<p>新加坡：说 2026 年迄今为止对股票市场来说是一个动荡的年份，实在是轻描淡写。这个年初以广泛期待市场因利率下降而上涨的高点开局，但在短短三个月内，投资者却因伊朗战争引发的能源冲击而感到忧虑。因此，新加坡股市也经历了波动，扭转了年初的良好开局，海峡时报指数（STI）首次突破 5000 点。然而，在这起伏不定的过程中，有一个板块始终表现平平——新加坡上市的房地产投资信托（S-REITs）。尽管基准的 STI 在过去一年中上涨了约 25%，但整体而言，S-REITs 的价格却下滑了约 3%。即使在 2024 年强劲的市场复苏中，S-REITs 的平均表现——与银行和其他蓝筹股以及领先的中型股相比——依然平淡无奇。当地市场的重要性为什么如此重要？因为自 2002 年首个 REIT 上市以来，新加坡已经建立了全球最大的 REIT 市场之一。截至 2025 年底，新加坡拥有 41 个 REIT 和房地产信托，市值合计达到 1040 亿新元，约占股市的 10%。大规模的 REIT 上市并不罕见。去年有两个——NTT DC REIT 的 7.73 亿美元和 Centurion Accommodation REIT 的 7.711 亿新元（6.01 亿美元）上市，这两者占据了去年首次公开募股（IPO）收益的绝大部分。今年迄今为止，UI Boustead REIT 是新加坡今年首个主板和 REIT 上市，筹集了约 9.736 亿新元——其在 3 月 12 日上市时因战争引发的紧张局势而表现不佳。目前，该股票的交易价格仍约低于其发行价 9%。这也很重要，因为 S-REITs 是全球最佳收益投资之一——提供每年 5% 到 7% 的稳定股息回报，使其成为投资者的常青选择。一些新上市的 REIT，如 UI Boustead REIT 和中国的 Sasseur REIT，承诺的分红在 8% 到 10% 之间。前景不确定且模糊。去年和 2026 年本应是 S-REITs 的周期性反弹年，因为经历了三年的高利率，导致其借贷成本飙升，抑制了可用于分红的资金。市场观察者也预期，今年的 REIT IPO 管道将比 2025 年更强劲，主要受益于利率的放松。但伊朗战争给这一切带来了巨大的障碍。美国联邦储备委员会在 1 月和本月的两次利率决策会议上，已经暂停了降息，采取观望态度。人们担心，如果中东战争持续，随之而来的能源冲击将推动全球通胀。如果中央银行通过加息来应对，融资成本的上升可能再次对 REIT 参与者造成压力，许多参与者有大量的银行借款。澳大利亚中央银行本月已经采取了加息措施。展望未来，S-REITs 可能面临所有恐惧的总和：不可预测且丑陋的地缘政治、潜在的能源冲击、供应链紧张、经济增长放缓，以及通胀和利率上升。在如此不确定的环境中，潜在的 REIT IPO 可能会选择推迟其计划。并非所有的悲观情绪都是绝对的？尽管如此，投资者应当记住，并非所有 S-REITs 都是相同的。在资产负债表的强度、资产和收益的质量、管理能力和分红支付能力等方面存在巨大差异。由淡马锡支持的 S-REITs 往往拥有更强的资产负债表和多元化的投资组合，能够抵御意外市场事件的影响。地缘政治的发展和中东战争也可能为新加坡上市的参与者带来机会。许多公司可能会受益于潜在的业务迁移和资金流入新加坡，因为世界其他地区，尤其是曾经安全的中东中心，变得越来越不可预测。S-REITs 从未表现出与更广泛市场同步上涨的高贝塔特性。但对于那些关注稳定收入的投资者来说，它们仍然提供良好的收益和稳定的增长，因为大多数都是在新加坡及亚太地区相对安全的地理位置上知名的名字。正如所说，过去并不能保证未来，但未来的收入流可以通过耐心和远见来建立。尽管时代动荡，合适的 S-REIT 仍然能够为耐心的投资者提供稳定的长期收益。Ven Sreenivasan 是一位前编辑和记者，已在金融市场、经济和企业新闻以及航空领域工作超过 30 年。</p>

利安-辉立新加坡房地产投资信托ETF

辉立亚太（日本除外）高股息REIT（S$)

<p>评论讨论了新加坡上市房地产投资信托基金（S-REITs）在持续的伊朗战争及其对股市影响下所面临的挑战。尽管海峡时报指数表现强劲，S-REITs 的价格却下降了约 3%。不确定的地缘政治气候、潜在的能源冲击以及上升的利率对以稳定股息回报著称的 S-REITs 构成了重大风险。然而，并非所有 S-REITs 都受到同等影响，一些 S-REITs 拥有更强的资产负债表，并且由于企业迁移到新加坡而出现潜在机会</p>

<p>SINGAPORE: To say that 2026 has been a volatile year thus far for equities would be an understatement. A year that kicked off on a high note with widespread anticipation of rising markets fuelled by falling interest rates has within three months turned into one where investors are climbing a wall of worry over energy shocks brought on by the war in Iran . Correspondingly, the Singapore stock market has been in rough waters, reversing a good start to the year which saw the Straits Times Index (STI) busting through the 5,000-point level for the first time. Through the ups and downs, however, one segment has been consistently lacklustre – the Singapore-listed real estate investment trusts or S-REITs. While the benchmark STI has romped up about 25 per cent over the past year, S-REITs, as a whole, slipped by some 3 per cent in price terms. Even amid a strong market recovery in 2024, the average performance of S-REITS - in contrast to banks and other blue chips, as