説到新加坡樓市的一個特點之一就是其 “寸土寸金” 的特性。當然，我們今天並不會討論為什麼新加坡的面積較臨近國家小，但卻沒有出現過炒房的問題，而是專注於這家絕大部分資產都集中在新加坡，並且股息率超過 5.0% 的產託 – $華聯商業信托(TS0U.SG) 。

股價走勢

從股價走勢中來看，$華聯商業信托(TS0U.SG) 在市場崩盤時曾經下探至最低點的 0.280 新幣；而在那之後公司的股價也曾經快速的反彈到 0.435 新幣的價位。不過，近期來我們又看到了 $華聯商業信托(TS0U.SG) 出現橫盤的狀態，並且在編寫該文章時也收盤於 0.400 新幣。

同時，公司的 “趨勢” 以 EMA 來看的話，依然是低於長期 EMA 200 的價位；但卻在 EMA 20 / EMA 50 之上游走。今天的文章也將會探討 $華聯商業信托(TS0U.SG) 股價為何快速反彈後又回調，進入橫盤的階段以及公司本身的可投資性。我們先看 $華聯商業信托(TS0U.SG) 的業務背景。

公司的業務背景

在 2014 年 $華聯商業信托(TS0U.SG) 剛在新加坡交易所上市時，公司的旗下只有兩個產業 – 在新加坡的 OUE Bayfront 以及在上海的 Lippo Plaza，兩者的總資產價值加起來共合 17 億新幣。而在上市後的一年內，公司也收購了 One Raffles Place 的部分的有效收益權利；目前公司共有 One Raffles Place 的 67.95% 利益所有權。在同一年中，公司也發行了價值 15 億新幣的國際債卷（或多元貨幣債卷）來完成該收購。

而在 2018 年，公司再次出手收購 OUE Downtown Office，而在收購後其總資產價值為 46 億新幣（2015 年為 35 億新幣）。但是，這並不是 $華聯商業信托(TS0U.SG) 最重大的發展；公司與 OUE Hospitality Trust 進行了合併，並且把旗下管理層的總資產增加到 69 億新幣。這項合併也把公司原本專注於辦公樓以及商場的定位廣大到酒店業務之上。OUE Hospitality Trust 本身就有 Mandarin Orchard Singapore 以及 Crowne Plaza Changi Airport 的兩個酒店資產，因此這也把 OUE 自身的資產多元化了。

而在疫情後的 2021，公司做出了首次減持資產有效權益的決定；公司將 OUE Bayfront 以 7.3% 的賬面價值溢價、以及 26.1% 的收購價格溢價出手其 50.0% 的權益。這項出手給公司帶來了 2.6 億新幣的收入，其中 0.3 億新幣為公司的利潤。

以下為 $華聯商業信托(TS0U.SG) 旗下的資產組合分佈數據：

從圖中，我們可以看到公司的資產有 91.5% 都集中在寸土寸金的新加坡；而且也並沒有單一資產佔了公司太大的營業額貢獻，因此從這裏來看，風險依然在可控範圍內。而公司在 2021 財政年第一季度的營業額也有 62.5% 來自於辦公樓、22.6% 來自於酒店的主租約，每年將會給公司帶來最少 0.7 億新幣左右的營業額、以及最後的 14.9% 來自於其商場的收入（Mandarin Gallery）。

根據公司的租客數據來看，除了 22.7% 是屬於主租約的收入，公司最大的其他客户類型主要是金融業、會計業以及零售業務。

而以公司的加權平均租期來看，目前的平均值為 3.3 年。大家可以參考公司旗下的租期分佈數據。

不過，這裏需要提到的是，3.2% 所代表的是包括了公司旗下酒店內的 Mandarin Gallery 的租憑合約期。

若以債務結構來看的話，目前 $華聯商業信托(TS0U.SG) 的總債務為 23 億新幣；平均的融資成本為 3.1% 一年，平均到期期限為 2.8 年。所幸的是，公司的債務組合中有 72.1% 是屬於固定利息；因此在接下來利息上調的時候，基本上 OUE 不會面臨太大的融資成本上調，影響公司的整體收入。

而回顧公司在 2021 財政年第一季度的表現來看，其淨產業收入按年下跌 1.6%，這主要是這期間給予租客的回扣所導致的。不過，這也部分被公司的營運成本調整降低了其影響。若我們看可派發的收入來看，公司的可派發收入按年增長 2.7%，而這主要是利息開銷降低所導致的。不過，由於公司是半年派一次股息的，因此在該季度並無派發任何的股息，預計在 9 月份左右公司應該會再次派發股息。

總結

我們在前面忘記提到了公司出租率的問題了。目前來説，辦公樓的出租率依然在 91.7%，雖然對比 2020 財政年第四季度降低了 0.8%，而將其對比新加坡的平均市場出租率為 96.7%，因此依然是有點低。

但如果以商場的出租率來看的話，公司在該季度反而有所提高：

對於 $華聯商業信托(TS0U.SG) 這家公司來説，個人的看法是公司的資產集中在新加坡是有一定的加分點所在的。而公司的股息率目前是 5.21%；但平均 5 年來看，公司的股息率理應有 6.17% 左右。那公司的股息率短期被疫情影響其實是合理的，而新加坡辦公樓的市場也相對的穩定，需要密切注意的就是上海的出租率情況；由於當地的辦公樓較多，因此對於公司的競爭也加大。但對於酒店業務來説，相信在旅遊開放後，公司的業績會急速的反彈。

除了股息率暫時較低之外，個人還是蠻看好 $華聯商業信托(TS0U.SG) 接下來的表現的。不過，這也需要進一步觀察公司的業績表現，若在下個季度仍然下滑的話，恐怕股價要繼續上揚就難了。

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