<p>这篇文章的一个版本最初出现在 CNBC 的房地产投资通讯中，由 Diana Olick 撰写。房地产投资通讯涵盖了从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司等房地产投资者的新兴机会。_注册_以便将来直接将版本发送到您的邮箱。</p>
<p>Fernando de Leon，Leon Capital Group 的创始人，2004 年以 10 万美元创办了一家小型地块开发公司，并将其发展成为一家专注于商业房地产的 100 亿美元企业。他表示，他之所以能做到这一点，是因为他预测到了困境，关注资本来源，并依靠他在哈佛大学获得的进化生物学学位。</p>
<p>在其他人在金融危机中损失惨重时，De Leon 开始积累财富。他辞去了高盛的工作，开始自己的业务，并在住宅地块开发方面进行了一些交易。一年后，他表示，他看到了次贷和过度建设的一些早期迹象，这将是一个 “困难的周期变化”。</p>
<p>“我们基本上说，看看，我们在这里看到的东西在根本上是不健康的。我们将采取这些物业头寸并出售它们，然后等着看看会发生什么，” De Leon 对房地产投资通讯说道。</p>
<p>“我们进行了资产剥离，恢复了一些流动性，然后我们就等着，2008 年至 2012 年间我们成为了修复者。我们成为了能够与银行、寿险公司以及有贷款风险的企业对话的人，我们能够为他们解决问题，” 他说。</p>
<p>De Leon 表示，他扭转了那些停滞不前并对贷款方造成问题的项目，这段经历现在他认为在疫情初期影响了他的思考。</p>
<p>“在 2021 年，我们出售了大量房地产，数十亿美元，因为价格很高，这与低利率、市场的狂热和不良激励有关，” 他说。“部分原因在于了解资本的来源。你开始看到市场中不该出现的参与者……当他们匹配并通过供应链传递时，你开始看到扭曲和定价。”</p>
<p>现在，De Leon 表示，他看到数据中心上空飘扬着同样的红旗。</p>
<h2>数据中心的问题</h2>
<p>虽然像黑石、KKR 和贝恩资本这样的巨头正在购买，但 De Leon 表示他选择观望。</p>
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<p>“我无法完全理解的是数据中心的投资。我看到一个价值 100 亿美元的数据中心，对吧？首先，超过 40 亿或 50 亿美元的退出案例并不存在，你没有看到可比案例，这让我相当担忧，” 他说。</p>
<p>“然后我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值达到 4 万亿美元，表示 ‘我不想拥有这个资产。我不想把它放在我的资产负债表上。’ 所以我问，为什么？为什么世界上最大的公司不想拥有自己的资产？” De Leon 说。“对于大型超大规模公司来说，人工智能业务是他们今天的一切，因此他们说，‘不，你来建造它，你来融资。’”</p>
<p>De Leon 推测，这些数据中心内部的人工智能技术将迅速过时。毕竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而这些中心的价值并不在于四面墙，而在于内部的内容。</p>
<p>他怀疑开发商所依赖的这些 15 年和 20 年的租约是 “瑞士奶酪” 租约——也就是说，随着时间的推移协议中充满了漏洞。</p>
<p>De Leon 表示，他最大的担忧是大型私募资本投资者正在从教师、警察和消防员的养老金等地方获取他们管理的资金。</p>
<p>“当他们说，‘我将拥有这个资产并将其租回给其中一个超大规模公司’ 时，他们是在冒其他人的资金风险，” 他说。</p>
<h2>进化生物学在商业房地产中的应用</h2>
<p>De Leon 在青少年时期就开始了房地产业务，作为德克萨斯州当地开发商的翻译工作。他没有选择领取薪水，而是要求在一个项目中获得股权。他选择了进化生物学而不是商业学位，因为他认为理解人是做生意的好方法。</p>
<p>“这是有先见之明的。我的确发现这帮助我做出关于组织公司和领导力、建立业务的决策，” De Leon 说。“我认为这些事情与激励有关，对吧？人类之间的基本商业互动是关于激励的。”</p>
<p>他说，这在那些有着成熟参与者的行业中尤其真实。</p>
<p>“你总是会发现一群现状的既得利益者，他们已经建立起来，并且他们有某些优势，” 他说。“从社会学的角度理解他们，这让我们洞察到，‘好吧，这个业务应该在这个基础上竞争。这是我们可以获胜的地方，’ 有点像看到拐角。”</p>
<h2>未来的大机会</h2>
<p>De Leon 表示，他对商业房地产中涌入的更多资本感到兴奋——来自财富公司、家族办公室、主权财富基金和养老金。</p>
<p>“当房地产的配置从 3% 增加到 6% 时，这个数字意味着大约有 4 万亿美元的资本在追逐有限数量的房地产资产，” 他说。“当这种情况发生时，你会看到资本过剩，你会看到基本上健康的房地产资产的价格上涨。因此，我认为未来 10 年的故事将是房地产资本市场将增长 10 倍。”</p>

