2021 年下半年，中國經濟正在發生一些重大變化。

2021 上半年中國經濟的答卷如期披露，穩中有進，喜中有憂，上半年 GDP 仍保持 12.7% 的增長，但二季度同比增長 7.9%，不及預期，下半年經濟復甦仍面臨着較大壓力。與此同時，就業問題仍相當嚴峻，今年高校應屆畢業生規模達到 909 萬人，再創歷史新高。

樓市也是市場關心的焦點問題，2021 年上半年全國商品房平均售價為 10485 元，正式邁過萬元大關，漲勢不止。

但在最嚴調控之下，房價上漲勢頭正在放緩，尤其是這一波房價上漲的龍頭—深圳，已經進入寒冬，量縮價跌，房價已連續 2 個月出現了環比下跌。

2021 上半年經濟答卷：GDP 增長 12.7%

7 月 15 日，是一個非同尋常的日子。

上午 10 點，國家統計局公佈了 2021 上半年 GDP 數據，中國經濟喜中有憂，下半年重點發力的領域也漸漸明晰了。

國家統計局數據顯示，2021 年上半年國內生產總值 532167 億元，按可比價格計算，同比增長 12.7%，比一季度回落 5.6 個百分點，兩年平均增長 5.3%，兩年平均增速比一季度加快 0.3 個百分點。

分季度看，第一季度同比增長 18.3%，第二季度增長 7.9%，略低於預期的 8%，相比一季度有明顯的放緩。意味着，下半年經濟復甦仍面臨着較大壓力，這正是全面降準超預期出現的重要原因所在。

此外，今天還公佈了一系列核心數據：

1、上半年，全國房地產開發投資 72179 億元，同比增長 15%，比 2019 上半年增長 17.2%，兩年平均增長 8.2%；

2、上半年，中國固定資產投資同比增 12.6%，預期增 12.6%，前值增 15.4%；

3、上半年，規模以上工業增加值同比增長 15.9%，兩年平均增長 7.0%。其中，中國 6 月規模以上工業增加值同比增 8.3%，預期增 7.8%；

4、上半年，全國居民人均可支配收入為 17642 元，同比名義增長 12.6%，扣除價格因素同比實際增長 12.0%，兩年平均增長 5.2%，略低於經濟增速；

5、上半年，社會消費品零售總額 211904 億元，同比增長 23.0%，其中 6 月社會消費品零售總額同比增長 12.1%，預期增 10.8%。

總體來看，2021 上半年中國經濟運行呈現五個特點：生產需求持續改善、就業物價總體穩定、新動能快速成長、質量效益穩步提高、市場預期穩中向好。

當前經濟恢復過程中仍然存在一些結構性問題，如：國內外環境還是錯綜複雜，特別是大宗商品的價格上漲，給企業成本帶來的壓力比較大；另外一方面，今年高校應屆畢業生規模達到了 909 萬人，再創歷史新高，總量的就業壓力確實比較大。國家統計局新聞發言人劉愛華表示，下一階段要堅持就業優先政策，延續實施減負穩崗擴就業政策，擴大就業容量，鞏固就業穩定的態勢。

全國房價破萬，調控威力正在顯現

每一次的經濟數據披露，房地產一直都是市場關注的焦點，這一次也不例外。

首先來看房價，2021 年年初，全國住房均價首次跨過萬元大關，目前仍維持在這一高度。今日，國家統計局發佈的最新數據顯示，2021 年上半年，全國商品房銷售均價為 10485 元/平米，漲幅為 8.8%，目前已經連續五次出現了房價單月破萬現象。

除了價格，更令人驚訝的是，全國商品房的銷售額和銷售面積。據國家統計局數據顯示，1-6 月，全國商品房銷售額達 92931 億元，增長 38.9%；比 2019 年 1—6 月份增長 31.4%，兩年平均增長 14.7%。