well as leading mid-caps - has been flat and uninspiring.SIGNIFICANT ROLE IN LOCAL MARKET Why does this matter? It matters because since the listing of the first REIT in 2002, Singapore has built up one of the world’s biggest REIT markets. As of end-2025, Singapore has 41 REITs and property trusts with a combined market capitalisation of S$104 billion, representing close to 10 per cent of the stock market. Blockbuster REIT listings are not unusual. There were two last year – NTT DC REIT ’s US$773 million and Centurion Accommodation REIT’s S$771.1 million (US$601 million) listings, which make up the lion’s share of last year’s initial public offering (IPO) proceeds. So far this year, there is UI Boustead REIT – Singapore’s first mainboard and REIT listing this year that raised about S$973.6 million - whose listing on Mar 12 amid war-induced jitters meant a dismal market debut. For now, the stock is still trading at about 9 per cent below its offer price. It also matters because S-REITs are among the best yield plays globally – providing stable dividend returns of between 5 per cent to 7 per cent annually, making them a perennial investor favourite. Some, like recently listed UI Boustead REIT and China-based Sasseur REIT, promise payouts in the 8 per cent to 10 per cent range.UNCERTAIN AND FOGGY OUTLOOK Last year and 2026 were supposed to be cyclical rebound years for S-REITs after three years of high interest rates which spiked their borrowing costs and suppressed money available to dividend payouts. Market watchers were also anticipating a stronger REIT IPO pipeline this year compared to 2025, driven by easing interest rates. But the war in Iran has thrown a huge spanner in the works. The US Federal Reserve, at its last two rate-setting meetings in January and this month , has already paused its rate cuts as it adopts a wait-and-see attitude. The fear is that if the war in the Middle East drags on, the resultant energy shock will fuel global inflation. If central banks respond by hiking interest rates, rising financing costs could again weigh on REIT players, many of whom have significant bank borrowings. Already, Australia’s central bank has moved with a rate hike this month. Moving ahead, S-REITs are likely facing the sum of all fears: unpredictable and ugly geopolitics, potential energy shocks, supply chain crunch, slowing economic growth, as well as rising inflation and interest rates. In such an uncertain environment, potential REIT IPOs could choose to hold back on their plans.NOT ALL DOOM AND GLOOM? That said, investors should bear in mind that not all S-REITs are alike. There is a huge divergence in terms of the strength of their balance sheets, quality of assets and earnings, management capability and dividend payout capacity. The Temasek-backed S-REITs tend to have much stronger balance sheets and diversified portfolios that have