<p>[新加坡] RHB 在周四（3 月 26 日）将对新加坡房地产投资信托（S-Reit）行业的评级从 “增持” 下调至 “中性”，理由是由于伊朗战争的持续，降息预期 “暗淡”。</p>
<p>尽管新加坡的房地产行业基本面保持稳定，仍然是一个安全的避风港，但 RHB 分析师 Vijay Natarajan 表示，投资者 “可能会保持观望”，因为通胀和利率前景波动且偏鹰派。</p>
<p>为此，他建议投资者坚持防御性、以新加坡为中心的大型 S-Reits，以应对当前市场波动。</p>
<h2>‘通胀预期复苏’</h2>
<p>Natarajan 表示，全球债券收益率在过去三周内上升，因为市场在权衡能源供应中断的长期影响。这改变了对通胀的预期。</p>
<p>例如，掉期定价显示欧洲中央银行、英格兰银行和日本银行至少会加息一次；预计美国联邦储备委员会在 2027 年前不会降息。</p>
<p>Natarajan 表示，“通胀预期的复苏” 可能会对刚刚开始从 2021 年至 2024 年剧烈加息周期中恢复的 S-Reit 行业表现产生压力。</p>
<p>尽管如此，S-Reit 行业的运营表现改善和健康的资产负债表可能会缓冲该行业受到伊朗战争影响的程度。</p>
<p>Natarajan 指出，大多数 S-Reits 已采取措施来应对公用事业和成本压力，并且已分散债务到期和降低利息成本的前景。</p>
<p>中东冲突对 S-Reits 行业的短期影响可能是间接的。例如，由于冲突导致的债券收益率飙升可能会降低收益率差，减少收益工具的吸引力，Natarajan 表示。</p>
<h2>新加坡的避风港吸引力</h2>
<p>该券商预计，由于新加坡日益成为避风港以及新加坡元的稳定，专注于新加坡的 S-Reits 将表现优于其他地区，尽管宏观经济前景波动。</p>
<p>Natarajan 表示，专注于新加坡的 REITs 可以受益于新加坡政府的财政政策支持，在经济衰退期间为该行业提供缓冲。</p>
<p>三个月新加坡隔夜利率平均值（Sora），作为关键的国内领先利率基准，预计也将保持温和，因为流动性较高。他补充道，专注于新加坡的 REITs 也不面临外汇风险。</p>
<p>在专注于新加坡的 REITs 中，RHB 最偏好的子行业依次为办公、工业、零售、酒店和海外。</p>
<p>RHB 表示，新加坡的办公行业在全球范围内继续表现突出，入住率约为 95%，租金持续稳步上涨。</p>
<p>工业 S-Reits 的运营指标也表现更强劲，与工业需求的增长相一致。</p>
<p>总体而言，S-Reit 行业的利息成本将保持逐步下降，受到来自中东的资金流入的支撑，因为新加坡的避风港吸引力上升。</p>
<p>然而，该行业可能会面临来自海外通胀压力的溢出效应，因为主要中央银行提高利率。</p>
<p>“我们可能会看到外币计价债务的借款成本开始再次上升，尽管部分受到现有对冲措施的缓解，” Natarajan 表示。</p>
<p>尽管如此，由于整体行业债务保持在约 39% 的相对稳定水平，S-Reits 在应对潜在的短期逆风方面处于良好位置，他补充道。</p>
<h2>收入和收入分配保持稳定</h2>
<p>预计 S-Reits 的每单位分配（DPU）——单位持有者每单位收到的股息——将在未来三年内增长 3%，这得益于利息成本的下降和过去两年租金回升带来的稳定收入增长。</p>
<p>DPU 的增长也预计将受到 2025 年收购的支撑，S-Reits 报告 “好于预期的结果”，Natarajan 表示。</p>
<p>尽管预计公用事业成本会上升，但净物业收入利润率仍可能保持稳定，因为 S-Reits 已进入合同对冲以锁定较低的利率。工业 REITs 还实施了 “转嫁结构并提高服务费” 以抵消上升的成本压力。</p>
<p>虽然数据中心没有转嫁公用事业成本结构，但它们在行业中所占比例较小，整体对行业的运营成本影响不大，Natarajan 补充道。</p>

9A4U

富时新加坡海峡 REITs

辉立亚太（日本除外）高股息REIT（S$)

