【信達房地產】對於近期地產行情的思考：階段性預期差之下迎短期反彈機遇，行業景氣度反轉仍有賴強政策支撐

近期地產指數表現創近一年以來新低水平，部分優質頭部國央房企的估值表現也處 2022 年以來的底部區間，近日板塊終於迎來久違的普漲行情，我們認為本輪反彈機遇主要由兩方面因素所驅動：

1）前期市場交易預期過於悲觀，甚至對核心城市的銷售產生過度擔憂導致板塊超跌，但從 5 月真實成交數據來看，30 大中城新房成交面積仍保持環比正增，行業基本面表現明顯強於此前市場的一致預期，因此階段性預期差之下迎來短期反彈機遇；

2）由於青島等城市近期在行業政策上有所鬆動以及金融工作會議的召開，疊加板塊此前的超跌表現，市場開始對於後續的地產政策有所期待，我們認為具體的放鬆預期和情緒敏感點主要集中在高能級核心城市有望放開限購以及降低首付比例等方面，這種積極的政策預期也是此輪行情的重要驅動因素。

後續地產板塊會如何演繹？我們認為存在兩種可能性：

1）強支撐政策兑現落地，提振市場情緒，板塊有望迎來β行情（可參考去年 “三支箭” 和金融 16 條政策出台後市場的情緒反應以及板塊行情表現，當時申萬地產指數在多政策疊加效用下，一個月上漲約 30%），當前表現處近一年以來底部區間的優質標的有望率先估值修復；

2）政策預期落空或政策力度不及預期，此前我們曾一直強調，受限於城市基本面、人口情況以及家庭套户比等綜合因素，低能級城市的購房需求修復空間有限，且因城施策背景下，這類城市的鬆綁政策已基本應放盡放，後續的政策放鬆邊際效應或逐步遞減，短期內當地的房地產市場難以起量，核心城市的成交量是決定今年市場銷售總量的重要因素。

因此我們認為若此次高能級城市的政策放鬆預期落空或政策力度不及預期，行業整體的銷售情況雖然可能不會弱於去年市場表現，但難以出現明顯的銷售反轉，落實到板塊具體表現上，由板塊超跌所帶來的反彈機遇短期能夠繼續維持，但空間相對有限（我們預計板塊指數增長空間可能在 10%-20%），而中長期行情的持續性則有待觀望。

在地產板塊的投資邏輯上，我們仍建議關注具備α邏輯的標的，主要為在當前城市和板塊佈局能級更高，貨值彈性更大，規模成長確定性更強的優質國央房企，如招商蛇口、保利發展、華髮股份、越秀地產以及優質民企濱江集團。

風險提示：政策放鬆不及預期、市場調整超預期