<div id="readability-page-1"><div><div>近日，中国金茂发布 2025 年年报，这也是陶天海出任董事长以来的首份年报。2025 年全年，中国金茂签约销售金额 1135 亿元，同比增长 16%，行业排名升至第 8 位，创历史新高；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53 亿元，同比增长 18%。业绩发布会上，陶天海表示，公司已实现 “活下来” 的阶段性任务，正向着 “活得好” 的目标迈进。然而，面对不派发股息、存量包袱依然沉重、第二曲线发展速度缓慢等 “B 面” 问题，中国金茂能否真正 “活得好”，仍需时间和市场的检验。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/OU_qFTgwG76cnWvgCNMYWYC9COjrEjQx6MM0k_0DhTKboAA/641?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="960" height="576" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/OU_qFTgwG76cnWvgCNMYWYC9COjrEjQx6MM0k_0DhTKboAA/641"/>数据来源：中国金茂 2021 年-2025 年年报。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 制图“活下来” 靠 “三个行得通”去年 3 月 11 日，在原董事长张增根到龄退休后，陶天海接任董事长，至今履职一年的时间。据 2025 年年报，中国金茂签约销售金额 1135 亿元，同比增长 16%；行业排名升至第 8 位，创历史新高；此外，公司实现收入 593.71 亿元，同比提升 1%，股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53 亿元，同比增长 18%。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/O3G7Vq2dsuoqPOBApM_H8K47ln9ZvFCMOZVcHifMpa0psAA/641?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="590" height="412" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/O3G7Vq2dsuoqPOBApM_H8K47ln9ZvFCMOZVcHifMpa0psAA/641"/>图/中国金茂年报截图在业绩说明会上，陶天海表示，“活下来” 的阶段性目标得以实现，公司验证了 “三个行得通”：通过产品引领走出市场独立行情，通过项目成功操盘推动组织能力迭代升级，通过做优增量和盘活存量实现焕新。陶天海进一步提到，在 2025 年行业的深度调整背景下，中国金茂在行业中率先止跌回稳。“这背后是我们坚持投资创标、产品创标和运营创标，新项目实现了做一成一，全年首开 34 个项目，全部实现了标杆项目效应。”中国金茂 2025 年的增长，首先归功于其产品力和聚焦高能级城市的战略。2024 年推出的 “金玉满堂” 四大产品线在 2025 年全面落地，包括 6 个金茂府、7 个璞（玉）系、5 个满系、8 个棠系项目，成为支撑销售表现的重要抓手。其中，西安金茂璞逸东方夺得当地年度销冠。随着改善型产品需求释放，中国金茂销售结构向高能级城市与优质项目集中。2025 年，公司一二线城市签约销售占比达 96%，华北、华东两大区域签约占比提升至 73%。金茂在北京、上海的签约销售额均突破 200 亿元，在西安销售额突破 100 亿元，并在郑州、天津、雄安等多个核心城市表现领先市场。由于产品向核心城市布局，2025 年公司住宅签约单价提升至约 2.7 万元/平方米，同比大幅提升 24%。与此同时，中国金茂加快项目去化，新项目平均首开周期缩短至 5.2 个月，在 “快开、快回、快清” 的运营策略下，经营现金流回正速度缩短至 10.4 个月，实现资金的快速回流与再投入。管理层表示，报告期内，公司坚持做优增量，自 2024 年以来累计获取 43 个项目，全部聚焦核心城市、核心板块，平均销售净利率超过 10%；同时，积极推动存量盘活，2025 年完成 47 个项目清盘，打法升级、多措并举，累计 15 宗土地、26 个大宗资产实现盘活。财务层面，央企背景带来的融资优势进一步显现。