又到了我們每週分享新加坡 REITs 的時間了。今天將會分享的這家 $砂之船房地產(CRPU.SG) 除了具有超高的 7.49% 的股息率之外；公司的保薦人（“Sponsor”）是 Sasseur Cayman Holdings Limited – 而這家公司背後的戰略股東則有知名的 L Catterton Asia Advisors 以及$中國平安(601318.SH) 旗下的 Pingan Real Estate Company Ltd.。這無疑是給予了公司的投資者一個非常大的信心，就以 Sasseur Cayman Holdings Limited 來説，他們本身目前就在管理 9 個商場。因此，如果未來 CRPU 打算購置資產的話，或許公司的保薦人就能以優質的價格為公司提供新的投資產業。

股價走勢

以公司的股價走勢來看，$砂之船房地產(CRPU.SG) 自從在 2018 年以 SGD 0.800 上市後也依然持續的為股東創造價值；根據目前 SGD 0.930 的收市價來看，從上市後投資 $砂之船房地產(CRPU.SG) 再外加其超高的股息確實是比部分的新加坡 REITs 具有更高的股東收益率。

根據公司上市至今的股息支出來看，從 2018 年至今公司一共支付了 SGD 0.14768 的股息，也就是説除了資本增長之外，公司給投資者帶來的股息也相當的吸引。

但是，這些數據都已經屬於 “過去” 式了。到底 $砂之船房地產(CRPU.SG) 未來還有投資的吸引力嗎？為了回答的這個，我們就不的不先看公司的背景。

公司的業務背景

其實 $砂之船房地產(CRPU.SG) 旗下的產業結構並不複雜；公司本身只是持有 4 個奧特萊斯（“Outlets”）的產業。基本上很少人會用奧特萊斯的名稱來形容這些產業，或許另一個更普遍的名字就是品牌直銷購物中心。這是什麼意思呢？

品牌直銷購物中心的中心之處就在於裏面的產品會由生產商在完成生產後，直接轉移到這些商場內，因此這些商場將會具有一定的價格優勢。而 $砂之船房地產(CRPU.SG) 也是第一家在東南亞區域上市的純奧特萊斯型 REIT。

我們從圖中可見，公司的 NLA 目前為 312,844 平方米；而這些產業的估值則是高達 81.4 億人民幣。以這些購物中心產業都集中在中國來看，我們作為投資者也必須要密切的關注中國市場消費者的實際消費能力了。根據公司從世界銀行、IMR 等資源中獲得的數據，中國的中產階級人口預計從 2015 年到 2021 年之間的年復增長率會高達 12.1%。同時，中國達到每年 10,000 美金收入的人口也預計從 2018 年的 5.0 億人在 2030 年內激增到 8.5 億人。

而在 2020 年中，中國消費者在高端品牌的消費量為 1,110 億美元，佔了全球的 1/3 消費量。但目前市場也開始出現 “躺平族 “ 的跡象，雖然目前這波趨勢只是暫時被興起，不過作為投資者，我們也必須要觀察中國方面的實際的消費能力是否有下降，而該數據也不侷限於投資這家 REIT 而已。

不過，我們還是先專注於 $砂之船房地產(CRPU.SG) 比較好。

基本上，公司的整個產業組合都相對的穩定；其出租率目前為 93.5%。至於 WALE 而言，公司的 WALE 雖然只有 2.6 年，但是管理層卻曾經提到這是為了最優化租客組合的一種做法，而以毛收入來看，2021 年終預計有 69.2% 的租約會到期。因此管理層是否能更新租約或尋找新的租户就成了非常關鍵的一個參考數據了。

另外，公司也提供了較為相信的直銷購物中心的銷售數據。我們知道中國在去年的第一季度被疫情影響，因此零售業務也肯定會被打擊。那麼公司在今年對比 2020 年第一季度而言的，銷售量增加了 112.6%，但對比疫情前的 2019 年第一季度仍然下跌了 5.8%。因此，可見公司還未完全恢復到巔峯的狀態。若是我們將之與 2020 年第四季度比較的話，銷售額則是下降了 8.8%。

有趣的是，直銷購物中心最吸引消費者的元素之一的 VIP 會員也可見公司在 2021 年第一季度中有所增長。在 2020 年，公司的 VIP 會員總人數為 2,108,000 人；但在 2021 年第一季度則增加到 2,250,000 人，增長幅度為 6.8%。

以旗下的租户的組合來看，我們看到時裝佔了最大的比例。如同公司在圖中顯示的一樣；時裝、運動類服裝以及國際品牌供佔了 80.5% 的 2021 年第一季度的營業額，可見公司對於這方面有多看中。

如果以債務來看的話，其實 CRPU 的債務空間依然相當的大。公司的加權平均債務到期普遍是在 2.0 年後，但目前的槓桿比率只有 27.6%，對比新加坡交易所限定的 50.0% 還有很大的空間。

那麼基本上公司本身的結構都相當之下，旗下的產業也相對的容易被瞭解。接下來我們就簡單的看看公司近期的財務表現好了。

財務表現

以公司在 2021 財政年第一季度的表現來看，基本上所有的數據對比 2020 年第一季度以及第四季度都有所增長，當然對比 2020 年第一季度在中國面臨疫情的影響之下，公司的增幅是更為巨大的。不過，就算是對比 2020 年第四季度也好，公司也只看到了每股股息派發的下滑，下滑幅度為 9.1%，整體上的影響不大。

那麼以 REIT 來説，公司最重要的槓桿比例我們剛才已經提到了。短期內，公司手頭上也有 1.6 億新幣的現金來支撐，因此相信運營是沒有問題的。除非公司有打算向保薦人或第三方收購產業需要額外的舉債融資或者發行新股之外，基本上公司的財務都非常的穩健。

總結

大家在上圖中也可見到新加坡的平均 REIT 股息率其實只有 5.8%，雖然公司近期的股價上漲而暫時把股息率調低到 7.46%，但是對比其他的 REIT 來説仍然是有非常大的吸引力。外加公司是符合了復甦主題的股票之一，因此相信未來仍然有成長的空間，個人目前也在密切的觀察這家公司的走勢，希望可以找到一個更好的買入點。

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