輕紡城續期之後：廣州商業 REITs 的"年限坎"，撕開了第一道口子
我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。
一塊土地的使用權續期，為什麼值得 REITs 圈反覆討論？
8 月 18 日，廣州市規劃和自然資源局通報，凱華集團旗下廣州國際輕紡城商業用房土地使用權續期獲市政府批覆，續期合同已簽訂，土地出讓金足額繳清。這是廣州首個落地的大型商業用地使用權續期項目。
通報裏有一句話被業內反覆引用：項目原土地使用權 2043 年到期，剩餘年限無法滿足不動產 REITs 底層資產存續年限要求，續期後"為不動產 REITs 申報發行掃清核心障礙"。
換句話説，這宗續期從一開始就不是單純的土地手續辦理，而是衝着資產證券化去的。
一道卡了多年的硬門檻
土地年限對 REITs 意味着什麼，做過消費基礎設施項目的人都清楚。
產權類 REITs 的估值核心是未來現金流折現，現金流的期限邊界就是土地使用權的剩餘期限。基金存續年限一般要與土地剩餘年限保持一致；如果剩餘年限短於基金存續期，管理人必須在申報文件中專門説明並提示風險，評估機構也要據此調整終值假設。上交所 2025 年 12 月發佈的 REITs 審核關注事項指引明確要求，評估報告必須披露"土地使用權或者經營權的剩餘期限"。
已上市產品也在提示這個風險。華安百聯消費 REIT 招募説明書披露，項目項下多宗土地使用權陸續到期，最晚一宗至 2044 年 2 月 5 日，而根據現行法律，原土地使用權人"並無自動續約權"。
廣州國際輕紡城面臨的問題更直接。項目地處海珠區中大紡織產業核心區，由凱華集團旗下廣州凱華城房地產開發有限公司開發建設，2005 年開業後持續自持運營至今。據項目公開資料，輕紡城建築面積約 30 萬平方米，商鋪 4000 餘間，匯聚近 3000 家紡織面輔料品牌供應商，是中國紡織工業聯合會流通分會授予的全國首個"紡織時尚中心"，也是廣州市首批五星級商品交易市場。項目方此前已明確提出打造"紡織服裝面輔料流通型消費基礎設施示範區"。
凱華集團是一家專注持有型商業物業的企業，核心資產除廣州國際輕紡城外，還有珠江新城的凱華國際中心。對這類長期持有型企業而言，資產證券化是打通"投融管退"閉環的關鍵一步，但土地年限卡住了去路。
項目土地 2043 年到期。按照《城市房地產管理法》的舊有規則，土地使用者只能在屆滿前一年申請續期——若等到 2042 年才辦，屆時土地剩餘年限僅餘 1 年左右，REITs 發行的年限基礎已不存在。這不是等待週期長短的問題，是合規門檻根本邁不過去。
這也不是輕紡城一家的困境。廣州核心商圈大量成熟商業物業拿地時間集中在上世紀 90 年代到 2000 年代初，剩餘年限普遍在 20 年上下。資產運營得再好，年限這道坎過不去，證券化就無從談起。
廣州 4 月先行試點，上海 7 月跟進
頂層政策信號早已釋放。2024 年 7 月，黨的二十屆三中全會《決定》明確提出"制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策"；2026 年 3 月全國人大通過的"十五五"規劃綱要進一步要求"完善工商業用地使用權續期法律法規，依法穩妥推進續期工作。但法律和行政法規層面的細則至今未出，具體操作規則落到了地方試點上。
2026 年 4 月 15 日，廣州市規劃和自然資源局印發《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，明確土地使用者可在"使用年限過半且距屆滿前 1 年以上"提前申請續期。4 月 20 日，配套的《廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案》印發，對申請條件、續期年限、地價計算、負面清單等核心環節作出細化規定，並於 5 月 12 日在官網公開發布。
