【房地產】行業銷量由正轉負，優質房企逆市高增，建議買入地產、強 CALL 優質房企

●50 強房企銷量由正轉負，銷售二次走弱、類似 15 年 2 月，政策放鬆概率加大、行業 Beta 有望修復 5 月 50 強房企銷售面積環比-7%，出現了歷史上罕見的反季節性環比下降，行業銷售出現二次走弱。此外，5 月 50 強房企銷售面積單月同比由上月 7% 降為本月-9%（下降 16pct），根據 50 強房企銷售與統計局銷售的強關聯關係，預計 5 月統計局銷售面積單月同比將由上月 6% 降為本月-6% 左右（下降約 12pct）。而歷史上統計局銷售面積單月同比轉負之後 2-3 個月政策放鬆概率較大，尤其這是本輪銷售二次走弱（類似於 2014 年週期中 2015 年 2 月），政策放鬆概率加大或將推動行業 Beta 有望修復。

●土地成交持續低迷，3/4 城市拿地不足 10 億，行業庫存下降&政策放鬆預期，助力行業 Beta 修復 2023 年 1-4 月，300 城土地成交面積同比-32%，同期土地使用權出讓收入同比-22%，今年以來土地成交依然低迷，也意味着行業庫存持續下降。從 400 城統計口徑來看，一方面，房企避險情緒極強，拿地聚焦核心城市，導致 TOP10 城市前 4 月土地成交金額佔比提升至 47%，但另一方面，低能級城市土地市場慘淡加劇，導致了 298 個城市（佔比約 75%）前 4 月土地成交金額不足 10 億元，説明房企對低能級城市的悲觀預期，也意味着低能級城市財政壓力將加大，政策放鬆概率加大、助力行業 Beta 修復。

●優質房企銷售持續逆市高增長，行業加速出清、格局優化進一步演繹，推動 Alpha 進一步走強一方面，年初以來行業格局優化邏輯不但沒有削弱，反倒在不斷加強，近期房企資金再次緊張，仍有企業陸續出險，疊加近期出險民營房企迎來密集退市潮，行業正加速出清，格局優化進一步加強。另一方面，雖然行業銷售走弱，但年初以來優質房企銷售持續超預期，逆市高增，如：越秀 101%、華髮 86%、濱江 78%、招蛇 77%、華潤 76%、建發房產 67%、中海 54%、保利 23% 等，集中度進一步提升。格局優化加強將推動 Alpha 進一步走強。

●投資關注：行業銷量由正轉負，優質房企逆市高增，建議買入地產、強 CALL 優質房企綜上，即使行業走勢仍需謹慎，但對於股票而言不用再過於悲觀，尤其是優質房企，行業 Beta 有望修復，併疊加 Alpha 進一步走強，站在目前時點，我們建議買入地產板塊，強 CALL 優質房企，關注：A 股：華髮股份、招商蛇口、濱江集團、建發股份、保利發展；H 股：越秀地產、華潤置地、建發國際、中海外發展。