2025 年中国金茂新增融资平均成本降至 2.75%，全年公开市场融资成本低至 2.3%，在手未动用银行授信超过 700 亿元。“第二曲线” 成色与存货隐忧然而，潜在的问题同样不容忽视。尽管 2025 年中国金茂的股东应占溢利同比增长了 18%，但扣除投资物业公平值亏损后的净利润为 13.63 亿元，仅比上一年度增长 2%，因此公司宣布不派发末期股息。而且每股基本盈利同比下降 16% 至 4.38 分，盈利质量值得推敲。 <img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/Oek5FZ7w9zWGOGBtFjK-0iNh9hI3VN6iNAIWoshKfDbNUAA/641?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="960" height="572" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/Oek5FZ7w9zWGOGBtFjK-0iNh9hI3VN6iNAIWoshKfDbNUAA/641"/>数据来源：中国金茂 2021 年-2025 年年报。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 制图虽然物业开发整体毛利率从 11% 提升至 13%，但这一改善是建立在新获取的、净利率超 10% 的优质项目贡献之上，公司旧有库存项目的盈利能力依然较弱。这也是过去激进扩张留下的 “后遗症”。那些布局在三四线及弱二线城市的高价地项目，至今仍是隐忧。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/ODklkHpeDOlh5gh3LXMHDAggd6FbtFO8x8YaLZtnYAJpkAA/641?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="599" height="302" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://inews.gtimg.com/om_bt/ODklkHpeDOlh5gh3LXMHDAggd6FbtFO8x8YaLZtnYAJpkAA/641"/>图/中国金茂年报截图事实上，市场一直关注中国金茂清理旧有库存的能力，尽管管理层强调通过收储、置换等方式积极盘活存量，但存货规模仍然不小。这意味着，若未来市场持续低迷，这些存货将面临进一步的减值压力。目前，物业开发依然是金茂业绩的 “压舱石”，2025 年该业务实现收入 494.76 亿元，占总收入八成。对于中国金茂寄予厚望的 “第二增长曲线”，远未形成能与物业开发业务并驾齐驱的支撑力量。其中，金茂服务2025 年总收入 36.68 亿元，同比增长 24%，但仅占总收入的 6%；物业投资收入 16.72 亿元，同比下降 1%，占收入总额的 3%；酒店收入 16.20 亿元，同比下降 5%，占收入总额的 3%。不仅整体规模对总营收的贡献有限，中国金茂的 “第二曲线” 目前增长动力尚显单薄。2026 年，“在土地市场的整体行动将更加积极，在积极而不激进的总基调之下，紧扣行业节奏，适时地优化投资策略，深耕核心城市，捕捉一些优质的窗口机会，持续打造行业的标杆产品。” 管理层表示，预计 2026 年中国金茂的行业排名和销售规模总体将保持稳中有升的态势，“市场虽仍在筑底，但结构性机会依然存在，尤其是具备优秀产品能力的公司，机会大于挑战。”毋庸置疑，金茂 2025 年的业绩有其可圈可点之处，销售规模在增长、行业排名在提升、融资成本在下降。但从另一个角度看，这份财报同样暴露了盈利质量偏弱、存量包袱沉重、第二曲线乏力等 “B 面”，只有在这些隐忧逐渐消散后，金茂的增长才能真正称得上高质量的增长，才有可能实现 “活得好” 的目标。新京报贝壳财经记者 袁秀丽编辑 杨娟娟校对 柳宝庆</div></div></div>

南方中证全指房地产ETF

中国金茂

房地产ETF

华宝中证800地产ETF

华夏中证全指房地产ETF

广发中证全指金融地产ETF

华夏金茂商业REIT

中国金茂发布 2025 年年报，签约销售金额 1135 亿元，同比增长 16%，行业排名升至第 8 位。股东应占利润 12.53 亿元，同比增长 18%。董事长陶天海表示已实现 “活下来” 的阶段性目标，正向 “活得好” 迈进，但面临不派发股息和存量包袱等问题。2025 年增长得益于产品力和高能级城市战略，推出四大产品线支撑销售表现。

年报透视｜活下来后，陶天海能否让中国金茂 “活得好”？