輕紡城走的正是"提前申請"通道——三類申請情形中門檻最高的一類，需要核實項目增資擴產等情況，並經屬地區政府組織發改、投促、工信等部門開展綜合評估。項目最終走完了權屬核查、地價核算、跨部門聯合審查、市政府專題審議全流程，簽訂合同並繳清出讓金。
定價規則是這次政策的核心。按試點方案，商服用地投資強度達標的，續期費用按"（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限標定地價×建築面積×70%"計收，單次續期最長20 年；不達標的不享受七折，續期年限也壓縮至最長 10 年。工業項目則以基準地價為計價基準，達標同樣七折。方案同時劃定了不予續期的負面清單——合同約定到期收回、納入近期建設計劃、因公共利益需要收回、不符合國土空間規劃等情形，不在續期之列。
不過，輕紡城本次具體續期多少年、繳納了多少出讓金，官方通報並未披露。方案本身也標註為"試運行"，意味着後續仍有調整空間。
廣州的制度設計很快有了跟隨者。7 月 31 日，上海市規劃和自然資源局印發《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》（滬規劃資源用〔2026〕234 號），首次系統性明確續期規則：續期價格不得低於地塊所在級別基準地價的 70%，續期年限一般單次不少於 5 年；以租賃方式續期的，租賃年限不超過 20 年。
上海在 REITs 協同上多走了一步：擬發行 REITs 的項目可簡化優質項目核定程序，並可在 REITs 申報後、註冊前完成土地續期手續，續期與審核並行推進；對於擬發行 REITs 等特殊情形，續期申請年限還可根據項目實際情況確定，不受一般年限上限約束。
瑞銀 8 月 13 日發佈的研報指出，廣州、上海兩地首次系統性訂明續期細則，消除了商用物業估值、REITs 分拆及實物資產交易中的不確定性。華泰證券 8 月 19 日的研報用了"制度性重估窗口"的表述，但同時提醒，目前尚在試點環節，續期的具體操作和定價仍是地方政府因城施策，推進節奏存在差異。
同賽道已有先例，但兩個"輕紡城"別混淆
專業市場做 REITs，並非沒有先例。
2024 年 12 月 31 日，浙江中國輕紡城集團股份有限公司（600790.SH，證券簡稱"輕紡城"）發佈公告，披露董事會已於此前一天審議通過議案，同意以中國輕紡城北聯市場作為底層資產開展基礎設施公募 REITs 申報。需要釐清的是，這家紹興上市公司與廣州國際輕紡城是兩個完全獨立的主體，分屬不同運營方，沒有股權關聯，只是同處紡織專業市場賽道。
北聯市場 2008 年動工、2011 年啓動招商，佔地 6.97 萬平方米，建築面積 21.9 萬平方米，營業房 2300 多間，是國內面積最大、交易最集中、品種最齊全的窗簾窗紗布藝專業市場之一。該 REIT 採用"公募基金 + 專項計劃 + 項目公司"結構，基金期限暫定23 年，原始權益人戰略配售不低於 20%。此前 2024 年 11 月公司首次披露籌劃消息時，預計發行規模在10 億至 20 億元之間。
紹興項目啓動申報時土地年限壓力相對可控，而廣州項目是先解決了土地年限這個前置問題，才具備申報基礎。
從資產屬性看，紡織專業市場與已上市的農貿類 REIT 也有差異。以易方達華威農貿 REIT 為例，其底層資產為福州華威西營裏農產品交易中心，2013 年 12 月開業，土地用途登記為工業用地，使用權出讓年限為 2005 年 7 月至 2055 年 7 月。該 REIT 首次申報時基金期限設為 35 年，後因土地剩餘年限約 31.1 年，在交易所反饋後將基金存續期調整為 32 年——這個調整過程本身，就是土地年限約束 REITs 產品設計的直接例證。