KKR集团

立昂技术

黑石集团

<p>莱昂资本集团创始人费尔南多·德·莱昂对投资数据中心持谨慎态度，尽管黑石集团和 KKR 等大型公司对此表现出兴趣。他质疑数据中心的长期可行性，指出人工智能技术可能会过时以及租赁风险。他强调了解资本来源的重要性，并警告不要将养老金基金置于风险之中。他在进化生物学方面的背景影响了他的投资决策，专注于市场参与者和资本流动</p>

<p><em>A version of this article first appeared in the CNBC Property Play newsletter with Diana Olick. Property Play covers new and evolving opportunities for the real estate investor, from individuals to venture capitalists, private equity funds, family offices, institutional investors and large public companies.</em> <em>Sign up</em> <em>to receive future editions, straight to your inbox.</em></p>
<div class="lb-trans"><p>这篇文章的一个版本最初出现在 CNBC 的房地产投资通讯中，由 Diana Olick 撰写。房地产投资通讯涵盖了从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司等房地产投资者的新兴机会。_注册_以便将来直接将版本发送到您的邮箱。</p>
</div><p>Fernando de Leon, founder of Leon Capital Group, started a small lot development company in 2004 with $100,000 and turned it into a $10 billion business, focused mainly on commercial real estate. He did that, he says, by predicting distress, watching the source of capital and leaning on his Harvard degree in evolutionary biology.</p>
<div class="lb-trans"><p>Fernando de Leon，Leon Capital Group 的创始人，2004 年以 10 万美元创办了一家小型地块开发公司，并将其发展成为一家专注于商业房地产的 100 亿美元企业。他表示，他之所以能做到这一点，是因为他预测到了困境，关注资本来源，并依靠他在哈佛大学获得的进化生物学学位。</p>
</div><p>While others lost their shirts in the great financial crisis, De Leon began to make his fortune. He left a job at Goldman Sachs to start his own business and was doing some deals in residential lot development. A year in, he said, he saw some of the early indications from subprime mortgages and overbuilding that this was going to be, &#34;a difficult cycle change.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>在其他人在金融危机中损失惨重时，De Leon 开始积累财富。他辞去了高盛的工作，开始自己的业务，并在住宅地块开发方面进行了一些交易。一年后，他表示，他看到了次贷和过度建设的一些早期迹象，这将是一个 “困难的周期变化”。</p>
</div><p>&#34;We basically said, look, we see things here that are fundamentally unsound. We're going to take these property positions and sell them, and then kind of wait and see what happens,&#34; De Leon told Property Play.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们基本上说，看看，我们在这里看到的东西在根本上是不健康的。我们将采取这些物业头寸并出售它们，然后等着看看会发生什么，” De Leon 对房地产投资通讯说道。</p>
</div><p>&#34;We divested, we brought back some liquidity, and then we sort of waited, and then in 2008 to 2012 we became fixers. We became people that were able to talk to banks, to life insurance companies, to businesses that had loan exposure, and we were able to solve problems for them,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们进行了资产剥离，恢复了一些流动性，然后我们就等着，2008 年至 2012 年间我们成为了修复者。我们成为了能够与银行、寿险公司以及有贷款风险的企业对话的人，我们能够为他们解决问题，” 他说。</p>
</div><p>De Leon said he turned around projects that had stalled and become problematic for lenders, experience he now says informed his thinking in the early years of the pandemic.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他扭转了那些停滞不前并对贷款方造成问题的项目，这段经历现在他认为在疫情初期影响了他的思考。</p>
</div><p>&#34;In 2021, we sold a great deal, several billion dollars of real estate because prices were high, and that was a function of low interest rates and euphoria and bad incentives in the market,&#34; he said. &#34;Part of it is understanding where the capital is coming from. You begin to see participants in the market that shouldn't be there … and when they match up and that funnels through the supply chain, you begin to see distortion and pricing.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“在 2021 年，我们出售了大量房地产，数十亿美元，因为价格很高，这与低利率、市场的狂热和不良激励有关，” 他说。“部分原因在于了解资本的来源。你开始看到市场中不该出现的参与者……当他们匹配并通过供应链传递时，你开始看到扭曲和定价。”</p>
</div><p>Now, De Leon said, he's seeing the same red flags flying over data centers.</p>
<div class="lb-trans"><p>现在，De Leon 表示，他看到数据中心上空飘扬着同样的红旗。</p>
</div><h2>The problem with data centers</h2>
<div class="lb-trans"><h2>数据中心的问题</h2>
</div><p>While big players like Blackstone, KKR and Bain Capital are buying in, De Leon said he is sitting out.</p>
<div class="lb-trans"><p>虽然像黑石、KKR 和贝恩资本这样的巨头正在购买，但 De Leon 表示他选择观望。</p>
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</div><p>&#34;The thing that I can't quite square is the data center play. I look at a data center that's $10 billion right? First of all, there haven't been any exits above, you know, $4 billion or $5 billion, you haven't seen comps, so that worries me quite a bit,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我无法完全理解的是数据中心的投资。我看到一个价值 100 亿美元的数据中心，对吧？首先，超过 40 亿或 50 亿美元的退出案例并不存在，你没有看到可比案例，这让我相当担忧，” 他说。</p>
