2023 年6 月 2 日，地產放量大漲，市場傳聞貸款基礎利率（LPR）將迎來調整，一線城市限購政策可能放鬆，外媒甚至傳出將調整 “三道紅線”。海內外資金對中國房地產政策極為關注，認為房地產政策與整個中國經濟息息相關。

2023 年 6 月 8 日，A 和 H 股的房地產、基建題材股票繼續上漲。杭州園林（300649.SH）漲幅一度超過 15%。現在入手地產股票或者買房合適嗎？市場一直都説中國的地產，美國的股票，買了永遠不會虧。然而在面對疫情期間 2019-2023，無論是中國地產還是美國股票，神話都沒那麼靈驗了。

那麼今天就跟大家聊聊房地產。

索引

01 風險提示

02 地產公司

03 股價下跌

04 地產投資基本原理

05 行業趨勢

06 行業業績

07 打折策略

08 戰略擴張

09 房屋質量

10 運營

11 可持續發展

12 總結

01 風險提示

  “石頭的投資筆記” 中所有內容均不構成投資建議。

① 文中出現的交易、看法、策略、解讀等內容均為個人觀點，有概率出現重大失誤或個人偏見引起的投資失敗，以及未經過驗證的錯誤信息引起誤判。

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③ “石頭的投資筆記” 不推薦股票、不鑑定股票，文中記錄均為個人記錄所用，請勿他用。

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02 地產公司

房地產公司有很多種，有一種房地產股票叫做住宅房地產公司，它的股價在過去幾年裏一直保持強勁。這是因為住宅房地產公司在他們的住宅項目上投入了大量資金，而且通常是在市場上最好的地方。

因此，他們的核心業務沒有因為經濟衰退和政府監管變化而受到重大打擊。

在過去幾年裏，由於利率上升和住房抵押貸款利率持續上升，住宅房地產公司的收益和相應股價都受到了重大影響。在這種情況下，許多建築商更喜歡在郊區或遠離城市中心的地方建造房屋。

在疫情期間，地產行業整體走勢呈現弱勢，許多二三線城市房價開始下降。甚至有些偏遠地區一套房產已經不足 10 萬人民幣。

03 股價下跌

由於利率上升，以及政策影響，在過去幾年中，許多住宅房地產公司的股價已經下跌。

例如，中國恒大（03333）在 “三道紅線” 政策後，股價斷崖式下跌，在 2023 年 1 月停牌，原先的巨無霸公司如今成為了 “萬人坑”，該公司正在出售一些資產以償還債務。

然而，A 股中有些房地產公司股價仍然堅挺，比如保利發展（600048），除了個別堅挺的公司以外，包含港股、美股在內的整個地產整體行業在 2019-2023 期間都呈現了下跌趨勢。

利率浮動也會對抵押貸款產生影響。抵押貸款利率浮動，這使得借款人變得謹慎，不敢隨便借款。這些變化也可能會對住宅房地產公司產生影響，因為他們需要降低成本來滿足現有客户和潛在客户的需求。

同樣，由於經濟衰退，許多消費者現在也不願意支付更高的房價。此外，由於消費者和投資者擔心房地產市場的持續疲軟可能會進一步破壞經濟增長，因此他們對房地產市場也產生了負面影響。

04 地產投資基本原理

房價和房地產是什麼？

房價是指房屋的銷售價格，而房地產是指房屋和土地的總稱。由於土地的開發、建設、銷售需要大量資金，因此開發企業必須以銀行貸款的形式籌集資金。

銀行貸款會產生一個固定的利息，而房地產公司將在房地產的開發、建設、銷售過程中獲得利潤。對於大多數人來説，這是一筆可觀的收入，但也有許多人把房地產行業看成是一種投資。

投資者如何看待房地產？

由於房價和房地產市場的波動性，許多投資者認為房地產市場不穩定，投資風險很大。

然而，大多數人都認為隨着經濟的發展和城市化進程的加快，房地產市場將保持增長並具有較大的發展潛力。因此，投資者對房地產行業持積極態度。

如果你是一個購房者，你希望找到性價比比較高的房產，但是對比現在的經濟情況，顯然一線城市中仍然很難尋找到。你不得不使用在銀行獲得的抵押貸款來購買房屋，並支付首付。房屋是你自己的重要財產，未來房地產如果出現下跌，購房者也會很難理解將來以更低的價格出售它。

為什麼房價會起伏不定？

正如證券市場類似，當需求方大於供應方，價格就會上漲。因此在人口密集的城市，房價都是居高不下的，比如北上廣深，香港等房價幾乎都是天價，但是遠離這些地方，人口密度變低的地方，房價則更加理性化。

