随着房地产行业进入深度调整期，物业管理行业已然告别了昔日跑马圈地的狂飙突进，全面迈入以存量竞争、精细运营为特征的新阶段。作为背靠越秀地产的物业服务企业，越秀服务 3 月 26 日交出的 2025 年度业绩答卷，正是这一行业周期转换的真实缩影。从整体营收的盘面上看，越秀服务在 2025 年勉强维持了增长的态势，全年实现总收入约 39.02 亿元，同比微增 0.9%。然而，在营收大盘保持平稳的表象之下，其盈利能力却遭遇了实质性的下行压力。财报数据显示，2025 年越秀服务归母净利润约为 2.7 亿元，同比下降 22.5%。与此同时，代表企业核心盈利指标的毛利率也出现了显著滑坡，整体毛利率由 2024 年的 23.3% 下降 8.5 个百分点至 14.8%。这种增收不增利的局面，深刻反映了当前物管企业所面临的盈利阵痛。 具体来看，越秀服务全年利润大幅下滑原因，首当其冲的便是与房地产开发周期高度绑定的高毛利业务遭遇退潮。 受房地产行业深度调整的直接影响，越秀服务来自非业主增值业务 (如经纪业务）的毛利率缩减了 12.2 个百分点，社区增值服务的毛利率也因为阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕而下降了 9.7 个百分点。 与此同时，在基础物管服务方面，由于持续增加投入，叠加政策调整带来的人工及外包人员成本的刚性增长，越秀服务的基础物业管理服务的毛利率也被进一步挤压，去年下降了 3.7 个百分点。 在这些因素的共同作用下，越秀服务 2025 年的非商业物管及增值服务板块的毛利率从 2024 年的 21.9% 大幅降至 13.4%。此外，宏观经济环境的波动也波及了商业物业的运营。2025 年，商业项目出租率普遍下滑，越秀服务为了稳定客流和出租率，不得不逆势加大成本投入，这直接使得其商业物管及运营服务的分部毛利率由 29.3% 下降至 20.7%。基本面上的盈利承压，不可避免地传导至了二级市场。在过去的一年里，伴随着开发商景气度低迷，整个物业管理板块的估值都在经历着深刻的重塑，投资者对于物企的成长预期和抗风险能力提出了更为严苛的审视，越秀服务的股价表现也随之面临着不小的震荡与下行压力。在发布 2025 年盈利预警后，越秀服务股价还经历了大跳水，2 月 16 日当日跌幅达到 18.18%，截至 3 月 26 日收盘，越秀服务股价约为 1.79 港元/股，总市值约为 26.89 亿港元。越秀服务财务总监李慧婷认为，当前股价并没能体现越秀服务的实际价值，2026 年在市值管理上，主要是通过提升业绩来实现承诺，会聚焦非住业务的拓展，和增值服务的结构调整。虽然没有直接回答未来是否会通过回购来提振股价，但过去一年来看，越秀服务在二级市场上也并没有选择沉默。在 2025 年内，越秀服务累计购回了 825.95 万股普通股股份，总代价约为 2460 万港元，回购价格最高达到每股 3.29 港元。除了大举回购，越秀服务还试图通过慷慨的分红来稳固长线投资者的信心。2025 年，越秀服务全年派息比率提高至 60%，每股派息 0.11 元。在行业迷茫期，这种高确定性的现金回报，无疑是向市场传递底气的一剂强心针。越秀服务之所以能够在二级市场如此从容地进行派息与回购，底气来源于其健康的资产负债表和充沛的现金流。截至去年底，越秀服务手握现金及现金等价物及定期存款约为 49.06 亿元，且账面上没有任何银行借款。在规模上，越秀服务保持了一贯的谨慎。2025 年，越秀服务合约面积仅微增 1.4% 至 9000 万平方米，在管面积增长 6% 至 7350 万平方米。增速放缓的背后，是越秀服务对管理组合的主动 “瘦身”，年内越秀服务合共退出了高达 650 万平方米的低质低效率项目。值得一提的是，越秀服务 2021 年上市募集的资金中，专用于收并购的资金仍有约 4.95 亿元尚未动用。对此，越秀服务管理层表示，结合行业过去几年的变化来看，越秀服务在收并购上的审慎态度尤为珍贵。公司其实一直在积极地留意和跟进市场机会，但重点关注能和公司有比较高的协同效应、经营质量高、可持续性高、财务规范，并且估值是相对合理的标的。站在房地产与物管行业深度洗牌的分水岭上，越秀服务在 2025 年经历了高毛利业务退潮带来的阵痛，但同时也展现出了其在财务把控上的理性与战略调整上的果断。二级市场的短期波动或许无法避免，但在行业优胜劣汰加速的下半场，谁拥有更健康的现金流，谁能够真正转型成功，谁就拥有了重新定义市场格局的权力。
