從順豐房託，瞭解下什麼是 REITs

$順豐控股(002352.SZ) $京東-SW(09618.HK) $REITs&數字基礎設施.US

一、公司介紹

順豐房地產投資信託基金（基金類型：REITS）已經通過港交所聆訊即將上市，該信託基金由順豐房託資產管理有限公司管理（順豐旗下子公司），其投資業務是投資全球範圍內可產生收入的房地產、初步重點為物流地產（説白了這次就是場內基金上市募集）；要想判斷順豐房地產投資信託基金到底有沒有想象空間，得先理解什麼是 REITS；

二、什麼是 REITs

REITs 指房地產信託投資基金，其募集的資金專門用於投資房地產市場，本次上市募集的順豐房地產投資信託基金也屬於 REITs；

1、REITs 起源

在房地產市場高速發展的過程中，無論是機構還是普通民眾很多有投資房地產市場的訴求：

房地產市場投資收益雖好、但缺點也很明顯：

資金門檻高

流動性差

交易税門檻高

限購措施多

為解決房地產市場普通投資者投資難的問題，讓公眾投資者能夠以較少的資金投資大規模的基礎設施項目，享受基礎設施穩定的現金流帶來的收益。上世紀 60 年代美國設計了 REITs 信託 -- 投資人投資 REITs、REITs 信託用投資人的錢再投資房地產市場；

2、REITs 的特點

基金的投資範圍明確：房地產投資，根據房地產市場類型不同、REITs 類型較為豐富；

也區分公私募型

基金收益分成特殊

收益來源：來源於租金收入和房地產升值；

收益分成比例：須向基金單位持有人派發不少於特定比例（一般為 90%）的可供分派收入（一般為當年租金及其他業務收入扣減必要成本、費用等之後的現金得益）。

基金持有人可獲得穩定的、較高比例的分紅，且基金交易流動性較高（相對於房地產直接投資而言），風險相對較低（相對於高槓杆的房企股而言）。

三、順豐房託咋樣

資產質量較優、出租率高

順豐房託基金的初始投資組合為中國佛山、中國蕪湖和中國香港的三項物業，合計可出租面積為 30.799 萬平方米，物業評估總值為 60.94 億港元，平均出租率約為 95.3%，後續會承接順豐控股旗下部分物業（順豐房託基金擁有順豐控股期限物業的優先購買權）；

租期方面，順豐關聯租户的租期通常為不超過 5 年，第三方租賃的期限則介乎 1-5 年之間；截至去年底，可出租總面積及總租金收入的加權平均租賃屆滿期分別為 3.6 年及 3.9 年。同時，租期內每年資金可遞增 3%-5%，穩定的租賃結構也是公司重要的業績保障。

利潤收入雙降

2018-2020 年度，順豐房託基金的收入分別為 4.89 億港元、3.51 億港元以及 2.81 億港元；歸屬股東淨利潤分別為 2.98 億港元、1.75 億港元和 2688 萬港元（期內投資物業公允值變動導致大幅的未實現虧損，非經營利潤大幅下降）

四、總結

REITs 雖收益相對穩定、但也難有業績驚喜。因為租約大致確定，期限也較長，租金收入、成本和開支基本穩定。

美國過去 10 年 REITs 的漲幅為 275% 左右，平均每年 20 多個點；新加坡、美國市場近幾年上市的 REITs 大多數首日上市漲跌也在 3 個點以內；

但作為首個將於香港並以物流為主的房地產投資信託基金，順豐房託有沒有新的可能性了？可以期待～

聲明：以上港股、美股資訊信息，僅供參考，並不構成任何投資建議。

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