©深響原創 · 作者｜王舷歌 郭凡瑜

在共享辦公鼻祖 WeWork2020 年虧損 32 億美元的主基調下，似乎世界範圍內的投資人都對共享辦公的模式給出了質疑。隔壁長租公寓賽道各種暴雷，模式類似的共享辦公日子也不好過。

但情況在中國似乎發生了微妙的變化。4 月 15 日，優客工場發佈了 2020 年第四季度及全年業績，在非美國通用會計準則下，優客工場第四季度淨利潤達 6279 萬元，實現首次季度盈利。同在 4 月，WeWork 中國北方區總經理全斌曾在採訪中表示，2021 年 WeWork 中國實現了北京地區 1 月和 2 月連續兩個月的盈利。

這是巧合嗎？難道共享辦公的盈利曙光來了？

優客工場上市以來的股價表現

輕資產

優客工場 2020 年的財報數據，透露了很多信息：

• 收入規模上，2020 年優客工場總營業收入 8.77 億元，同比降低 25%。
• 虧損程度上，2020 年優客工場淨虧損 5.08 億元，虧損同比縮窄 37%，攤薄後每股虧損 7.5 元，同比降低 52.5%。
• 在管理面積和所持項目方面，截至 2020 年 12 月 31 日，優客工場輕資產業務在 46 個城市共簽約 125 個場地，管理面積約為 35.2 萬平方米。與 2019 年年末相比，公司輕資產城市數量、簽約場地數量及管理面積分別提高了 84%、166% 和 105%。此外，優客工場在 54 個城市共有 234 個已簽約場地，其中 163 個為在營場地；管理面積約為 65 萬平方米。
• 截至 2020 年 12 月 31 日，優客工場擁有現金及現金等價物為 4.01 億元，同比增長 104.6%。

這也就是説，優客工場在快速拓展場地的同時也減虧了。

優客工場創始人毛大慶透露了財務數據優化背後的秘密——“2020 年，我們在輕資產模式下增加了 180300 平方米的管理面積，78 個空間場地和 21 個城市。在我們總的管理面積裏，54% 是輕資產模式，其餘 46% 是自營模式。憑藉輕資產模式的運營優勢，能夠更快地擴展管理面積和空間數量，同時顯著提高我們的盈利能力。”

優客工場

事實上，自營模式也就是傳統的 “二房東” 經營模式，在市場上找到合適的房產，與地產商簽訂長租合同，再對內部加以改造並打造成 “共享辦公空間”，最後出租給個人或者初創公司。

而輕資產模式則是與房東合作提供運營管理服務獲取營收，不是賺租金差，輕資產模式的優勢在於將運營管理能力從商業地產運作中分離。

輕資產模式也不是沒有缺點：對於房東來説，更省事的長合同或許更具吸引力。目前的優客工場仍然處於全年虧損的狀態，首次季度盈利也是基於非美國通用會計準則下的統計口徑。

優客工場各業務收入

值得注意的是，由於 2018 年進行了多起收購導致的巨大的商譽餘額並沒有在 2020 年發生減值——這説明幾筆收購併未出現異常。

接地氣

儘管中國的共享辦公迎來了一絲生機，但資本市場還是 “嫌棄” 了這個賽道。

優客工場此前估值曾高達 30 億美元，但上市即破發，隨後股價也是一路下跌，目前市值 1.94 億美元（截至北京時間 4 月 19 日 24 時）。

而在優客工場之後，另一家共享辦公企業築夢之星正衝刺美股。2 月 26 日，築夢之星正式向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股書。這家名不見經傳的公司用了兩年時間耗資近 3000 萬橫掃了 8 家公司，依靠收購的方法快速擴張。其中的神來之筆是 2019 年 10 月逆勢接盤 SOHO3Q 全國 11 個項目，那時正是 WeWork 上市折戟之際。

和優客工場一樣，築夢之星的財務狀況同樣處於虧損的狀態，截止至 2020 年 6 月 30 日的 6 個月內，其總營收為 1540.75 萬美元，淨虧損 1014.68 萬美元。2018 年和 2019 年淨虧損金額則分別為 515.28 萬美元和 1843.82 萬美元。

這樣的財務數據無疑是投資者不喜歡的。

築夢之星的財務數據

不過，相比於 “洋氣” 的 WeWork、優客工場、築夢之星，更接地氣的共享辦公卻活得更好甚至盈利。

去年 9 月，上海德必文化創意產業發展股份有限公司（下稱 “德必文化”）IPO 獲交易所 “放行”。其承租運營的園區物業多為老舊建築羣改造而成，甚至個別園區租賃房產中有部分房屋尚未取得產權證書，還存在部分園區被抵押、查封的事件。

這絲毫不影響德必文化的財務表現——2017 年至 2019 年，德必文化分別實現營業收入 6.06 億元、7.71 億元、9.10 億元；淨利潤分別約為 0.22 億元、0.55 億元、1.21 億元；毛利率分別為 30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的營業收入、淨利潤和毛利率等業績指標近年來均呈現逐年上升趨勢。

另外，在去年 10 月，實現正向盈利的本土共享辦公 “創富港” 擬從新三板轉創業板上市，已提交上市輔導備案材料。根據年報，2019 年創富港實現營業收入 5.38 億元，歸屬於公司股東的淨利潤 1190.73 萬元，毛利率為 35.76%。

在行業對輕重模式展開激烈爭論時，創富港提出其主要模式介於兩者之間，是 “半輕” 模式——創富港租賃物業，自己設計裝修，並且用自己的團隊運營。

無獨有偶，創富港的選址模型也是比較接地氣的，其在官網表示，創富港一直以來的選址標準是通過空間再造，想方設法幫客户把辦公成本降到最低。

創富港

其實無論是接地氣的思路、對於輕重資產模式的平衡，還是想要通過技術、服務拓展邊界的嘗試，盈利的曙光已經照進了現實。

幸運的是，中國本土盈利者以及正在盈利路上的各位探索者們已經證明了這個行業並非偽命題。WeWork 在國際上遭遇的滑鐵盧待遇只是一層陰影，稍待時日，中國的玩家將用白紙黑字的數據證明自己的價值。