resilience against unanticipated market events. Geopolitical developments and the war in the Middle East might also throw up opportunities for Singapore-listed players. Many could benefit from potential business relocations and fund flows into Singapore, as the situation in the rest of the world and especially erstwhile safe hubs in the Middle East, look increasingly unpredictable. S-REITs have never shown an inclination to be a high beta play that rallies in tandem with the broader market. But they still offer good yield and stable growth for investors with a strong income focus, given how most are familiar names exposed to relatively safer geographies in Singapore and across the Asia-Pacific region. As the saying goes, the past is no guarantee of the future but future income streams can be built with patience and foresight. Despite the turbulence of the times, the right S-REIT may still be able to deliver stable long-term yield for the patient investor. Ven Sreenivasan is a former editor and journalist who has covered financial markets, economic and corporate news and aviation for more than 30 years.</p>
<div class="lb-trans"><p>新加坡：说 2026 年迄今为止对股票市场来说是一个动荡的年份，实在是轻描淡写。这个年初以广泛期待市场因利率下降而上涨的高点开局，但在短短三个月内，投资者却因伊朗战争引发的能源冲击而感到忧虑。因此，新加坡股市也经历了波动，扭转了年初的良好开局，海峡时报指数（STI）首次突破 5000 点。然而，在这起伏不定的过程中，有一个板块始终表现平平——新加坡上市的房地产投资信托（S-REITs）。尽管基准的 STI 在过去一年中上涨了约 25%，但整体而言，S-REITs 的价格却下滑了约 3%。即使在 2024 年强劲的市场复苏中，S-REITs 的平均表现——与银行和其他蓝筹股以及领先的中型股相比——依然平淡无奇。当地市场的重要性为什么如此重要？因为自 2002 年首个 REIT 上市以来，新加坡已经建立了全球最大的 REIT 市场之一。截至 2025 年底，新加坡拥有 41 个 REIT 和房地产信托，市值合计达到 1040 亿新元，约占股市的 10%。大规模的 REIT 上市并不罕见。去年有两个——NTT DC REIT 的 7.73 亿美元和 Centurion Accommodation REIT 的 7.711 亿新元（6.01 亿美元）上市，这两者占据了去年首次公开募股（IPO）收益的绝大部分。今年迄今为止，UI Boustead REIT 是新加坡今年首个主板和 REIT 上市，筹集了约 9.736 亿新元——其在 3 月 12 日上市时因战争引发的紧张局势而表现不佳。目前，该股票的交易价格仍约低于其发行价 9%。这也很重要，因为 S-REITs 是全球最佳收益投资之一——提供每年 5% 到 7% 的稳定股息回报，使其成为投资者的常青选择。一些新上市的 REIT，如 UI Boustead REIT 和中国的 Sasseur REIT，承诺的分红在 8% 到 10% 之间。前景不确定且模糊。去年和 2026 年本应是 S-REITs 的周期性反弹年，因为经历了三年的高利率，导致其借贷成本飙升，抑制了可用于分红的资金。市场观察者也预期，今年的 REIT IPO 管道将比 2025 年更强劲，主要受益于利率的放松。但伊朗战争给这一切带来了巨大的障碍。美国联邦储备委员会在 1 月和本月的两次利率决策会议上，已经暂停了降息，采取观望态度。人们担心，如果中东战争持续，随之而来的能源冲击将推动全球通胀。如果中央银行通过加息来应对，融资成本的上升可能再次对 REIT 参与者造成压力，许多参与者有大量的银行借款。澳大利亚中央银行本月已经采取了加息措施。展望未来，S-REITs 可能面临所有恐惧的总和：不可预测且丑陋的地缘政治、潜在的能源冲击、供应链紧张、经济增长放缓，以及通胀和利率上升。在如此不确定的环境中，潜在的 REIT IPO 可能会选择推迟其计划。并非所有的悲观情绪都是绝对的？尽管如此，投资者应当记住，并非所有 S-REITs 都是相同的。在资产负债表的强度、资产和收益的质量、管理能力和分红支付能力等方面存在巨大差异。由淡马锡支持的 S-REITs 往往拥有更强的资产负债表和多元化的投资组合，能够抵御意外市场事件的影响。地缘政治的发展和中东战争也可能为新加坡上市的参与者带来机会。许多公司可能会受益于潜在的业务迁移和资金流入新加坡，因为世界其他地区，尤其是曾经安全的中东中心，变得越来越不可预测。S-REITs 从未表现出与更广泛市场同步上涨的高贝塔特性。但对于那些关注稳定收入的投资者来说，它们仍然提供良好的收益和稳定的增长，因为大多数都是在新加坡及亚太地区相对安全的地理位置上知名的名字。正如所说，过去并不能保证未来，但未来的收入流可以通过耐心和远见来建立。尽管时代动荡，合适的 S-REIT 仍然能够为耐心的投资者提供稳定的长期收益。Ven Sreenivasan 是一位前编辑和记者，已在金融市场、经济和企业新闻以及航空领域工作超过 30 年。</p>
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评论：在伊朗战争期间，新加坡上市的房地产投资信托基金是否面临全面的悲观情绪？