利安-辉立新加坡房地产投资信托ETF

<p>RHB 已将对新加坡房地产投资信托（S-Reits）的展望从 “增持” 下调至 “中性”，原因是由于中东冲突持续，降息预期减少。分析师 Vijay Natarajan 建议投资者关注防御性的大型 S-Reits，因为通胀担忧和全球债券收益率上升可能会影响该行业的表现。尽管面临挑战，聚焦新加坡的 S-Reits 预计将受益于稳定的基本面和政府支持，预计未来三年每单位分配将增长 3%。该行业仍然处于良好位置，以应对短期的逆风，保持收入和分红</p>

<p>[SINGAPORE] RHB downgraded its call on the Singapore real estate investment trust (S-Reit) sector to “neutral” from “overweight” on Thursday (Mar 26), citing “dimmed” rate-cut expectations due to the ongoing Iran war.</p>
<div class="lb-trans"><p>[新加坡] RHB 在周四（3 月 26 日）将对新加坡房地产投资信托（S-Reit）行业的评级从 “增持” 下调至 “中性”，理由是由于伊朗战争的持续，降息预期 “暗淡”。</p>
</div><p>Despite Singapore remaining a safe haven with its real estate sector fundamentals intact, investors are “likely to stay on the sidelines” amid a volatile and hawkish inflationary and interest rate outlook, said RHB analyst Vijay Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管新加坡的房地产行业基本面保持稳定，仍然是一个安全的避风港，但 RHB 分析师 Vijay Natarajan 表示，投资者 “可能会保持观望”，因为通胀和利率前景波动且偏鹰派。</p>
</div><p>To that end, he recommends that investors stick to defensive, large-cap and Singapore-centric S-Reits to ride out the current market volatility.</p>
<div class="lb-trans"><p>为此，他建议投资者坚持防御性、以新加坡为中心的大型 S-Reits，以应对当前市场波动。</p>
</div><h2>‘Resurgent inflation expections’</h2>
<div class="lb-trans"><h2>‘通胀预期复苏’</h2>
</div><p>Natarajan said that global bond yields have risen in the last three weeks due to the market weighing the impact of a prolonged energy supply disruption. This has shifted expectations on inflation.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，全球债券收益率在过去三周内上升，因为市场在权衡能源供应中断的长期影响。这改变了对通胀的预期。</p>
</div><p>For example, swap pricing points to at least one rate hike by the European Central Bank, Bank of England and Bank of Japan; the US Federal Reserve is not expected to have rate cuts until 2027.</p>
<div class="lb-trans"><p>例如，掉期定价显示欧洲中央银行、英格兰银行和日本银行至少会加息一次；预计美国联邦储备委员会在 2027 年前不会降息。</p>
</div><p>The “resurgence of inflation expectations” are likely to weigh on S-Reit sector performance, which just started recovering from a sharp interest rate-hike cycle from 2021 to 2024, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，“通胀预期的复苏” 可能会对刚刚开始从 2021 年至 2024 年剧烈加息周期中恢复的 S-Reit 行业表现产生压力。</p>
</div><p>Nevertheless, the S-Reit sector’s improving operational performance and healthy balance sheets are likely to cushion the sector from impacts from the Iran war.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管如此，S-Reit 行业的运营表现改善和健康的资产负债表可能会缓冲该行业受到伊朗战争影响的程度。</p>
</div><p>Natarajan noted that the majority of S-Reits have enacted measures to manage utility and cost pressures, and have spread-out debt maturities and declining interest cost outlooks.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 指出，大多数 S-Reits 已采取措施来应对公用事业和成本压力，并且已分散债务到期和降低利息成本的前景。</p>
</div><p>The near-term impact from the Middle East conflict on the S-Reits sector is likely to be indirect. For example, a spike in bond yields due to the conflict could lower yield spreads, reducing the allure of yield instruments, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>中东冲突对 S-Reits 行业的短期影响可能是间接的。例如，由于冲突导致的债券收益率飙升可能会降低收益率差，减少收益工具的吸引力，Natarajan 表示。</p>
</div><h2>Singapore’s safe-haven appeal</h2>
<div class="lb-trans"><h2>新加坡的避风港吸引力</h2>
</div><p>The brokerage expects Singapore-centric S-Reits to outperform due to Singapore’s rising safe-haven appeal and the stable Singapore dollar amid a volatile macroeconomic outlook.</p>
<div class="lb-trans"><p>该券商预计，由于新加坡日益成为避风港以及新加坡元的稳定，专注于新加坡的 S-Reits 将表现优于其他地区，尽管宏观经济前景波动。</p>
</div><p>Natarajan said that Singapore-centric Reits can benefit from the Republic’s government fiscal policy support cushioning the sector during an economic downturn.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，专注于新加坡的 REITs 可以受益于新加坡政府的财政政策支持，在经济衰退期间为该行业提供缓冲。</p>