農貿批發市場屬民生保供類資產，剛需屬性強、抗週期特徵明顯；紡織面輔料市場則綁定紡織服裝產業鏈景氣度，客羣以產業商户和品牌採購商為主，承租能力和單平米租金水平更高，但受上下游週期波動影響也更直接。二者雖同屬消費基礎設施 REITs 範疇，但土地用途、現金流邏輯和估值參數並不相同。
續期是必要條件，不是充分條件
此前，非住宅用地續期在法律層面只有原則性規定。《民法典》第三百五十九條寫明住宅自動續期，非住宅則"依照法律規定辦理"，而具體的續期條件、費用標準、辦理流程長期空白。2016 年温州一批 20 年短期商住用地集中到期，當地最初擬按全額市場價收取續期費用，部分成本接近房屋總價的三分之一，引發廣泛爭議，最終以臨時過渡方案收場。此後深圳、廈門、杭州蕭山、青島西海岸、重慶綦江等地陸續出台過局部規則，但或僅限工業用地，或效力層級有限，或缺乏量化定價公式，始終沒有形成全域通用的完整方案。
廣州新規的突破在於：三類申請通道覆蓋到期、提前、逾期三種情形；七折地價給出明確激勵；負面清單劃清政府收回的邊界；全流程有章可循。君合律師事務所的解讀文章認為，這使得發行人和中介機構可在申報前對土地年限風險作出"相對確定的法律判斷"，原本難以量化的終值假設和風險溢價有了制度參照。
但這不等於輕紡城 REITs 已經板上釘釘。
一方面，續期成本本身會影響資產估值。七折標定地價是政策給出的激勵，但對於大型商業物業而言，補繳的土地出讓金會直接影響項目公司淨資產和未來現金流測算，具體金額需要在 REITs 申報時向投資者披露。另一方面，REITs 發行還要過出租率、現金流穩定性、估值合理性、原始權益人資質等多道審核關，土地年限只是其中一項前置條件。
政策本身也有侷限。廣州新規以地方規範性文件形式發佈，效力層級低於法律、行政法規和部門規章，若後續國家層面出台統一規則，地方方案仍需調整。提前續期的"綜合評估"標準也未完全量化，區政府在"增資擴產等合理事由"的認定上仍有自由裁量空間。分割登記物業的續期費用分攤、不同權屬人協調等操作細節，也有待更多案例積累。據全國人大常委會 2026 年度立法工作計劃，《城市房地產管理法》修訂已納入其中，續期規則有望在法律層面進一步明確，但落地仍需時間。
此外，專業市場類資產的 REITs 表現仍需市場檢驗。消費基礎設施 REITs 擴容以來，購物中心、社區商業、農貿批發均有項目上市，但紡織面輔料這類產業型專業市場尚無上市先例，其租户結構、租約期限、租金增長邏輯能否獲得投資者認可，存在不確定性。
首單之後，還有幾道關
廣州首單落地後，市場最關心的問題是：下一個是誰？
中大紡織商圈本身聚集了數十家專業市場，廣州其他核心商圈也不乏運營成熟但年限偏緊的商業物業。有了輕紡城的樣本，符合條件的項目跟進續期是大概率事件。繼上海 7 月印發同類政策後，更多城市跟進落地也只是時間問題。
但"應續盡續"成為常態之前，還有幾個現實問題需要回答：續期後的土地成本能否通過租金消化？REITs 投資者對專業市場資產的接受度有多高？地方政府在"績效與地價掛鈎"機制下的執行尺度是否統一？這些問題，不是一宗首單項目能全部回答的。
輕紡城續期的價值，在於它證明了這條路走得通。至於走得快不快、順不順，還要看後續項目的推進，以及資本市場最終願意給什麼樣的定價。
土地年限這道坎，廣州先邁過去了。但對志在 REITs 的存量商業資產而言，續期只是拿到了入場券——能不能發得出去、投資者認不認可，最終還要靠資產本身的現金流説話。
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