即便是一線城市，整體行業也需要獲得支撐，如果長期二三四線城市房價呈現下跌，也會影響到一線城市房價。經濟衰退，房價是很難獲得持續性上漲的。
 

05 房地產公司的分類

主要房地產開發商通常包括多個獨立的公司，其中許多公司的業務範圍很廣。這是由於這些公司所擁有的房地產類型不同，從而產生了不同的收益和風險。

主要房地產開發商通常是以房地產為基礎，在開發和出售住宅房地產方面擁有豐富的經驗和專業知識。這些公司還可以投資於商業房地產，以增加其利潤。

獨立開發商通常不涉及太多的住宅房地產，但他們通常對土地和開發項目有更多的經驗。這些公司通常不太可能遇到大量的財務風險，因為他們在開發中擁有更多的獨立性。

主要開發商通常需要大量的資金才能完成開發項目。因此，這些公司通常需要大量現金來滿足未來幾年的需求。此外，這些公司可能會面臨財務風險和信用風險。

與主要開發商相比，獨立開發商通常需要更高的利率來支付其債務利息和本金。此外，這些公司可能會面臨更大的信用風險，因為他們需要比主要開發商更長的時間來償還債務。

06 行業趨勢

根據美國銀行的數據，到 2018 年底，美國住宅房地產行業的資產價值估計為 51 萬億美元。這是因為大部分住宅房地產資產都是抵押貸款，這些抵押貸款涉及到房地產開發商和購房者。

隨着利率的下降，一些房地產商正在出售他們的資產，以償還債務並獲得資金。還有一些房地產商正在與貸款銀行合作，以降低抵押貸款的成本。

從 2019 年開始，無論是美國還是中國，房價進入了一個很難預測的階段，包括疫情引起的連鎖反應。這讓原本就雪上加霜的市場更加沉悶。

與許多其他行業一樣，住宅房地產行業也面臨着監管挑戰。由於利率下降和經濟衰退，房地產行業的一些公司正在尋求降低成本並削減債務。然而，大多數房地產公司仍然希望保持良好的信用評級並保持穩定的財務狀況。

在中國，許多住宅房地產公司正在為未來幾年進行規劃和投資。這些公司已經開始研究市場趨勢並制定戰略來滿足消費者和投資者的需求。這使得住宅房地產市場能夠繼續增長並滿足需求。

07 行業業績

住宅房地產公司的業績增長取決於很多因素，包括房地產市場的發展趨勢，如利率和房價的變化。如果這些因素髮生變化，住宅房地產公司的業務就會發生變化，從而影響他們的業績。此外，當房屋市場疲軟時，住宅房地產公司也會受到影響。

然而，即使在經濟衰退期間，一些住宅房地產公司也在積極發展業務。這些公司通常有一套較好的戰略。在這種情況下，他們將重點放在保持高質量和安全的房屋上，而不是吸引更多客户。他們還可以通過多種方式來做到這一點，比如通過打折來吸引新客户、在市場低迷時進行擴張以及通過房屋質量來吸引現有客户。

因此，住宅房地產公司通常會通過吸引更多客户併為他們提供更好的服務來提高業績。如果他們能保持高質量和安全，他們將有機會在未來幾年中獲得更多的利潤。

在經濟衰退期間，住宅房地產公司的業績通常會受到影響。在這種情況下，如果他們無法提供高質量的服務或房屋，他們就會被市場淘汰。在股票市場上的股價也會大受影響。

08 打折策略

房地產商希望客户能在市場重新開始時購買房屋，從而在未來幾年中賺取利潤。

此外，他們還希望這些客户能幫助他們擴大業務規模。然而，這種做法可能會使住宅房地產公司面臨一些風險。當經濟衰退導致房屋市場疲軟時，一些住宅房地產公司可能會面臨被淘汰的風險。為了避免這種情況發生，一些住宅房地產公司會通過打折來吸引新客户。

然而，並非所有的住宅房地產公司都會採取打折策略。有些住宅房地產公司可能會保持原價，而另一些則可能會降低價格以吸引潛在客户。在這種情況下，打折策略的結果取決於房屋市場的發展趨勢以及其他因素。因此，在分析一個公司時，需要考慮到多個因素，而不是僅僅關注其中一個因素。

打折可以短期讓房產商財務報表上好看一些，但是長期發展並不利於整個行業，甚至會讓整體行業都出現打折情況，這樣發展下去，不但讓行業受損，還讓購房者的慾望下跌。

打折的益處是對於一些買不起房的剛需購房者，現在可以讓擁有房產的想法越來越近了。

09 戰略擴張？

許多住宅房地產公司都通過擴張來提高業績。在經濟衰退期間，一些公司會因為擴張而受益，因為他們可以通過銷售更多房屋來提高利潤。然而，其他人則會在市場低迷的情況下進行擴張。這些公司通常有較高的負債，這使得他們可以通過出售房屋來償還債務。

雖然很少有人會在經濟衰退期間進行擴張，但一些住宅房地產公司仍然會這樣做。事實上，在經濟衰退期間進行擴張的公司通常比那些不進行擴張的公司表現更好。這是因為，那些不進行擴張的公司可能會陷入困境。此外，如果他們進行擴張，他們將能夠獲得更多的資金來償還債務。

當然，也有一些住宅房地產公司並沒有擴大業務。這是因為，當他們進行擴張時，他們可能會遇到更多的障礙。例如，如果他們需要支付更高的利息或貸款利率，就很難獲得融資。在這種情況下，如果住宅房地產公司沒有能力滿足客户的需求或無法籌集資金來支付利息和貸款利率，他們將無法生存下去。