</div><p>&#34;Then I see large technology companies, the largest companies on the planet, with $4 trillion market cap, saying, 'I don't want to own this asset. I don't want to have this on my balance sheet.' So I ask, Why? Why doesn't the largest company in the world want to own its own asset?&#34; De Leon said. &#34;The AI business is everything for them today, for the large hyperscalers, and so they're saying, 'No, you build it, you finance it.'&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“然后我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值达到 4 万亿美元，表示 ‘我不想拥有这个资产。我不想把它放在我的资产负债表上。’ 所以我问，为什么？为什么世界上最大的公司不想拥有自己的资产？” De Leon 说。“对于大型超大规模公司来说，人工智能业务是他们今天的一切，因此他们说，‘不，你来建造它，你来融资。’”</p>
</div><p>De Leon surmises that what is inside these data centers, the technology of artificial intelligence, will quickly become obsolete. AI, after all, is designed to make everything more efficient, including itself. And the value of the centers is not the four walls, but what's inside.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 推测，这些数据中心内部的人工智能技术将迅速过时。毕竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而这些中心的价值并不在于四面墙，而在于内部的内容。</p>
</div><p>These 15- and 20-year leases that developers are relying on, he suspects, are &#34;swiss cheese&#34; leases – as in, full of holes in the agreement over time.</p>
<div class="lb-trans"><p>他怀疑开发商所依赖的这些 15 年和 20 年的租约是 “瑞士奶酪” 租约——也就是说，随着时间的推移协议中充满了漏洞。</p>
</div><p>De Leon said his biggest concern is that big private capital investors are getting the money they manage from things like pension funds for teachers, police and firefighters.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他最大的担忧是大型私募资本投资者正在从教师、警察和消防员的养老金等地方获取他们管理的资金。</p>
</div><p>&#34;When they say, 'I'm going to own this asset and lease it back to one of the hyperscalers,' they're putting other people's money at risk,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“当他们说，‘我将拥有这个资产并将其租回给其中一个超大规模公司’ 时，他们是在冒其他人的资金风险，” 他说。</p>
</div><h2>Evolutionary biology in CRE</h2>
<div class="lb-trans"><h2>进化生物学在商业房地产中的应用</h2>
</div><p>De Leon started in the real estate business as a teenager, working as a translator for a local Texas developer. Instead of getting a salary, he asked for equity in a project. And rather than getting a degree in business, he chose evolutionary biology, because understanding people is good business, he says.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 在青少年时期就开始了房地产业务，作为德克萨斯州当地开发商的翻译工作。他没有选择领取薪水，而是要求在一个项目中获得股权。他选择了进化生物学而不是商业学位，因为他认为理解人是做生意的好方法。</p>
</div><p>&#34;It was prescient. I mean, it turned out to help me make decisions about organizing companies and leadership, building businesses,&#34; De Leon said. &#34;I think some of these things are about incentives, right? Basic commercial interaction between human beings is about incentives.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“这是有先见之明的。我的确发现这帮助我做出关于组织公司和领导力、建立业务的决策，” De Leon 说。“我认为这些事情与激励有关，对吧？人类之间的基本商业互动是关于激励的。”</p>
</div><p>He said that's particularly true in industries where there are well established players.</p>
<div class="lb-trans"><p>他说，这在那些有着成熟参与者的行业中尤其真实。</p>
</div><p>&#34;You always find a status quo group of incumbents that are set up, and they have certain advantages,&#34; he said. &#34;Understanding them from a sociological standpoint, that gave us some insight into saying, 'OK, this business should compete on this basis. This is where we can win,' kind of seeing around the corners.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“你总是会发现一群现状的既得利益者，他们已经建立起来，并且他们有某些优势，” 他说。“从社会学的角度理解他们，这让我们洞察到，‘好吧，这个业务应该在这个基础上竞争。这是我们可以获胜的地方，’ 有点像看到拐角。”</p>
</div><h2>Big opportunity ahead</h2>
<div class="lb-trans"><h2>未来的大机会</h2>
</div><p>De Leon said he's excited about how much more capital is coming into commercial real estate – from wealth firms, family offices, sovereign wealth funds and pensions.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他对商业房地产中涌入的更多资本感到兴奋——来自财富公司、家族办公室、主权财富基金和养老金。</p>
</div><p>&#34;When the allocations to real estate go from 3% to 6%, that number means that there's like $4 trillion more of capital that is chasing a finite number of real estate assets,&#34; he said. &#34;When that happens, you see an oversupply of capital, you'll see price appreciation for fundamentally sound real estate assets. And so I think the story of the next 10 years will be that the real estate capital markets will grow 10-fold.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“当房地产的配置从 3% 增加到 6% 时，这个数字意味着大约有 4 万亿美元的资本在追逐有限数量的房地产资产，” 他说。“当这种情况发生时，你会看到资本过剩，你会看到基本上健康的房地产资产的价格上涨。因此，我认为未来 10 年的故事将是房地产资本市场将增长 10 倍。”</p>
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为什么这位亿万富翁房地产开发商对数据中心发出警告