</div><p>The three-month Singapore overnight rate average (Sora), the key domestic leading interest rate benchmark, is also expected to remain benign due to higher liquidity. Singapore-centric Reits also do not face foreign exchange risks, he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>三个月新加坡隔夜利率平均值（Sora），作为关键的国内领先利率基准，预计也将保持温和，因为流动性较高。他补充道，专注于新加坡的 REITs 也不面临外汇风险。</p>
</div><p>Among Singapore-centric Reits, RHB’s most to least-preferred subsectors are office, industrial, retail, hospitality and overseas.</p>
<div class="lb-trans"><p>在专注于新加坡的 REITs 中，RHB 最偏好的子行业依次为办公、工业、零售、酒店和海外。</p>
</div><p>RHB said that Singapore’s office sector continues to be a major outperformer globally, with high occupancy of around 95 per cent and continued steady rent increase.</p>
<div class="lb-trans"><p>RHB 表示，新加坡的办公行业在全球范围内继续表现突出，入住率约为 95%，租金持续稳步上涨。</p>
</div><p>Industrial S-Reits have also posted stronger operational metrics, in line with higher industrial demand.</p>
<div class="lb-trans"><p>工业 S-Reits 的运营指标也表现更强劲，与工业需求的增长相一致。</p>
</div><p>Overall, interest costs across the S-Reit sector will remain on a gradual decline, underpinned by fund inflows, potentially from the Middle East to Singapore for its rising safe-haven appeal.</p>
<div class="lb-trans"><p>总体而言，S-Reit 行业的利息成本将保持逐步下降，受到来自中东的资金流入的支撑，因为新加坡的避风港吸引力上升。</p>
</div><p>However, the sector may face spillovers from overseas inflationary pressures as major central banks hike up interest rates.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，该行业可能会面临来自海外通胀压力的溢出效应，因为主要中央银行提高利率。</p>
</div><p>“We could see borrowing costs for foreign currency-denominated debt starting to creep up again, albeit partially mitigated by hedges in place,” Natarajan said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们可能会看到外币计价债务的借款成本开始再次上升，尽管部分受到现有对冲措施的缓解，” Natarajan 表示。</p>
</div><p>Nevertheless, as overall sector debt remains relatively stable at around 39 per cent, S-Reits are well-positioned to weather potential near-term headwinds, he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管如此，由于整体行业债务保持在约 39% 的相对稳定水平，S-Reits 在应对潜在的短期逆风方面处于良好位置，他补充道。</p>
</div><h2>Income and income payouts remain intact</h2>
<div class="lb-trans"><h2>收入和收入分配保持稳定</h2>
</div><p>S-Reits’ distribution per unit (DPU) – the dividends received by unitholders per unit – is expected to grow 3 per cent over the next three years on account for declining interest costs and steady income growth from positive rent reversions in the last two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>预计 S-Reits 的每单位分配（DPU）——单位持有者每单位收到的股息——将在未来三年内增长 3%，这得益于利息成本的下降和过去两年租金回升带来的稳定收入增长。</p>
</div><p>DPU growth is also forecasted to be underpinned by acquisitions in 2025, with S-Reits reporting “better-than-expected results”, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>DPU 的增长也预计将受到 2025 年收购的支撑，S-Reits 报告 “好于预期的结果”，Natarajan 表示。</p>
</div><p>Net property income margins will likely be maintained despite expected increases in utility costs due to S-Reits entering contract hedges to lock in lower rates. Industrial Reits have also implemented a “pass-through structure and raised service charges” to offset rising cost pressures.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管预计公用事业成本会上升，但净物业收入利润率仍可能保持稳定，因为 S-Reits 已进入合同对冲以锁定较低的利率。工业 REITs 还实施了 “转嫁结构并提高服务费” 以抵消上升的成本压力。</p>
</div><p>While data centres do not have a pass-through utility cost structure, they make up a small portion of the sector, overall having little impact on the sector’s operational costs, added Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>虽然数据中心没有转嫁公用事业成本结构，但它们在行业中所占比例较小，整体对行业的运营成本影响不大，Natarajan 补充道。</p>
</div>

由于中东冲突削弱了降息的希望，RHB 将新加坡房地产投资信托的评级下调至 ‘中性’