上回我們分享了股息率高達 7.27% 的高息 REIT 後（文章見 ），今天再給大家帶來新加坡市場的 “特產” – REITs 的公司分享。而今天會進行分享的這家公司旗下的資產都是在已經已經穩定下來的中國；且公司的產業類型也是即將受惠於疫情受控、經濟復甦主題的。但是，為什麼 $北京華聯商業(BMGU.SG) 的業績在快速回復後，股價依然備受壓力呢？

今天我們的文章除了簡單的分享公司的背景之外，也會探討這一問題。同時，在結尾處也會附上個人對於公司的觀點，以及對於估值的評估。

公司業務背景

首先，我們先看看的保薦人（“Sponsor”）是誰。$北京華聯商業(BMGU.SG) 的保薦人是北京華聯集團控股（“北京華聯”）旗下的子公司 – 北京華聯商履股份有限公司。以北京華聯本身來説，這家公司在零售領域已有超過 20 年以上的經驗，因此未來公司潛在植入的資產都有北京華聯的名號支撐；並且以公司旗下的產業來看，公司的表現確實是相當不錯的。

以目前已有的數據作為參考，$北京華聯商業(BMGU.SG) 旗下一共有 6 個產業；而這六個產業全部都是屬於零售商場類型的產業，其中包括了：

• 持有 60.0% 股份的北京萬柳（“Beijing Wanliu”）；
• 持有 100.0% 股份的成都空港（“Chengdu Konggang”）；
• 持有 100.0% 股份的合肥蒙城路（“Hefei Mengchenglu”）；
• 持有 100.0% 股份的合肥長江西路（“Hefei Changjiangxilu”）；
• 持有 100.0% 股份的西寧花園（“Xining Huayuan”）；以及
• 持有 100.0% 股份的大連金三角（“Dalian Jinsanjiao”）。

以 2020 全年的數據而言，公司旗下的資產總價值為 46.6 億人民幣、淨可出租面積（“NLA”）為 179,554 平方米、產業出租率高達 93.5%、而加權平均租憑期（“WALE”）則是高達 6.9 年。不過，需要重點提到的是，公司若是以 60.0% 股份計算北京萬柳產業的話，那麼總資產價值則是 36.6 億人民幣。根據 2020 財政年全年的淨資產收入（“NPI”）來説；北京萬柳、成都空港、合肥長江西路以及合肥蒙城路的佔比分別為 55.5%、14.7%、9.2% 以及 6.6%。

從上述提到的數據來看，我們知道公司的產業分為兩種；一種是較為普遍的多租户商場（“Multi-Tenanted”）、而另一種則是隻有單一客户的主租憑協議（“MLA”）的類別。那麼我們也可以看對比 2020 財政年第三季度的數據比較，公司在 2020 財政年第四季度的出租率有非常顯着的改善。

而由於公司的收入有非常大部分都是來自與多租户商場租憑合約，因此以 WALE 來計算的話，毛資產收入（“GRI”）的 WALE 只有 3.8 年，其中以 GRI 來看，在 2021 財政年有高達 47.8% 的租户租憑合約到期；也就是説在該財政年內，公司的風險較高。這也解釋了投資者對於公司暫時興趣缺缺的原因。

基本上商場型產託的成敗都在於人流量；而公司在 2020 年最初較大的改變就是減少了超市 NLA 的佔比；從 7,231.8 平方米的面積縮小到 4,180.3 平方米的面積，在縮小的同時，公司也有 19 個新的零售與餐飲型的租客。以新消費趨勢來看，商場不再依賴於超市，而是閒暇消費以及在商場內的消費經驗，因此增加新的租户，如賢合莊、Miniso、SKIMAN、$星巴克(SBUX.US) 等租户也有望給公司帶來更多的人流量，提升公司的資產素質。

以上是 2020 財政年以 GRI 以及 NLA 為分佈的細分數據。

公司的財務表現

在 2020 財政年內，公司除了調整風險之外，也進行了一系列的資產增值計劃（“AEI”）。但介於疫情的影響，公司在 2020 財政年的總收入只有 2019 財政年的 76.6%、而 NPI 更是隻有 72.1%。NPI 下滑程度較高的因素是公司在 2020 財政年為客户提供了租金回扣、減免等。

如果我們對比 2019 財政年、2020 財政年的 2H 數據，可見公司的恢復程度是較 2020 全年更高的。這意味着在 2H 中，公司的復甦程度更高。而以中國經濟復甦的數據來看；中國的 GDP 在 2020 年第四季度按年增加 6.5%、2020 全年增加 2.3%，是全球唯一依然有正成長的國家。而我們參考當地市區的可支配收入的話，2020 年第四季度按年增長 5.7%、2020 全年則是增加 3.5%。

以零售數據作為參考，在 2020 年第四季度的零售消費品按年增加了 4.6%、2020 全年增加 3.9%。因此，接下來相信 BMGU 有業績改善、進步的空間存在。

在 2020 財政年內，公司一共支付了 950 萬新幣的股息，摺合每股 1.95 仙新幣。

公司的估值

最後，由於公司在 2020 年內資產出現了減值活動，因此導致 2020 財政年的賬面淨收入是處於虧損狀態的。所以我們沒有以市盈率評估公司的估值。但是，以公司目前 3.54% 的股息率來看，確實是沒有那麼的吸引投資者。根據 2020 年的數據來看，新加坡市場的 REIT 平均股息率為 5.6%；而投資者投資較為穩定的 REIT 的主要因素也常是為了穩定的股息收入。因此，個人認為以股息來看公司的話，暫時吸引力不大。

但是，$北京華聯商業(BMGU.SG) 卻有它本身處於零售產業的吸引力；隨着市場恢復，公司在 2021 財政年的業績也有望改善，呈現一個較大的反差。唯一一個作為馬來西亞投資者較為難以參考的就是公司產業的實際人流量；這主要是因為公司在 2021 財政年內有非常大的 GRI WALE 會到期，對於公司是否有辦法更新租憑合約或尋找新的租户來説是非常重要的。因此，目前個人也只會先觀望，靜待公司的 2021 財政年 1H 數據出爐再做評估。

免責聲明：

12Invest 並非持有分析股票準證的專業平台。以上所分享的內容均為個人通過各種渠道獲取的資訊、消息、內容；文章內提及的所有內容只能用於參考、學習、教育以及資訊的用途，而絕非任何專業的金融、投資、或買賣意見。若想要獲得買賣的建議，請諮詢專業的股票分析師或投資銀行，再自行判斷其風險以及潛在收益。在此要再次聲明，12Invest 絕不對任何所分享的內容或觀點的準確性、完整性、正確性、有效期性負責任。所有在閲讀文章後的任何決定皆由讀者本身負責。切記，任何投資都具有風險，請做好保護自己的措施。