10 房屋質量？

住宅房地產公司可以通過兩種方式來提高房屋質量：其一是在建造房屋時提高房屋的質量，其二是在預銷售時提高價格用以提升房屋的質量。如果住宅房地產公司能在建造和銷售房屋時做到這一點，他們將有機會獲得更多的客户，並增加收入。

然而，由於高質量房屋的成本通常比低質量房屋高，因此住宅房地產公司將不得不從其他地方節省成本。此外，由於房屋質量的差異，客户將需要更高水平的服務。這種情況可能會導致收費增加，因為客户可能會要求更多的服務或在購買時支付更多費用。

因此，住宅房地產公司需要從其他方面節省成本才能維持其收入水平。例如，他們可以通過打折來吸引新客户併為現有客户提供更好的服務。

此外，他們還可以在經濟衰退期間投資於較安全且質量較高的房屋，以保持業績和增長。

11 運營

有些公司將自己定位為 “管理房地產的公司”，這意味着他們可以獲得比其他房地產公司更高的收益率。這是因為他們擁有一支訓練有素的管理團隊，這些團隊在他們的投資組合中扮演着重要的角色，並且有能力實現公司的財務目標。

在我看來，這是一家優秀的房地產公司必須具備的幾個條件。

首先，該公司應該擁有高質量和高效率的房地產項目。其次，該公司應該將其資本分配給有能力實現其財務目標的關鍵領域，以實現其增長目標。第三，該公司必須擁有強大的品牌，並將其開發和管理模式推向市場。

好消息是，許多住宅房地產公司都在努力提高他們的運營效率。例如，該公司正在使用先進技術來提高他們的銷售和營銷能力。通過這些方法，他們可以更快地出售產品，並以更高的價格出售產品。

同樣重要的是要注意，這種方法並不是所有情況下都有效。如果該公司面臨許多競爭對手（如小型房地產公司），那麼它就不太可能成功地提高其運營效率。

最後一點是關於那些擁有強大品牌和良好聲譽的住宅房地產公司。這些公司通常更有可能獲得長期客户並在市場上保持領先地位。

因此，如果一家住宅房地產公司能夠為他們在市場上建立良好聲譽並吸引潛在客户，那麼它就有可能在未來幾年內實現良好的財務目標。當然，如果它不能做到這一點，那麼它就會遇到麻煩。

12 可持續發展

這些是房地產公司成功的關鍵因素，但並非所有的房地產公司都是如此。事實上，大多數住宅房地產公司的股價在過去一年裏下跌了，而且這是在全球經濟出現衰退之前。這些股票往往被認為是值得投資的，因為它們有強勁的業績記錄，並受到投資者和分析師的高度重視，與其着眼於某個房地產開發產商，不如換個思路，看看在房地產收益的情況下，那些給購房者批准貸款的公司是否也能在此期間獲益。

這些股票包括不限於（注意，這不是投資建議，只是一種思路）：

-美國銀行（BAC.US）：美國銀行是一家大型多元化商業銀行，為房地產行業提供服務。它是美國最大的房地產抵押貸款和商業地產公司之一。該公司最近表示，它正努力減少其債務並改善其資產負債表。美國銀行還投資於可持續發展領域，並支持其供應商和客户實現可持續發展目標。

-美國運通（AXP.US）：美國運通是一家全球知名、多元化和技術領先的信用卡公司，在許多地區擁有強大的品牌影響力。該公司還從事房地產業務，並在可持續發展方面做得很好。

-花旗（C.US）：花旗是一家多元化和技術領先的金融機構，擁有廣泛參與、強大有影響力、多元化和技術領先的金融機構。

-萬科企業（02202.HK）萬科企業是目前中國最大的專業住宅開發企業之一，也是股市中代表性地產藍籌股。

-內地房產 ETF（000948.SH）如果不知道選哪個地產，不如考慮 ETF，相當於行業指數，如果地產一旦好轉，那麼相應的 ETF 肯定也可以獲得上漲

13 總結

有多種方法可以投資住宅房地產股票，但是投資者應注意的是，即使在同一類別中也有不同的投資機會。

在這方面，我將從兩個主要類別中尋找投資機會，而不是直接購買所有的股票。

房地產投資信託公司（REIT）：這是一種基金，投資者可以購買由房地產開發商、建築商和業主管理的物業。

此外，還有一些公司將提供給投資者的其他投資選擇，這些公司通常專注於提供高端住宅、商業地產或服務公寓。例如，擁有大規模租賃物業和大量酒店式公寓的公司通常會為投資者提供更多的投資機會。

但無論如何，在目前的經濟市場中，投資房地產無論是直接購買房屋還是股票或 ETF 都需要謹慎對待。

目前經濟市場沒有復甦跡象，經濟衰退以及通脹仍然在影響我們的生活，對於高利率時代，購房者的慾望正在下降，即便有什麼政策出台，未來一段時間內，地產行業仍然需要接受市場的考驗。