今天會給大家分享的這家 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 除了在歐洲區域有名氣之外，公司在新交所上市的方式也跟我們上幾次分享的 REITs 有些與眾不同。如果大家到新交所尋找 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 的話，會發現這家 REIT 可以通過 SGD 或 EUR 來進行交易。其實這主要是新交所想要讓投資者可以以兩種不同的匯率來交易相同的公司（尤其是 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 的產業都集中在歐洲）；那麼一些資深的基金經理則是可以通過對於匯率的判斷而投資相應的 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 或 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG) 。

不過為了避免混淆，如果你是以交易為主的話，你是不能通過買入 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 然後賣出 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG) 進行 Contra，倒轉過來也是。總之，雖然 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 和 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG) 交易的匯率不同，但是背後的公司還是相同的。

股價走勢

有趣的是，我在觀察了 SGX、Trading View 等數個平台都沒有發現到公司從 2018 開始雙匯率交易後的股價走勢圖，只有在翻查公司近期進行 5:1 的股份合併（“Share Consolidation”）後才發現各大平台顯示的都是合併後的數據。不過，所幸的是公司的官網有 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 以及 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG) 各自從上市至今的股價走勢數據 – 基本上我們可以看到除了一些特殊情況導致股價拉昇後，公司的股價走勢都相對的非常接近。

作為參考，這是 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 和 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG) 在股份合併後的股價走勢。但根據個人的計算，其實在股權合併後公司的股價依然是低於上市前的 EUR 0.550 以及 SGD 0.885 一股的價格。不過至於為什麼會出現股價不漲的情況，我們就必須要先看公司的業務背景了。

公司的業務背景

公司在當初上市時，旗下就已經擁有了 74 個產業或相等於 13.5 億歐元價值的產業，並且公司也在 2018 年初新增了一個產業。不過，公司在 2018 年中發行了 6.0 億附加股，在集資 2.2 億歐元后也將旗下的產業增加到 90 個，共合的價值為 17.0 億歐元。

但公司也在 2019 年中進行了另一次的私下配售配售（“Private Placement”），共發行了 3.3 億新股併成功集資 1.5 億歐元；同這也也開始讓部分的投資者因股權不斷稀釋而導致有迴避的想法。但無論如何，在完成後，公司旗下的產業激增到 102 個，並且於 2019 年 7 月份時，其資產綜合估值非常接近 20 億歐元。

而在 2020 年，公司也有在這期間出售了部分的產業，截止 2020 年末位置，公司旗下的產業剩下 96 個，但綜合的估值為 21.8 億歐元。同時，公司也在今年 3 月份進行另一輪的私下配售，共發行 2.3 億股新股，並集資 1.0 億歐元。目前來説，公司直到 2021 財政年第一季度共有 107 個資產，而且綜合的估值為 22.9 億歐元。不過，公司在該月份內完成了收購一個位於捷克共和國的產業，該資產的收購價格為 0.1 億歐元。

如同公司的其他產業一樣，該新增產業也是屬於工業園區（“Industrial Park”），而管理層也有提及該產業的臨近工業產業並沒有空置，可見該區域的需求量非常高。而單輪該產業來説，其潛在收益率按收購價計算也達到了 6.4%、且 WALE 高達 6.5 年，屬於比較穩健的產業。

公司在收購完成後，旗下的產業有 37.9% 是屬於輕工業 / 運輸領域、56.6% 屬於辦公樓、以及最後的 5.6% 則是屬於其他產業（包括學院、休閒商場以及酒店）。以下是大家可以作為參考的產業細分數據。

億公司的產業來説，公司最大的客户就公關機構，而接下來就是零售的客户。根據公司所提供的數據，我們可以看到許多的客户都是政府機構，如 Agenzia Del Demanio（意大利財務局）、Nationale-Nederlanden、Essent Nederland、Employee Insurance Agency（The Netherlands）等。因此，公司的租金收入相對的也較為穩定，其 10 大客户根據租金收入佔了公司大約 31.4% 的總數額。

以公司最新一個季度來作為參考，目前整體的出租率高達 94.6%（比 2020 財政年第四季度的 95.1% 稍微下滑）。公司也很細心的給予了上市至今旗下產業的出租率比例圖。

目前公司的 WALE 也仍然有 4.8 年，其中 2021 年預計將有 13.5% 的租憑將會過期，對於公司整體的影響不大。不過，受限於疫情還沒穩定的影響之下，公司的辦公樓 RRR 依然是負 1.0%，但輕工業則是高達 1.5%。

到這裏為止，公司的背景已經大約介紹完畢了。為了避免太過於長篇，我們就直接進入公司的總結部分。

總結

公司的營業額在 2021 財政年第一季度對比 2020 財政年第一季度的相差只有 0.1%，而 NPI 則是按年下跌了 0.4%（2021 財政年第一季度為 EUR 30.8 Million）。但公司同期所派發的股息為 0.827 歐元，對比 2020 年的 0.910 歐元下跌了 9.1%。雖然公司的股息率依然有高達 7.51%，但是按年下滑的數據確實讓投資者擔心，也難怪公司的股價隨之下滑。

短期內，公司也沒有太大的債務問題，其中在 2022 年公司有 1.8 億歐元的債務會 “到期”，或許公司到時候可以發行新的債卷或進行另一輪的私下配售。但整體上來説，公司的財務在短期內都是穩定的。而公司目前的淨槓桿比例也在該季度內只有 36.5%，意味着公司仍然可以進行舉債融資，而平均的債務到期年份也是仍有 4.0 年。

重點是，公司的利息也非常的低，只有 1.72%（大部分都是定額利息）。

以歐洲辦公樓市場的空置率來看，雖然該季度內的 8.3% 比 2020 第四季度的 7.9% 更高（在 2009 年金融風暴的最壞情況為 10.6%），但整體上都是因為疫情而導致需求量疲弱，接連導致收入也降低了。那麼隨着當地的經濟逐步恢復，個人相信這家公司仍然有其吸引力所在的 – 不過個人卻非常不喜歡頻密進行私下配售 / 發行附加股的公司。不知道大家對於 $Stoneweg Reit EUR(CWBU.SG) 以及 $Stoneweg Reit SGD(CWCU.SG)  又有什麼看法呢？

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