在馬股一場動盪的這期間，不少投資者也開始向國外的市場尋找投資的機會；其實新加坡的產託（“SREITs”）就是一個比較對國外市場不瞭解的投資者較好的選擇。而對於已經在國外市場有經驗的投資者而言，在估值走高的同時，尋找具有穩定股息收益率的公司也是不錯的風控操作之一。今天分享的這家 $Lendlease Reit(JYEU.SG) 雖然剛上市不久，但也有 4.48% 的股息率；我們也將會在文章中繼續討論公司的潛在價值。

股價走勢

$Lendlease Reit(JYEU.SG)  其實是在 2019 年末以 SGD 0.880 的價格上市的 – 那麼公司在上市後不久直接面臨了 COVID-19 的疫情，導致其股價也跌破了上市價格；而在疫情的影響之下，公司的股價仍然沒有回到上的價格，截止 28/06/2021 來看，公司的股價只有 SGD 0.825。

所幸的是，公司在這期間也共派發了 SGD 0.04454 的股息，對於 IPO 就買入的投資者來説仍有一定的緩衝。當然，這些也都是已經過去的數據，我們接下來就先看公司的業務背景。

公司的業務背景

其實 $Lendlease Reit(JYEU.SG) 旗下的產業結構也相對的簡單；目前公司只在新加坡以及米蘭、意大利中管理兩個資產。首先公司在寸土寸金的新加坡所管理的商場為 313@Somerset，一個位於新加坡 Orchard Road 並且直接連接 Somerset MRT 站的商場。

而該產業的價值目前為 SGD 1,008.0 Million，並且其淨可出租面積（“NLA”）也高達 288,318 Sq. Ft.，截止 31/12/2020 年的數據作為參考，該產業的出租率為 98.7%，而 WALE 則是隻有 1.7 年左右而已。對於公司仍然可以維持接近 99% 的出租率來説，其實是非常不簡單的，我們也可以看到管理層把新的租户方針瞄準餐飲型的客户，以至於公司在近期才接近恢復到了巔峯出租率的水平。

同時，我們也可以看到公司新租户的品牌都有較多的餐飲業者。

根據最新可參考的數據來看，公司的總租金收入（“GRI”）中約有 28.0% 是來自於餐飲業務的。而在 2020 年末因為新加坡控疫相對的有效，$Lendlease Reit(JYEU.SG) 的租客營業額以及人流量也已經分別恢復了疫情前的 75.0% 以及 60.0%。那麼隨着疫苗接種人數不斷的增加，相信公司接下來的表現也有望持續的改善。

$Lendlease Reit(JYEU.SG) 旗下管理的另一個產業就是在米蘭具有 Grade A 水平的辦公樓 – Sky Complex。該辦公樓目前已 100.0% 出租給 Comcast Corporation 旗下的子公司 Sky Italia，使該產業達到了 100.0% 的出租率。Sky Complex 目前的 NLA 為 985,967 Sq. Ft.，其價值為 SGD 448.4 Million（根據 EUR/SGD 1.615 的比例計算）。以下是 Sky Complex 在當地的位置圖。

除此之外，Sky Complex 的臨近區域也即將會被髮展為一個新的商業區。這裏就包括了 2026 年的奧林匹克運動會將會在米蘭·聖朱利亞進行，因此不排除該區域也會提高公司的產業價值。

而在 FYE 2021 內，公司的租憑合約的到期日也相對的少（根據 NLA 為 2.0%、GRI 則是 6.0%），平均以 NLA 為基準的 WALE 為 9.3 年，若是以 GRI 來計算的話則是 4.9 年。由於公司旗下的產業風險都是較為集中在商場上；還是重點關注公司 1.7 年的 313@Somerset WALE 比較好。

以債務而言，JYEU 直到 FYE 2023 時才會需要到再融資。目前公司手頭上已在 2021 年 1 月份準備了 SGD 1,000.0 Million 的多元貨幣債卷（未 Drawdown），因此相信在融資上，公司在短期內是不成問題的。

財務表現

很可惜的是，公司的財報都是半年公佈一次的；因此無法獲得最新根據的數據。不過我們卻可以參考公司在 FY 2021 1H 中的財務表現。

由於公司的財政年是在 6 月份結束的，我們也只能參考直到 31/12/2020 的數據。但很明顯的，公司在 2020 下半年（即 FY 2021 Q1）中比較起來也明顯有了改善的情況；但派發的股息卻沒有出現太大的變化，依然是在 SGD 0.020 左右。

如我們在先前討論到的，基本上公司的債務也並無任何的問題。

總結

其實 $Lendlease Reit(JYEU.SG) 除了這兩個資產之外，也投資了 Lendlease Asian Retail Investment Fund 3 的 5.0% 有效權益。管理層也曾經暗示在未來可能會逐步提高其佔比率，因為這回給公司帶來風險上的攤平。

以目前的估值來看，公司股息率為 4.48%，市淨率（“Price/Book Value”）則是 0.970 倍，並沒有太大的折扣。公司的好處就在於恢復速度較快以及風險較低，但對於估值來説，個人看法是市場上仍然有更便宜的選擇。不知道大家怎麼看 $Lendlease Reit(JYEU.SG) ？

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