊出情感、美學、場景、資本四大核心思維，獨創‌“A×(1+N)×DT” 超級奧萊模式‌，涵蓋超級運動、超級兒童、超級農莊三大 IP 場景，確立了砂之船獨有的 “藝術商業” 理念。

西安項目，正是砂之船將四大思維、三大場景首個完整落地的作品。它集中體現了砂之船 “藝術商業” 創作的三大要素——在地文化、稀缺生態、現代商業。項目從關中農耕文化中汲取靈感，將窯洞的形制融入現代商業空間（在地文化），坐落於國家級滻灞生態區（稀缺生態），打造了集購物、親子、運動、社交於一體的複合型生活空間（現代商業）。滿足當代消費者對品質與體驗的雙重追求。正是這三大要素的有機融合，徹底打破了傳統奧萊 “純賣場” 的同質化困局，使砂之船 (西安) 奧萊成為砂之船集團全國複製的模板。

砂之船（西安）奧萊活動期間客流盛況

2025 年，砂之船 (西安) 奧萊客流超 1259 萬人次，銷售額約 27.91 億元，項目連續多年穩居西北奧萊榜首，併成為西北唯一進入全國 TOP10 的奧萊。作為 “西北第一奧萊”，它是城市量級、區位稟賦、商業模式、運營能力與會員生態共同作用的結果。

值得一提的是，砂之船每進入一個城市，幾乎都做到了當地奧萊的頭部，形成了‌“一城一標杆”‌的發展格局。

2008 年 9 月，砂之船（重慶兩江）奧特萊斯開業，其打造充滿意大利藝術情懷的紅磚商業建築羣，開創了 “藝術商業” 的先河。開業首年，砂之船（重慶兩江）奧萊年業績 4.5 億元，躍居中國奧萊前三甲。開業第四年，項目年坪效位居全國行業之首，迅速成為重慶城市的時尚商業地標。

在專注與藝術的驅動下，截至 2025 年末，砂之船已在重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽、長沙等 18 個城市佈局 20 家超級奧萊，在營項目 18 家，總面積超 241.61 萬平方米（含在建）。每個項目都深度結合在地文化，定義了中國式奧萊的能力邊界，不是拼門店數量，而是拼單店質量與區域影響力。

優質的項目運營能力受到了資本青睞。2018 年，砂之船在新交所發行了亞洲首支奧特萊斯 REIT；此次，國泰海通砂之船商業 REIT 上市，砂之船驗證了其作為奧萊行業資本化探索上的先行者地位。

這不僅讓砂之船積累了資本運作經驗，也向全球投資者證明了商業不動產的價值，不完全取決於拿地時的眼光，而取決於‌持續投入的運營能力‌。當行業進入存量時代，真正能從激烈競爭中跑出來的，一定是那些深耕運營、不斷創新、持續為消費者創造價值的玩家。

砂之船與奧萊的下一個十年

贏商網發佈的《2026 購物中心年度發展報告》顯示，過去十餘年，中國奧萊經歷了高速擴張，僅 2020—2025 年六年內就新增項目 126 個，累計新增商業面積超 1200 萬平方米。

快速的擴張導致行業同質化嚴重，普遍缺乏品牌差異和深度運營，同時，一二線城市周邊優質區位也幾近枯竭，中國商業地產全面進入存量時代。

在這一背景下，《城市更新 “十五五” 規劃》的出台為行業指明瞭方向。規劃以專門章節部署改造提升老舊商業街區、生活街區，要求豐富文商旅體展等融合業態，創新沉浸式體驗等多元消費場景；明確要盤活閒置低效的老舊廠房、商業辦公用房；並構建可持續的城市建設運營投融資體系。

這些制度規劃，實質上為商業不動產行業打開了萬億級的存量市場，其中，奧萊業態的重要性也愈發凸顯。

因此，REIT 上市不是終點，更值得關注的命題是，砂之船如何用資本反哺實體商業的持續創新，通過自身專業的改造和運營能力，將政策東風轉化為實踐動能。

在城市更新板塊，砂之船聚焦核心城市優質存量商業資源，通過業態革新、場景再造與數字化賦能，將老舊商業載體升級為融合潮流購物、休閒社交與文旅體驗的城市商業新地標。在有效盤活存量資產的同時，持續為公募 REITs 平台輸送優質底層資產。而實現資產上市後，回收的資金再投入下一輪改造與運營升級，形成‌可持續的資本循環‌。

這套模式能否跑通，不僅關係一家企業的未來發展，更是中國奧萊行業從規模擴張到價值創造的關鍵轉折。

西安項目的上市鑼聲，只是這個故事的開篇。