兩年平均增長 14.7%，是什麼概念？可以對照最新公佈的 GDP 的數據，上半年 GDP 同比增長 12.7%，兩年平均增長 5.3%。

意味着，2021 上半年全國商品房銷售額的增速，達到了 GDP 的 2.77 倍。而在疫情爆發之前 2019 年，商品房的銷售額增速是 6.5%，GDP 的增速是 6.1%，基本上保持同步。

由此可見，在疫情過後的財政、貨幣政策刺激下，商品房銷售額幾乎以 2 倍於中國經濟的速度在增長。

商品房銷售面積亦是如此。2021 上半年，全國商品房銷售面積 88635 萬平方米，同比增長 27.7%；比 2019 年上半年增長 17%，兩年平均增長 8.1%，也明顯高於 GDP 的增速。

今日（7 月 15 日），統計局同時公佈了 2021 年 6 月份 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，上漲仍在繼續，6 月份全國 70 個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為 0.4%，同比漲幅為 4.3%。但相比 5 月份，6 月份房價漲幅有所收窄。

一線城市仍然是房價上漲的主要力量，6 月，一二三線城市的房價環比漲幅分別為 0.7%、0.5%、0.3%，二線和三線城市出現了漲幅明顯收窄的態勢，後續新房限售的調控政策大概率將繼續。

眾所周知，目前大部分城市的新房銷售價格都被限制，參考意義不大，更具參考價值的是二手房。據統計局披露的數據顯示，6 月份全國 70 個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為 0.3%，同比漲幅為 3.5%，相比 5 月份，漲幅明顯停滯。其中，最明顯的是深圳，6 月二手房價格環比非常罕見地出現了下降，環比下跌幅度為 0.2%，已是連續 2 個月出現環比下跌。

當前全國有 10 多個城市出台了二手房指導價制度，二手房監管面臨空前的嚴厲，成為二手房價格降温的主要原因。

可以預見的是，二手房監管初見成效之後，二手房指導價將全面鋪開，各類一二線城市和重點三四線城市將推出二手房指導價政策，二手房價格也將全面降温。

另外，學區房炒作也將遭到嚴打，二手房領域的學區房將面臨嚴監管，各類盲目炒作學區房的行為，也將面臨各類風險。

罕見 2 連跌，深圳樓市 “一夜入冬”

今年以來，深圳先後嚴查經營貸、出台二手房指導價等政策，深圳樓市開始全面轉冷，房價進入橫盤狀態。

數據顯示， 2021 年上半年，深圳二手住宅成交 2.84 萬套，同比減少 35.4%。其中，6 月僅成交 2575 套，除春節月份外，這一成交量創下了 2013 年以來的新低，與 2008 年金融危機時相當。

二手房指導價的調控效果十分明顯，深圳樓市幾乎是一夜之間，迅速入冬！

據樂有家的半年報顯示，二手房限價後，降價的房源越來越多。今年 2 月，下調報價的房源數量佔總房源的 16%，到了 6 月，下調報價房源佔比已經上升到了 55%。

意味着，超過一半的業主失去了耐心，正在降價賣房。其中，降價最狠的區域是福田、寶安和光明。

二手房指導價為何威力如此之大？

首先是，二手房指導價變相提高了首付門檻。二手房買賣合同只能按政府指導價來籤，貸款也只能按指導價發放，如此一來，如果買賣雙方以原價成交，那麼超出指導價的溢價部分，買家只能額外一次性支付完成。

更重要的是，深圳樓市的上漲預期被打破。此前，深圳樓市一二手房的價格倒掛現象普遍，二手房價格走高刺激了新房搶購潮，新房火熱又反哺二手房價格繼續走高，呈現出了一種循環上漲的局面。而二手房價格被定死後，這種循環便被打破了。

首付門檻提高，購買的人少了，未來房價走勢預期不確定性也在上升，導致觀望情緒越來越強烈，成交量持續走低，深圳樓市的整體價格的下跌便不可避免了。

當前，業內普遍的共識是，深圳樓市的這一波橫盤期，或許將維持 1-2 年，直至監管政策、信貸政策放鬆，新一輪剛需人羣入市。